רצו לחכות לתוכנית שתייקר את הקרקע - בית המשפט אמר לא

קרקע בגבעתיים, בשטח של 535 מ"ר ועם מבנה קיים אחד עליה, נמצאת כבר יותר משנתיים במחלוקת בין קבוצת בעלים שלא מצליחים להסכים על שום דבר - לא על מכירה, לא על מי קונה ולא על מתי. עכשיו, אחרי שני קדמי משפט, מבצע צבאי שביטל דיון, ושתי תוכניות בנייה נוספות שצצו באמצע הדרך, בית משפט השלום בתל אביב-יפו הכריע: החלקה תימכר, ומיד.

התובעים, חלק ממשפחה שהיא קבוצת הבעלים, רצו לפרק את השיתוף ולמכור את הכל לכל מרבה במחיר, באמצעות כונס נכסים. הנתבעים, קבוצה אחרת של בני המשפחה שהם גם בעלים באותה החלקה, התנגדו בתוקף. הטענה המרכזית שלהם: בגבעתיים מקודמת תוכנית מתאר להתחדשות עירונית שתחול על החלקה ותגדיל משמעותית את זכויות הבנייה שלה. ברגע שהתוכנית תאושר סופית, הם טענו, שווי הקרקע יזנק. לכן מכירה עכשיו, לפני האישור, "תסב לכל השותפים נזק כלכלי גדול".

הדרך לפסק הדין לא היתה פשוטה. בדיון קדם משפט ראשון במרץ 2025 הציעו התובעים עצמם להשהות את ההליך עד סוף 2025, כדי לתת לתוכנית להתקדם ובמקביל לנסות למכור לנתבעים את חלקם. בקדם משפט בינואר 2026 עודכן בית המשפט כי לפי פרסומים בעיתונות, התוכנית אושרה בוועדה המחוזית כבר בסוף דצמבר. בהתאם, ניתנו לצדדים 60 יום נוספים לנסות ולהגיע להסכמות.

אלא שבתוך כמה ימים התברר שהעניינים מורכבים יותר: הוועדה המחוזית החליטה להפקיד דווקא שתי תוכניות אחרות, שלטענת התובעים חלות גם הן על החלקה - טענה שהנתבעים דחו מכל וכל. ואז, במרץ 2026, דיון קדם משפט נוסף בוטל לחלוטין בעקבות מצב החירום שהוכרז בעקבות מבצע שאגת הארי. בית המשפט ביקש מהצדדים לעדכן בכתב, ובכך הגיע התיק, לבסוף, להכרעה עניינית.

"בכל עת" אומר בכל עת

בבסיס ההחלטה עומד עיקרון יסוד בדיני מקרקעין: סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע שלכל שותף בקרקע יש זכות לדרוש את פירוק השיתוף בכל רגע נתון. לעיקרון הזה יש רק שני חריגים ספציפיים: הסכם שיתוף שמגביל את הזכות הזו, או בקשה שנגועה בחוסר תום לב. בית המשפט בדק את שני החריגים ופסל את שניהם. הנתבעים אמנם הציגו מסמך מ-2016 שבו התחייבו כל הבעלים לחתום בעתיד על הסכם שיתוף, אבל הסכם שכזה מעולם לא נחתם בפועל. ולכן, כך נקבע, אין שום מגבלה חוזית שמונעת את הפירוק.

לגבי הטענה שלפיה כדאי לחכות לתוכנית שתייקר את הקרקע, בית המשפט חזר אל פסיקה ותיקה של בית המשפט העליון מ-1975, שבה נקבע במפורש כי, "אין הם זכאים לדחיית המכירה מן הטעם, שבעתיד עשוי ערך הרכוש לעלות". השופט גיא פורר הוסיף וניתח את החלקה מול שני מקרים דומים מהשנים האחרונות, שבהם דווקא כן עוכב פירוק שיתוף בגלל תוכניות עתידיות, אך במקרים ההם התוכניות היו בשלבים ראשוניים בלבד. כאן, לעומת זאת, התוכנית כבר עברה דיון והכרעה בהתנגדויות, ואפילו הנתבעים עצמם הודו שאישורה הסופי צפוי כבר ברבעון השלישי של 2026, כלומר ממש עכשיו. "פרטי התכנית המופקדת ידועים והכל יכולים לגלם את הפוטנציאל התכנוני הנובע מכך בשווי החלקה", נכתב בפסק הדין, ולכן אין סיבה אמיתית להמתין עוד.

בין הנתבעים היתה גם קבוצה שהחזיקה במשך שנים במבנה שעל החלקה והשכירה אותו לצד שלישי, וטענה לזכות לתמורה גבוהה יותר בזמן המכירה - טענה שבית המשפט קבע שתתברר בנפרד, רק אחרי שהמכירה תושלם. קבוצה נוספת של נתבעות טענה לערך רגשי מיוחד לחלקה, שבה נולד וגדל קרוב משפחה מנוח, אך גם זה לא הספיק. בית המשפט הבהיר שזיקה רגשית יכולה לשמש נימוק להעדפת חלוקה בעין, אך כשברור שאין אפשרות כזו, היא לא יכולה לעצור מכירה.

בסופו של דבר ניתן צו לפירוק השיתוף בדרך של מכירת מלוא הזכויות בחלקה למרבה במחיר, באמצעות כונס נכסים שיזמין קודם כל חוות דעת שמאית. הצדדים קיבלו ארכה להסכים ביניהם מי יהיה הכונס, ואם לא יגיעו להסכמה, בית המשפט ימנה כונס חיצוני בעצמו. בעקבות הנסיבות המיוחדות של התיק, כששני הצדדים בעצם הסכימו לחכות לתוכנית שבסופו של דבר אכן התקדמה, נקבע שכל צד יישא בהוצאותיו.