וילה נמכרה כקרקע פנויה ב-300 אלף שקל - המכירה תבוטל?
אף שהזכויות כבר נרשמו על שם הרוכשת של המקרקעין, הרשם קבע כי אי-מסירת מכתב הפדיון ופער עצום בין השומה למציאות בשטח הם פגמים שמגיעים עד לשורש ההליך
מה קורה כשמוכרים בית שאדם גר בו כבר 25 שנה, מבלי שהוא בכלל יודע שההליך מתקיים? זו בדיוק השאלה שהגיעה לשולחנו של רשם ההוצאה לפועל בלשכת קריות, סאלם ג'דעון, בתיק שמסתיים בתפנית דרמטית: ביטול מכר מקרקעין - חודשים רבים אחרי שהזכויות כבר נרשמו על שם הרוכשת.
הסיפור מתחיל עוד ב-2010, כשנפתח תיק הוצאה לפועל נגד אדם שמישכן את זכויותיו במקרקעין לטובת זוכה, כבטוחה להלוואה של 200 אלף שקל. החייב נפטר במהלך ניהול התיק, וכינוס הנכסים שמונה להליך ניסה למכור את הנכס - קרקע בשטח של 934 מ"ר, המוחזקת במושע (כלומר ללא חלוקה רשומה בין הבעלים). ב-17 לינואר ח2014 אושר המכר לחברה פרטית, בתמורה ל-300 אלף שקל בלבד, וזמן קצר לאחר מכן נרשמו הזכויות על שמה.
הבעיה: הקרקע לא היתה "קרקע פנויה" כפי שהוצג לרשם ולשמאים. עמד עליה בית מגורים בן שתי קומות, עם חצר וגינה, שנבנה כדין לפי היתר בנייה משנת 2000, ולפי הערכה, שווה כ-5.63 מיליון שקל. כלומר הנכס נמכר בפחות מ-6% משוויו האמיתי.
מי שגילה את הפער היה בנו של החייב המנוח, שטען כי גילה על קיומו של צו המכר רק כשהרוכשת פתחה נגדו הליכי פינוי מהבית שבו הוא מתגורר. לטענתו, מעולם לא נמסרה לו אזהרה כדין, ולא הועבר לו מכתב הפדיון - המסמך שהיה מאפשר לו לפדות את הנכס לפני מכירתו. הזוכה והרוכשת דחו את הטענות באופן ברור, וטענו כי מדובר בטענות סרק שמטרתן היחידה למנוע את פינויו של "פולש" שממילא לא הוכיח שהוא יורש חוקי.
פערים בעדות השליח
כדי לברר את העובדות, זימן הרשם לחקירה את השליח מטעם כונס הנכסים שביצע את המסירות. החקירה חשפה סתירות: השליח לא הצליח להסביר בעקביות איך איתר את כתובתו של המבקש, ובעדותו התגלו פערים שלא קיבלו הסבר משכנע. הרשם היה ברור בדבריו: "חקירתו של המוסר לא הותירה עליי רושם מהימן, ועל כן אני קובע כי המבקש לא ידע אודות ההליך, ולכל הפחות לא שוכנעתי כי המבקש קיבל לידיו את מכתב הפדיון".
הרשם הבהיר כי אי-מסירת מכתב הפדיון היא "פגם היורד לשורשו של ההליך", מכיוון שהיא פוגעת בזכות הבסיסית של החייב (ובמקרה הזה - של יורשיו) לדעת על ההליך ולפדות את הנכס לפני שהוא יימכר. לכך התווסף פגם נוסף, מהותי לא פחות: השומה שעליה התבססה המכירה כלל לא שיקפה את המצב בפועל. הרשם ציין כי כונס הנכסים היה מודע לבעיה, משום שבאחד מדו"חותיו הקודמים הוא כתב בעצמו כי "אף קונה לא יסכים להתקרב לנכס ללא הסכמת המשפחה". ובכל זאת, לפי קביעת הרשם, הוא בחר להתקדם עם המכירה במקום לברר את המצב לאשורו.
השאלה המשפטית המרכזית שעמדה בפני הרשם היתה אחרת: גם אם נפלו פגמים, האם עדיין ניתן לבטל מכר לאחר שהזכויות כבר נרשמו על שם הרוכשת בטאבו? כאן הסתמך הרשם על פסיקה של בית המשפט העליון (בהם עניין דדוש והלכת רום), וקבע באופן חד-משמעי כי, "עצם הרישום במרשם אינו מפקיע את סמכותו של רשם ההוצאה לפועל לדון ולהחליט בבקשה לביטול המכר". כלומר רישום בטאבו הוא לא קו הגמר שחוסם תיקון עוול, כשמתגלה פגם יסודי בהליך שקדם לו.
ההחלטה תעוכב
בסיכומו של דבר, הרשם הורה על ביטול אישור המכר והצו הפורמלי, על ביטול רישום הזכויות על שם הרוכשת ורישומן מחדש על שם החייב המנוח, ועל כך שהזוכה ישיב לרוכשת את 300 אלף השקלים ששולמו עבור המקרקעין, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. הזוכה והרוכשת חויבו גם לשלם למבקש 10,000 שקל הוצאות משפט כל אחד. עם זאת, בעקבות טענת הרוכשת כי בכוונתה לערער, הורה הרשם על עיכוב ביצוע ההחלטה למשך 14 יום.
הרשם התייחס גם לטענת הרוכשת שהשקיעה כספים בהליכי פינוי ופירוק שיתוף, וקבע כי מדובר בטענה שאינה בסמכותו: "רשם ההוצאה לפועל אינו הפורום המוסמך לדון בטענות אלה". כך שאם הרוכשת מבקשת פיצוי עבור הוצאותיה, עליה לפנות לערכאה אחרת.
