דמרי מכרה 35% יותר דירות ברבעון - והכניסה כמעט אותו סכום

י.ח. דמרי דמרי 0%  מסיימת את הרבעון השני עם מספר לכאורה גבוה של דירות שנמכרו, אבל מאחורי הכמות מסתתר שינוי משמעותי בתמהיל. החברה מכרה 237 דירות, עלייה של כמעט 35% לעומת 176 דירות ברבעון המקביל. התמורה הסתכמה ב-424.7 מיליון שקל, כמעט בדיוק 425.2 מיליון שקל שנרשמו שנה קודם.

מכאן נגזר מחיר ממוצע של כ-1.79 מיליון שקל לדירה כולל מע"מ, לעומת כ-2.42 מיליון שקל ברבעון המקביל. מול הרבעון הראשון הפער אפילו גדול יותר: אז מכרה דמרי 173 דירות בכ-475 מיליון שקל, מחיר ממוצע של כ-2.75 מיליון שקל.

ההסבר מגיע בעיקר מתמהיל. דמרי מציינת כי העלייה בכמות המכירות הושפעה בין היתר מדירות בפרויקטים של מחיר למשתכן. דמרי אפקה בקריית ביאליק ואפיקי הנחל באופקים היו בין הפרויקטים הבולטים במחצית, וחלק משמעותי מהדירות בהם מיועד למסלולים מסובסדים. דירה כזו מגדילה את כמות היחידות הנמכרות, אבל המחיר שלה נמוך יותר מדירה בשוק החופשי.

נורית טואיטו, משנה למנכ"ל דמרי, אומרת כי החברה ראתה האטה בתקופת מבצע "שאגת הארי", ובהמשך "התייצבות הדרגתית בפעילות, עם חזרה זהירה של הביקושים לשוק". לדבריה, הפריסה הארצית של החברה והפנייה לקהלים שונים מסייעות לה לפעול גם בתקופה שבה שוק המגורים משתנה.

הרווח הגולמי ברבעון ירד ל-129.7 מיליון שקל מ-149.3 מיליון שקל, ושיעור הרווח הגולמי ירד מכ-39.6% לכ-32.5%. החברה מייחסת את השינוי לעלייה בעלויות הבנייה ולתמהיל הפרויקטים.

שיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות במחצית הראשונה ירד מכ-37% לכ-33.8%. הרווח הגולמי הכולל הסתכם ב-283.2 מיליון שקל לעומת 447 מיליון שקל בתקופה המקבילה, כאשר תוצאות השנה שעברה נהנו גם מרווח של כ-150 מיליון שקל ממכירת קרקע בחדרה.

הרווח הנקי ברבעון ירד מ-90 מיליון שקל ל-63.8 מיליון שקל, ירידה של כ-29%. הוצאות המימון עלו מ-15.1 מיליון שקל ל-26.3 מיליון שקל. במחצית הסתכם הרווח הנקי ב-139.3 מיליון שקל לעומת 294.9 מיליון שקל בשנה הקודמת.

הרחבה על תוצאות הרבעון הראשון: מכירת הדירות בדמרי גדלה אבל הרווח הנקי נחתך.

יותר מכירות, יותר מימון ופחות מרווח בכל דירה

עוד נתון שמסביר את המספרים מגיע מתנאי המכירה. 28% ממכירות המחצית בוצעו בתנאי מימון מיטיבים, מהם 20% בפריסת תשלומים נדחית ו-8% באמצעות הלוואות קבלן. מדובר בחלק ממגמה רחבה בענף, שבה יזמים משתמשים במבצעי 20/80 ובהטבות מימון כדי להניע מכירות.

• הקבלנים מזהירים: "עשרות אלפי דירות מתקרבות למפתח"; ברק רוזן על אקרו: "1+1 שווה 4"
• י.ח. דמרי בדוחות: מכירת הדירות עלתה - אבל הרווח הנקי נחתך ב־63%

ההשפעה מופיעה גם במאזן. סעיף הלקוחות והנכסים בגין חוזים עם לקוחות גדל בכ-181 מיליון שקל ל-759 מיליון שקל, בין היתר בשל הפער בין ההכרה בהכנסה לבין מועד קבלת הכסף.

נכון לסוף יוני מקימה דמרי כ-5,086 דירות ב-23 פרויקטים, מתוכן 1,523 כבר נמכרו בתמורה של כ-3.16 מיליארד שקל. ההון העצמי הגיע ל-4.16 מיליארד שקל, כ-41.3% מהמאזן, אחרי הנפקת מניות שהכניסה כ-420 מיליון שקל ברבעון.

החברה גם ממשיכה להשקיע בקרקעות ובפרויקטים, והחוב הפיננסי נטו הגיע לכ-4.5 מיליארד שקל. התזרים מפעילות שוטפת במחצית היה שלילי בכ-447 מיליון שקל, בזמן שהחברה מחזיקה 325 מיליון שקל במזומנים ופיקדונות, מסגרות אשראי פנויות של 339 מיליון שקל ועוד מסגרות ליווי ומימון קרקעות בהיקף של 757 מיליון שקל.

הצבר קדימה גדול -בפרויקטים בהקמה צופה דמרי רווח גולמי כולל של כ-3.27 מיליארד שקל, כאשר כ-2.57 מיליארד שקל עדיין מיועדים להכרה בשנים הבאות. שיעור הרווח הגולמי המשתקף מהפרויקטים עומד סביב 27.5%, נמוך מהרמה שנרשמה במחצית.

חלק משמעותי מהצבר מגיע מתל אביב. בפרויקט YAMA בשדה דב צופה החברה הכנסות של כ-2.66 מיליארד שקל ושיעור רווח של כ-20%, ובפרויקט בבלי הכנסות של כ-1.83 מיליארד שקל ושיעור רווח של כ-23%. כבר בתחילת השנה.

• שיכון ובינוי: הרווח ברבעון עלה ל-229 מיליון שקל
• ג'י סיטי תמכור נכסים ב-6.1 מיליארד שקל ומעלה תחזית - כצמן ממשיך להוריד מינוף

מאז תחילת יולי ועד 17 באוגוסט שיווקה דמרי 89 דירות ומגרשים בהיקף של כ-227.8 מיליון שקל, ובסך הכול מתחילת השנה ועד סמוך לפרסום הדוחות הגיע המספר ל-469 דירות שנמכרו ועוד 30 בקשות רכישה. הדירקטוריון אישר במקביל דיבידנד של 24 מיליון שקל בגין הרבעון השני, לעומת חלוקה של 60 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.