מה קורה למשכנתה ולחובות במקרה של גירושים?

גירושים הופכים משכנתה של 1.2 מיליון שקל על דירה של 2.4 מיליון להתחייבות שצריך לפצל בין הסכם בני הזוג לבין חוזה הבנק. ההסכם יכול לקבוע מי נשאר בדירה, מי מקבל תמורה ומי נושא בתשלומים, והבנק ממשיך לפי הסכם ההלוואה שעליו חתמו הלווים. כאשר שני בני הזוג רשומים כלווים, שינוי בזהות החייבים דורש אישור של הבנק ובחינה מחודשת של יכולת ההחזר של מי שנשאר עם הנכס. מבחינת המשפחה זה מבחן אשראי חדש בתוך אירוע משפחתי מורכב.

מחיר דירה ממוצע בישראל עומד על כ-2.435 מיליון שקל, כך שהדוגמה יושבת ליד השוק. דירה של 2.4 מיליון עם יתרת משכנתה של 1.2 מיליון היא מימון של 50%, רף נוח יחסית מול תקרת 75% לדירה יחידה. ההון הכלכלי בדירה הוא כ-1.2 מיליון שקל לפני עלויות מכירה. בחלוקה שווה לכל צד מיוחסים כ-600 אלף שקל. הריבית הממוצעת במשכנתאות לא צמודות עומדת על 4.56%, ובפריסה ל-25 שנה יתרה של 1.2 מיליון מייצרת החזר של כ-6,700 שקל בחודש. יחס החזר של 40% מההכנסה הפנויה, הרף שמעליו הבנקים מקצים הון כבד יותר להלוואה, דורש נטו של כ-16,800 שקל.

כמה עולה להישאר בדירה לבד

אם אחד הצדדים רוצה להישאר בדירה ולרכוש את חלקו של השני, החוב החדש מטפס ל-1.8 מיליון שקל - בדיוק 75% משווי הדירה, תקרת המימון לדירה יחידה. באותה ריבית ל-25 שנה ההחזר מגיע לכ-10,100 שקל בחודש. לפי יחס של 40% נדרשת הכנסה נטו של כ-25,200 שקל, ולפי שליש מהנטו כבר כ-30,500 שקל. הבנק סופר גם הלוואות קיימות, ליסינג והחזרים בהוראת קבע, והם מקטינים את הסכום שיאושר עוד לפני שמדברים על יחס ההחזר. מזונות ומדור מקטינים עוד את ההכנסה הפנויה. נניח נטו של 18 אלף שקל אחרי הפיצול, ומתוכם 2,500 שקל מזונות: נשארים 15,500 שקל, ו-40% מהם הם כ-6,200 שקל בחודש. הסכום הזה נושא משכנתה של כ-1.1 מיליון שקל באותה ריבית ל-25 שנה, רחוק מ-1.8 מיליון של רכישת החלק. להרחבה: כמה באמת צריך להרוויח כדי לעמוד במשכנתה של 1.5 מיליון שקל.

מכירה מציגה חשבון אחר. מ-2.4 מיליון שקל יורדת יתרת המשכנתה של 1.2 מיליון, ואליה מצטרפות עלויות של כ-50 עד 80 אלף שקל: תיווך של כ-2% בתוספת מע"מ מגיע לבדו לכ-56 אלף שקל, ועוד שכר טרחה. נשארים כ-1.12 עד 1.15 מיליון שקל לחלוקה, כ-560 עד 575 אלף לכל צד. הסכום הזה הוא הון עצמי לדיור הבא, או כרית לשכירות, אבל שני בני הזוג יוצאים לשוק במקביל. מי שנשאר בדירה חייב להציג לבנק יכולת החזר עצמאית; מי שיוצא חייב דיור חלופי כבר בחודש הראשון.

גם חובות אחרים נכנסים לתרגיל. הלוואה לשיפוץ הבית, רכב משפחתי או הוצאות משותפות קשורה בדרך כלל למשק הבית ומתחלקת באיזון המשאבים לפי חוק יחסי ממון, שחל על זוגות שנישאו מ-1974. חוב שנוצר סביב פעילות אישית מובהקת, כמו הימורים או הוצאה פרטית שניתן להפריד, נשאר אצל מי שיצר אותו. לפני חתימה על הסכם כדאי להכין דף אחד שמרכז את שווי הדירה, יתרת המשכנתה, הלוואות, כרטיסי אשראי, חסכונות, קרנות והוצאות מכירה. הדף הזה מראה כמה כסף נשאר לכל צד ביום שאחרי.

הרישום בטאבו שוקל לפעמים יותר מתשלומי המשכנתה בפועל. בפסק דין מאשדוד דרש אחד הצדדים 500 אלף שקל נוספים אחרי שטען שהשקיע 720 אלף שקל ברכישה ובשיפוץ מול 150 אלף של הצד השני, והדירה נרשמה בחלקים שווים. בית המשפט ראה ברישום השווה ויתור שכבר ניתן, ודחה גם דרישה להחזר מחצית מתשלומי המשכנתה שאחרי הקרע. להרחבה: ויתר על מחצית מתשלומי המשכנתא, דרש 500 אלף שקל מהאם - מה יקבל?. מי ששילם יותר לאורך השנים עשוי לגלות שהנייר קובע, אלא אם הוסדר אחרת בהסכם ממון. על נכס מלפני הנישואים, מתנת הורים או פער הון גדול, עדיף לקבוע מראש. להרחבה: יש לכם דירה, עסק או חצי מיליון שקל? מתי באמת כדאי לעשות הסכם ממון.

הטעות היקרה היא להסתכל על יתרת המשכנתה בנפרד משווי הבית ומהיכולת של כל אחד לקבל אשראי בעצמו. דירה עם מיליון שקל הון פנוי יכולה להיראות כמו נכס שמייצר ביטחון, ובמקביל להפוך למעמסה אם ההחזר החדש בולע חלק גדול מההכנסה. לכן ההחלטה על הדירה צריכה להגיע יחד עם תקציב חדש לכל אחד מבני הזוג, כולל דיור, מזונות, רכב, ביטוחים והוצאות הילדים. הבנק בודק את ההחזר מול ההכנסה שנשארה אחרי הפיצול, והמספר הזה הוא שקובע אם אפשר להישאר בבית או שצריך למכור.