הבנק נתן הנחה בריבית המשכנתא תמורת העברת משכורת - מה קורה כשעוברים לבנק אחר?

משפחה שלקחה משכנתא לפני כמה שנים קיבלה מהבנק הצעה אטרקטיבית: ריבית נמוכה יותר, בתנאי שהמשכורות ייכנסו לחשבון באותו בנק. ההחזרים יורדים כסדרם, עד שבנק אחר מציע פטור מעמלות, ריבית גבוהה יותר על פיקדונות והטבות בכרטיס האשראי. המשפחה שוקלת לעבור, אבל חוששת שהבנק הישן יבטל את ההנחה במשכנתא. האם הוא רשאי לעשות את זה?

מה קובע אם ההנחה נשארת

התשובה תלויה בהסכם ההלוואה ובתנאי ההטבה. אם ההנחה בריבית הותנתה במפורש בהעברת משכורת חודשית לחשבון, הבנק עשוי לבטל אותה כשהתנאי מפסיק להתקיים, לפי המנגנון שנקבע בהסכם. אם הריבית נקבעה בחוזה בלי תנאי מתמשך, היא ממשיכה לחול כמו שסוכם. וגם כשההטבה מותנית, כל שינוי כפוף למה שנחתם ולכללי הגילוי שהבנק מחויב בהם.

צריך גם להפריד בין הנחה בריבית המשכנתא לבין פטור מעמלות בחשבון העו"ש. יש מקרים שבהם הבנק מבטל רק את ההנחה בעמלות ניהול החשבון כשהמשכורת מפסיקה להגיע, ותנאי המשכנתא נשארים כפי שנקבעו.

כמה כסף מונח על הכף

ניקח משכנתא של מיליון שקל ל-25 שנה, במסלול שקלי לא צמוד למדד, בריבית של 4.5%. ההחזר החודשי עומד על כ-5,558 שקל. בריבית של 4.8% הוא עולה לכ-5,730 שקל. זה הפרש של כ-172 שקל בחודש וכ-2,060 שקל בשנה, ולאורך 25 שנה הפער מצטבר לכ-51 אלף שקל, בהנחה שהריבית נשארת באותה רמה כל התקופה. במשכנתא קיימת החישוב נעשה לפי היתרה והשנים שנשארו.

מנגד, בנק מתחרה יכול להציע חיסכון בעמלות, הטבות על פיקדונות או ריבית נמוכה יותר על מסגרת האשראי, ולכן ההשוואה צריכה לכלול את כל הפעילות הבנקאית של משק הבית. הטבה של 500 שקל בשנה בעמלות לא שווה הרבה אם ההחזרים על המשכנתא מתייקרים ב-2,000 שקל בשנה.

הרקע הוא ריבית שירדה השנה. ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% מאז ההפחתה בספטמבר, הפריים על 4.75%, והחלטת הריבית הבאה צפויה בשבוע הבא. בנק ישראל מפרסם מדי חודש את הריבית הממוצעת בכל מסלול ובכל בנק, ואלה הנתונים שכדאי להחזיק מול כל הצעה מבנק מתחרה.

איך עוברים בנק כשהמשכנתא נשארת מאחור

המנגנון להעברת חשבון בנק כשהמשכנתא נשארת בבנק הישן מאפשר להעביר את העו"ש בנפרד מההלוואה, שממשיכה להתנהל בבנק שנתן אותה. את ההחזר החודשי אפשר להמשיך לשלם בחיוב מהחשבון החדש, לפי הסדרי התשלום.

מאז 2021 אפשר לעבור בנק באופן מקוון, בבקשה אחת שמגישים באתר או באפליקציה של הבנק החדש. הניוד מסתיים בתוך 7 ימי עסקים, והיתרות, הוראות הקבע והרשאות החיוב עוברות אוטומטית. הלוואות, כולל הלוואות לדיור, לא עוברות במסגרת הזו, וצריך לסכם עם הבנק הישן איך ימשיך התשלום. לפי הכללים של בנק ישראל, ההטבות וההנחות בבנק הקודם נשמרות לפחות 3 חודשים מיום הגשת הבקשה, אלא אם נקבע אחרת בהסכם עם הלקוח.

לפני המעבר מבקשים מהבנק את הסכם ההלוואה ואת מסמך תנאי ההטבה, וגם תשובה כתובה לשאלה מה יקרה לריבית אם המשכורת תפסיק להיכנס. אם הבנק מצביע על סעיף שמאפשר לשנות את הריבית, אפשר לנסות לשמר את התנאים בהסכם מעודכן.

• הריבית במשכנתא עומדת להשתנות אחרי חמש שנים - האם כדאי למחזר לפני העדכון?
• בוטל אישור תביעה ייצוגית של קו לעובד נגד חברת בנייה טורקית

אפשרות נוספת היא למחזר את המשכנתא. פערי הריבית בין הבנקים יכולים להצדיק העברה גם של ההלוואה עצמה, אחרי שבודקים את עמלות הפירעון המוקדם, השמאות והרישום. מי שמחזיק משכנתא גדולה יכול להשתמש בהצעה מבנק מתחרה גם כקלף במשא ומתן מול הבנק הנוכחי.

עמלות הפירעון המוקדם מוסדרות בצו הבנקאות, שמתיר לבנק לגבות עד חמש עמלות: עמלה תפעולית, עמלה על אי מתן הודעה מוקדמת, עמלת היוון שמשקפת את הפער בין הריבית בהלוואה לריבית הממוצעת ביום הפירעון, עמלת מדד ממוצע במסלולים הצמודים ועמלת הפרשי שער בהלוואות במטבע חוץ. כל מסלול בתמהיל מחושב בנפרד. עמלת ההיוון היא בדרך כלל המשמעותית, והיא נוגעת בעיקר למסלולים בריבית קבועה שנלקחו כשהריבית במשק הייתה גבוהה מהיום. את דף ההסבר על העמלות ואופן החישוב שלהן אפשר לקבל מהבנק בלי תשלום, עד פעמיים בשנה.