הריבית במשכנתא עומדת להשתנות אחרי חמש שנים - האם כדאי למחזר לפני העדכון?
משפחה שלקחה לפני חמש שנים משכנתא בריבית משתנה של 4% מקבלת מהבנק הודעה שהריבית עומדת להתעדכן. מאז הריביות במשק השתנו, והמשפחה חוששת שההחזר החודשי יקפוץ. האם למהר ולמחזר לפני מועד העדכון, או דווקא לחכות ליום שבו הריבית משתנה?
התשובה תלויה בשלושה דברים: הריבית שהבנק צפוי לקבוע, הריביות שאפשר לקבל היום בשוק ועלות הפירעון המוקדם. במסלול שמשתנה כל חמש שנים הריבית קבועה לתקופה מוגדרת, ובסופה מתעדכנת לפי נוסחה שנקבעה כשנלקחה ההלוואה. הנוסחה בנויה מעוגן, בדרך כלל לפי תשואות אג"ח ממשלתיות, וממרווח שנקבע בחוזה. עוגן של 3.5% ומרווח של 1.5%, למשל, יביאו לריבית חדשה של 5%.
הסוגיה נוגעת להרבה משקי בית. בסוף אוגוסט החזיקו הבנקים כ-1.16 מיליון הלוואות לדיור ביתרה של כ-673 מיליארד שקל, לפי נתוני בנק ישראל. כ-96 מיליארד שקל מהיתרה, כ-14%, נמצאים במסלולים צמודים בריבית משתנה, ועוד כ-302 מיליארד שקל במסלולים שקליים בריבית משתנה. בקבוצה השקלית הנתונים מאחדים את המסלול שמשתנה כל חמש שנים עם הפריים, ולכן אין פילוח מדויק שלו.
כמה זה עולה בחודש
המשמעות הכספית יכולה להיות גדולה. נניח שלמשפחה נותרה יתרת משכנתא של 700 אלף שקל ל-20 שנה. בריבית של 4% ההחזר החודשי במסלול שקלי לא צמוד הוא כ-4,242 שקל. בריבית של 5% הוא עולה לכ-4,620 שקל, תוספת של כ-378 שקל בחודש וכ-4,500 שקל בשנה. עד העדכון הבא, בעוד חמש שנים, ההתייקרות המצטברת עשויה להגיע לכ-22,700 שקל, בהנחה שהריבית נשארת באותה רמה.
אם בנק אחר מציע למשפחה ריבית של 4.5%, ההחזר יעמוד על כ-4,429 שקל בחודש. לכן השוואת הצעות יכולה להשתלם גם כשהריבית בשוק גבוהה מזו של ההלוואה הישנה.
| ריבית | החזר חודשי | החזר בשנה | סך ההחזרים ב-20 שנה | מתוכם ריבית |
|---|---|---|---|---|
| 4% | 4,242 ש"ח | 50,900 ש"ח | 1,018,000 ש"ח | 318,000 ש"ח |
| 4.5% | 4,429 ש"ח | 53,100 ש"ח | 1,062,900 ש"ח | 362,900 ש"ח |
| 5% | 4,620 ש"ח | 55,400 ש"ח | 1,108,700 ש"ח | 408,700 ש"ח |
מה זה העוגן ואיפה מוצאים אותו
העוגן הוא ריבית חיצונית שמוגדרת בהסכם ההלוואה. במסלול צמוד הוא נגזר בדרך כלל מתשואות אג"ח ממשלתיות צמודות מדד לטווח של כחמש שנים, ובמסלול שקלי מתשואות אג"ח ממשלתיות לא צמודות. בחלק מהחוזים כתוב במפורש שבנק ישראל הוא שקובע ומפרסם את ריבית העוגן. המרווח נקבע מול הבנק ביום הלקיחה ונשאר כפי שסוכם. את סוג העוגן, את המרווח ואת תאריך התחנה הבאה מוצאים בהסכם ההלוואה, ואפשר לבקש אותם מהבנק בכתב.
נתוני בנק ישראל נותנים סדר גודל. באוגוסט עמד העוגן הממוצע במשכנתאות חדשות בריבית משתנה צמודה על 1.64%, והמרווח הממוצע מעליו על 1.55%, יחד כ-3.2% בתוספת ההצמדה למדד. במסלול קבוע לא צמוד הריבית הממוצעת על הלוואות חדשות הייתה 4.62%, ובקבוע צמוד 3.29%. ההשוואה בין המסלולים הצמודים לשקליים אינה ישירה, כי במסלול הצמוד האינפלציה מתווספת לקרן.
הפטור בתחנת היציאה והודעה של עשרה ימים
למועד השינוי יש יתרון משמעותי. לפי צו הבנקאות על פירעון מוקדם של הלוואה לדיור, מי שפורע הלוואה בריבית משתנה ביום שבו הריבית מתעדכנת משלם עמלה תפעולית בלבד, של עד 60 שקל. עמלת הפרשי ההיוון, שנגבית כשהריבית הממוצעת במשק נמוכה מהריבית בהלוואה ויכולה להגיע לאלפי שקלים, לא נגבית במועד הזה. המדריך לפירעון מוקדם ולתזמון התשלום מפרט את הכללים.
בפירעון בכל מועד אחר נכנסים רכיבים נוספים. מי שמודיע לבנק פחות מעשרה ימים מראש משלם עמלת אי הודעה מוקדמת של 0.1% מהסכום הנפרע, כ-700 שקל על 700 אלף שקל. בהלוואה צמודה, פירעון בין ה-1 ל-15 בחודש עלול לגרור גם עמלת מדד. עמלת ההיוון עצמה מקבלת הנחה של 20% אחרי שלוש שנים ושל 30% אחרי חמש שנים מיום מתן ההלוואה, ובהלוואה בריבית משתנה היא מחושבת עד התחנה הקרובה בלבד, ולא עד סוף התקופה.
- הבנק נתן הנחה בריבית המשכנתא תמורת העברת משכורת - מה קורה כשעוברים לבנק אחר?
- בוטל אישור תביעה ייצוגית של קו לעובד נגד חברת בנייה טורקית
את הבדיקה מתחילים כמה חודשים לפני התחנה. מבקשים מהבנק את נוסחת העוגן, את המרווח, את התאריך המדויק ואת יתרת ההלוואה, ובמקביל אוספים הצעות מבנקים מתחרים ומשווים גם את ההחזר החודשי וגם את העלות הכוללת לאותה תקופת פירעון.
יש הבדל גם בין מסלול צמוד מדד למסלול שקלי. במסלול צמוד האינפלציה מגדילה את יתרת הקרן ואת ההחזרים, גם בתקופה שבה הריבית עצמה קבועה. לכן הצעה שנראית זולה בריבית עשויה לצאת יקרה יותר לאורך זמן.
גם העלויות של מחזור משכנתא משפיעות על ההחלטה. מעבר לבנק מתחרה עשוי להוסיף הוצאות שמאות, רישום ופתיחת תיק, ומחזור פנימי באותו בנק בדרך כלל פשוט וזול יותר.
משפחה שמתקרבת לתחנה יכולה לבקש מהבנק הצעה לשימור הריבית או לשינוי המסלול. הצעות מתחרות שבידיה נותנות לה בסיס למשא ומתן, במיוחד אם יחס המימון ירד או שההכנסה עלתה בחמש השנים האחרונות. מי שקיבל בעבר הנחה בריבית המשכנתא תמורת העברת משכורת צריך לבדוק בהסכם אם היא תלויה בתנאי שעלול להתבטל במעבר לבנק אחר.
