מבצעי ה-20/80 על הכוונת: רשות ני"ע רוצה דיווח למשקיעים על הטבות המימון וביטולי העסקאות

קבלן יכול לדווח על מכירת דירה, אבל בפועל לקבל בינתיים רק 20% ממחירה, כשאת יתרת הכסף הוא יקבל רק בעוד כמה שנים, עם מסירת הדירה. בינתיים, עלויות הבנייה והמימון ממשיכות להצטבר. מבצעי ה-20/80 הפכו לכלי שיווק מרכזי בענף הנדל"ן, אבל הם גם מעלים שאלות חשובות, במיוחד עבור המשקיעים בחברות הציבוריות: כמה כסף באמת נכנס לקופת החברה מהמכירות המדווחות, כמה עולה לה לממן את ההטבות האלה, ומה יקרה אם חלק מהרוכשים לא יצליחו להשלים את העסקה?

השאלה הזאת מקבלת משנה תוקף כשאנחנו רואים את מלאי הדירות בשיא, כש-86 אלף דירות חדשות ממתינות לקונים, מלאי השקול ליותר משנתיים של מכירות בקצב הנוכחי. הקבלנים מנסים לשמור על קצב המכירות באמצעות הטבות מימון ודחיית תשלומים, אבל להטבות האלה יש מחיר, שלא תמיד קל למשקיעים לזהות מתוך נתוני המכירות. בנק ישראל כבר התערב והגביל את החשיפה הבנקאית למבצעים הללו, אבל זה לא באמת עזר לבלום את התופעה.

כעת גם רשות ניירות ערך סוף סוף מפשילה שרוולים, הרשות מפרסמת מדריך גילוי חדש לתשקיפי חברות הנדל"ן היזמי, שמבקש להכניס יותר שקיפות למספרים שמציגות החברות: כמה דירות נמכרו באמצעות מבצעי מימון, כמה עולות ההטבות ליזמים, כמה עסקאות בוטלו ומה היקף הרווחים והעודפים שהחברות באמת צפויות לקבל מהפרויקטים. המטרה היא לאפשר למשקיעים להבין טוב יותר מה עומד מאחורי המכירות, ולא להסתפק במספר הדירות שעליהן נחתמו חוזים.

אחד הדגשים המרכזיים נוגע למבצעי המימון שהפכו לכלי שיווק משמעותי בענף. לפי המדריך, חברות המשתמשות במודלים של דחיית תשלומים או הלוואות קבלן בהיקף מהותי יתבקשו להציג את מספר הדירות שנמכרו באמצעותם, את היקפן הכספי של העסקאות ואת ההשלכות על פעילות החברה ותזרימי המזומנים שלה. במקרה של הלוואות קבלן, הגילוי יתייחס גם להוצאות המימון שהחברה כבר נשאה בהן.

המשמעות היא שמשקיע יוכל להבחין טוב יותר בין מכירות שבהן התקבלה תמורה משמעותית לבין עסקאות שבהן חלק גדול מהכסף יגיע רק בעוד מספר שנים. מכירה שנחתמה אינה בהכרח מעידה על יכולת מיידית של היזם להשתמש בכסף, במיוחד כאשר הוצאות הבנייה והמימון ממשיכות להצטבר.

המדריך מתייחס גם לביטולי עסקאות. החברות יתבקשו להציג נתונים על מספר חוזי המכר שבוטלו, ובפרויקטים מהותיים שבהם שיעור הביטולים עולה על 10% ממספר הדירות המוצעות בפרויקט, יינתן פירוט נוסף על מספר העסקאות שבוטלו והיקפן הכספי. גם אם דירה שנמכרה ובוטלה נמכרה לאחר מכן לרוכש אחר, הביטול עדיין ייכלל בנתונים.

לא רק הרווח הצפוי, אלא גם מתי הכסף יגיע

נושא נוסף שמקבל מקום משמעותי במדריך הוא הרווחיות הצפויה בפרויקטים והעודפים שהיזמים מעריכים שיוכלו למשוך מהם. חברות הנדל"ן נוהגות להציג רווח גולמי חזוי מפרויקטים שנמצאים בשלבי בנייה שונים, אך מבחינת המשקיעים קיים הבדל בין רווח חשבונאי צפוי לבין כסף שניתן בפועל להעביר מחשבון הליווי של הפרויקט לקופת החברה.

המדריך מבקש להציג את הפער הזה בצורה ברורה יותר, לרבות ההון העצמי שעוד נדרש להשקעה, עלויות המימון והעיתוי הצפוי לשחרור העודפים. בנוסף, הוא כולל מתכונת להצגת צבר ההכנסות, התקבולים והעודפים הצפויים בארבע השנים הבאות, בחלוקה שנתית.

בפרויקטים מהותיים מאוד, שינוי של 20% ומעלה ברווח הגולמי הצפוי או ביתרת העודפים הצפויים למשיכה לעומת שנת הדיווח הקודמת ילווה, לפי המדריך, בהסבר לסיבות השינוי ולהשפעתו. כך ניתן יהיה להבין אם התחזיות השתנו בגלל עלייה בעלויות הבנייה, שינוי במחירי המכירה או התפתחויות אחרות בפרויקט.

• האתר בעברית, הכסף בחו"ל: רשות ניירות ערך מזהירה מפלטפורמות השקעה לא מפוקחות
• ממובילי המאבקים בהרצת מניות: אבי ארוניס ינהל את האכיפה ברשות ניירות ערך

הרשות מתייחסת גם לפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם לא פעם עוברות שנים בין ההחתמות הראשוניות של בעלי הדירות לתחילת הבנייה. הגילוי יתמקד בין היתר בשיעור הדיירים שכבר חתמו, במצב התכנוני, בלוחות הזמנים ובהתניות שנותרו להשלמת הפרויקט. בפרויקטים המשלבים מגורים, מסחר ומשרדים, המדריך מבקש להפריד בין רכיבי הפעילות כדי לאפשר הערכה מדויקת יותר של תרומתם הכלכלית והסיכונים הנלווים אליהם.

יו"ר רשות ניירות ערך, ספי זינגר, מסר כי "ענף הנדל"ן היזמי מתאפיין במורכבות עסקית ומימונית, והמידע על פעילות החברות והפרויקטים שלהן הוא בעל חשיבות רבה להערכת הסיכונים והסיכויים הכרוכים בהשקעה". לדבריו, המדריך נועד לאפשר למשקיעים לקבל תמונה ברורה והשוואתית יותר, לצד מסגרת גילוי סדורה לחברות.

עם זאת, חשוב להדגיש כי לא מדובר בתקנות גילוי מחייבות חדשות החלות באופן גורף על כל חברות הנדל"ן הציבוריות. המדריך הוא כלי עזר שמציג את דגשי הגילוי של סגל הרשות בעת בדיקת תשקיפים, והדרישות בפועל עשויות להשתנות בהתאם למאפייני כל חברה. לפי המסמך, הוא יחול על טיוטות תשקיף שיוגשו לבדיקה על בסיס הדוחות הכספיים לשנת 2026 ואילך.

ברשות מציינים כי זהו מדריך ראשון במהלך רחב יותר לגיבוש מדריכי גילוי ענפיים גם בתחומים נוספים. המטרה היא לשפר את איכות המידע שמגיע לשוק, לצמצם פערים באופן שבו חברות מאותו ענף מציגות את פעילותן ולאפשר למשקיעים לבצע השוואות מבוססות יותר בין החברות.