תבע 73 אלף שקל מהשוכרת, למה השופט קבע שהשוכרת תשלם 30 אלף שקל

מנהל נכס תבע 73,479 שקל משוכרת שעזבה דירה במזכרת בתיה, על שכר דירה, ארנונה, מים, צבע, פינוי פסולת ועוד. בבית משפט השלום בראשון לציון התברר שהרישומים שלו על התשלומים נכתבו ביד ושגויים, שהשמאי שלו הגיע לדירה אחרי שכבר נוקתה וצוירה, ושבדיון עצמו השמאי החזיק חוות דעת על דירה אחרת. הרשמת הבכירה לימור נסים-לב קבעה שהשוכרת תשלם 30,019 שקל, פחות מחצי מהסכום שנתבע, אחרי קיזוז של 4,000 שקל בגלל רטיבות ועובש שהמשכיר ידע עליהם.

הדירה, ברחוב מילכה וולפסון, שייכת לאילנה בלילטי. את התביעה הגיש יעקב מלאך, שמנהל את נכסי המשפחה מכוח ייפוי כוח נוטריוני. השוכרת, יוספה טמיר ברק, שכרה את הדירה מאוגוסט 2019 לשנתיים, ב-5,000 שקל בחודש, ונשארה בה עד 1 בנובמבר 2021, כחודשיים וחצי אחרי סוף החוזה.

למה לא הוכח חוב של חודשיים?

מלאך טען שהשוכרת לא שילמה את מאי ויוני 2021, ונשען על רישומים שכתב ביד על גבי חוזה השכירות. בחקירה אישר שנפלה בהם טעות, של חודשיים ואולי יותר, ושלא צירף אסמכתאות מהבנק, אף שיכול היה לבקש אותן. ההתכתבויות מאותה תקופה גם לא תמכו בגרסה: ביוני, אחרי שהשוכרת שלחה אישור תשלום, הוא ענה לה "תודה", ובאוגוסט דרש ממנה 5,000 שקל ולא שני חודשים. "יש להבחין בין איחור בתשלום לבין אי תשלום", כתבה הרשמת, ודחתה את הדרישה ל-10,000 שקל.

על התקופה שאחרי סוף החוזה התמונה הפוכה. השוכרת טענה שמועד הפינוי סוכם בין עורכי הדין, והרשמת קיבלה את זה, אבל קבעה שהסכמה על מועד היציאה אינה פוטרת מתשלום. "יש להבחין בין הסכמה בדבר המועד שבו תושב החזקה לבין ויתור על התמורה המגיעה בגין תקופת ההחזקה", כתבה. מלאך אמנם הציע באמצע אוגוסט להאריך את החוזה ב-5,300 שקל לחודש, אבל לא נחתמה הסכמה, ולכן השוכרת תשלם 11,666 שקל לפי שכר הדירה המקורי.

"אי אפשר להתקלח בדירה"

השוכרת ביקשה לקזז מחצית משכר הדירה לארבעה חודשים, 10,000 שקל, בגלל רטיבות ועובש. כאן היא קיבלה חלק מהגיבוי מהמשכיר עצמו. כבר בינואר 2021 כתב לה מלאך: "לפני שנה תיקנו אצל יוספה רטיבות באמבטיה, הרטיבות חזרה לטיפולך". באוגוסט כתבה לו שהיא "רודפת אחרי לירון חודשיים", ש"אי אפשר להתקלח בדירה" ושהכל מלא עובש. בעל מקצוע שהגיע ציין שהבית לא מאוורר מספיק ושהבעיה "תחזור גם אחרי תיקונים". גם השוכרת שנכנסה אחריה, מלי קיסר, העידה על רטיבות ועובש בארון מתחת לכיור ועל קיר מקולף בחדר הרחצה.

הרשמת הזכירה שחוק השכירות והשאילה מאפשר לשוכר להפחית את שכר הדירה כל עוד פגם לא תוקן, לפי מידת הירידה בשווי השימוש. אבל לא הוכח שהשוכרת איבדה את השימוש בחצי מהדירה, והאמירה שאי אפשר להתקלח לא הופכת את הדירה כולה ללא ראויה. ההפחתה נקבעה ב-4,000 שקל.

איך שמאי מגיע לדיון עם תיק של דירה אחרת?

החלק הגדול של דרישת הנזקים, 21,879 שקל, נשען על חוות דעת של השמאי ינון שטרית. בחקירה הוא אישר שכשהגיע לדירה כבר בוצעו בה ניקיון וצביעה, ושאת הנזקים העריך לפי סרטונים שקיבל מהמשכיר. הסרטונים עצמם לא הוגשו לבית המשפט. "במהלך החקירה התברר כי השמאי הגיע לדיון כשהוא מחזיק בחוות דעת הנוגעת לדירה אחרת", כתבה הרשמת. השמאי הסביר שטיפל בשני מקרים דומים שבהם הייתה מעורבת אותה שוכרת, והתבלבל. הרשמת לא ראתה בזה תיאום פסול, אבל קבעה שהטעות פוגעת במשקל חוות הדעת.

גם העבודות עצמן בוצעו בלי חשבוניות. אברהם בלילטי, מבני משפחת הבעלים, העיד שהביא פועלים שהוא נעזר בהם לפי הצורך, ושמלאך שילם להם. מלאך אמר שלא ביקש קבלות, כי העיקר מבחינתו היה שהדירה תהיה מוכנה לשוכרת הבאה. "בעל נכס אינו חייב בהכרח לשכור קבלן חיצוני או להוציא בפועל את מלוא עלות התיקון שנקבעה בחוות דעת שמאית כדי שתקום לו זכות לפיצוי", כתבה הרשמת. אבל כשהעבודות כבר בוצעו וידוע מי שילם עליהן, היא ציפתה לראות כמה זה עלה.

התוצאה: 13,200 שקל על צבע ושפכטל נדחו, כי אי אפשר היה להפריד בין נזק שגרמה השוכרת לבין רטיבות ובלאי של יותר משנתיים. גם 2,500 שקל על פינוי פסולת נדחו. נפסקו רק 1,800 שקל על ניקיון ו-1,200 שקל על תריס חשמלי, אחרי שהשוכרת החדשה העידה שהדירה הייתה מלוכלכת מאוד ושבקופסת התריס היה חור.

• בעל דירה בטבריה תבע 39 אלף שקל משוכרת שביטלה חוזה - ויחזיר לה 3,400
• "מחירי הדירות ירדו בעשרות אחוזים" - על ההבטחה שלא תתקיים

מה עוד נפל בדרך?

2,087 שקל ריבית פיגורים נדחו, כי "עצם קיומה של הוראה חוזית אינו פוטר את התובע מהוכחת שיעור הריבית וסכום החיוב הנובע ממנה". נדחו גם שכר טרחה של 2,106 שקל על מכתבי התראה ו-2,300 שקל על 14 יום בלי שוכר. מהצד השני נדחו בקשות השוכרת לקזז 5,800 שקל דמי תיווך ו-15 אלף שקל עוגמת נפש. את ארנונה (15,843 שקל) ומים (1,755 שקל) היא תשלם, אחרי שהרשמת הורידה חיובים מתקופות שבהן לא גרה בדירה.

מי שמנהל דירה להשכרה יכול ללמוד מהתיק הזה כמה מסמכים פשוטים שווים. פיקדון, ערבות בנקאית וצ'ק ביטחון עושים דברים שונים, אבל אף אחד מהם לא מחליף העברות בנקאיות מתועדות ותמונות של הדירה ביום הכניסה וביום היציאה. ובתיק אחר מהחודשים האחרונים, העובש הבריח שוכר שבעה חודשים לפני סוף החוזה, והמשכיר הוא זה ששילם.

מעבר ל-30,019 שקל, השוכרת תשלם אגרה של 918 שקל, 500 שקל לעדה מלי קיסר ושכר טרחה של 5,314 שקל.