פיקדון, ערבות בנקאית, שטר חוב וצ'ק ביטחון עושים דברים שונים

המילה "ביטחונות" יוצרת לפעמים תחושה שכל כלי מעניק לבעל הדירה אותה הגנה. בפועל, פיקדון מזומן, ערבות בנקאית, שטר חוב, ערבים וצ'ק ביטחון שונים מאוד בעלות לשוכר, בעוצמה למשכיר ובדרך המימוש.

פיקדון מזומן הוא הפשוט להבנה. השוכר מעביר כסף והמשכיר מחזיק בו בתקופת החוזה. מבחינת בעל הדירה מדובר בכסף זמין יחסית. מבחינת השוכר מדובר בהון שיוצא מחשבונו ויושב במקום אחר.

אם שוכר מפקיד 18 אלף שקל לשנתיים, כדאי לחשוב גם על עלות האלטרנטיבה. כסף שהיה יכול לשבת בפיקדון בנקאי או להישאר כרזרבה עובר למשכיר. לכן שוכר יכול לנסות להקטין את רכיב המזומן ולהחליף חלק ממנו בשטר חוב או ערבים.

ערבות בנקאית חזקה מבחינת המשכיר, אבל הבנק עשוי לגבות עמלה ולהקצות כנגדה מסגרת או בטוחה. יש הבדלים בין נוסחי הערבות, ולכן המילים בחוזה ובמסמך הבנקאי חשובות.

שטר חוב משאיר את הכסף אצל השוכר. השטר יוצר התחייבות שניתן לפעול לגבייתה בהתאם לדין אם מתקיימות הנסיבות. צירוף ערבים מחזק את הכלי, בתנאי שהערבים עצמם בעלי יכולת.

צ'ק ביטחון הוא כלי נפוץ, אבל צ'ק פתוח בלי סכום ובלי שם מוטב מייצר סיכון מיותר לשוכר. כדאי להגדיר סכום ותנאי שימוש. למשכיר חשוב להבין שגם צ'ק הוא התחלה של מסלול גבייה, ולא קופה שמבטיחה שכל נזק יכוסה.

בחוזים שעליהם חל ההסדר החוקי לשכירות למגורים, קיימת מגבלה על בטוחות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר: הסכום מוגבל לנמוך מבין שלושה חודשי שכירות ושליש מדמי השכירות לכל תקופת החוזה.

בדירה של 7,000 שקל לחודש לשנה, שלושה חודשים הם 21 אלף שקל. שליש משכר הדירה השנתי הוא 28 אלף. לכן 21 אלף הוא המספר הרלוונטי לבטוחות הכספיות מהסוג שנכלל במגבלה.

בחוזה של ארבעה חודשים, דמי השכירות הכוללים הם 28 אלף שקל ושליש מהם כ-9,333 שקל. כאן התקופה הקצרה מקטינה את התקרה.

• שכירות עם ילדים: הדירה היא גם החלטה כלכלית על בית ספר, זמן ותחבורה
• חוזה לשנה או לשלוש שנים? ליציבות יש מחיר

הנקודה החשובה למשכיר היא שהבטוחה הטובה ביותר מתחילה עוד לפני המסמך: שוכר שמתאים כלכלית לדירה. בביזפורטל קיים מדריך מפורט על ניהול בטחונות ובדיקת שוכר. הפרק על בחירת שוכר מוסיף את החישוב הכלכלי.

ניקח שני מועמדים לדירה של 6,500 שקל.

המועמד הראשון מציע פיקדון של 30 אלף שקל, אבל הכנסתו החודשית 11 אלף שקל והוא כבר משלם הלוואות. השני מציע פיקדון קטן יותר, הכנסתו 25 אלף שקל, הוא עובד במקום יציב ויש לו משכיר קודם שמספר על ארבע שנות שכירות מסודרות.

הפיקדון הגדול נראה מרשים, אבל הסיכון השוטף יכול להיות גבוה יותר אצל המועמד הראשון. בטוחה היא רשת ביטחון. עדיף שהעסקה עצמה תהיה יציבה.

אפשר גם לבנות סל. למשל, פיקדון של חודש שכירות, שטר חוב ושני ערבים. כך המשכיר מקבל כמה שכבות והדייר משאיר לעצמו נזילות.

מימוש בטוחה צריך להיעשות לפי התנאים בחוזה והוראות הדין, ובמקרים הרלוונטיים קיימת דרישה להודיע ולאפשר תיקון לפני מימוש. גם החזרת הבטוחות בסוף התקופה צריכה לקבל מנגנון ברור. ביזפורטל מציין במסגרת הסקירה העדכנית כי פיקדון מוחזר בתוך 60 יום מסיום השכירות ומסירת הדירה, בהתאם למסגרת החלה.

• מהחשבון שנחסם ועד הפטור של 5 מיליון: המסלול המלא של הירושה
• סבתא הורישה 600 אלף לנכדה - ובכסף שולטים ההורים

לכן ביום היציאה כדאי לבצע בדיקה משותפת, לסגור חשבונות ולתעד את מצב הדירה. הפרק על מסירת הדירה בכניסה וביציאה הוא למעשה הצד השני של פרק הבטוחות.