יוחננוף השלימה את פיצול הנדל"ן: 14 נכסים בכ-1.1 מיליארד שקל עברו לחברת הבת
רשת הסופרמרקטים חתמה על ההסכם להעברת מרבית המקרקעין שלה למ.ג.ל כוכב מודיעין, במבנה פטור ממס וללא ייחוס חוב, כשהיא שוכרת בחזרה ארבע חנויות בשכירות ארוכת טווח. המהלך, שהוכרז בקיץ, נראה כהכנת תשתית לזרוע נדל"ן עצמאית
יוחננוף עברה משלב ההכרזות לשלב הביצוע: הרשת חתמה על הסכם להעברת 14 נכסי מקרקעין, בשווי הוגן כולל של כ-1.1 מיליארד שקל, לחברת הבת בבעלותה המלאה מ.ג.ל כוכב מודיעין. מדובר בהשלמה של המהלך שעליו הודיעה החברה בקיץ, העברת הנדל"ן לחברה בת ייעודית, והוא מקיף את מרבית זכויות הבעלות והחכירה של הרשת, רכוש קבוע ונדל"ן להשקעה שמשרתים את פעילות הסופרמרקטים. מחוץ להסדר נותרה בשלב זה מחצית הזכויות בקרקע בדימונה.
מבנה העסקה נבנה סביב יעילות מס: תמורת כל נכס הוקצו ליוחננוף מניות של החברה הבת לפי יחס השוויים, במסגרת שינוי מבנה שפטור ממס הכנסה וממס שבח לפי חלק ה'2 לפקודה, בתוספת מס רכישה מופחת שהחברה מגדירה כסכום שאינו מהותי. נקודה מהותית נוספת: ההעברה נעשתה בלי לייחס לנכסים חובות או הלוואות של הרשת, כך שהחברה הבת מתחילה את דרכה עם מאזן נכסים נקי, פתוח למינוף עתידי.
כדי שהחנויות ימשיכו לפעול כרגיל, נחתמו במקביל הסכמי שכירות חוזרת: ארבעה סניפים פעילים, סנטרו רחובות (שבו לרשת 25%), קרית עקרון, כרמים במודיעין ומישור אדומים, יושכרו ליוחננוף לתקופות ארוכות בדמי שכירות לפי תנאי שוק. הסכם שירותים משלים קובע שהרשת תספק לבת שירותי מנכ"ל, ייעוץ משפטי, כספים וניהול נכסים ובנייה תמורת תשלום חודשי שאינו מהותי.
למה מפרידים, ולמה זה נראה כמו תחנה בדרך להנפקה
ההיגיון הכלכלי של פיצול כזה מוכר היטב בשוק: המשקיעים מתמחרים רשת קמעונאות לפי מכפילי רווח תפעולי, ונדל"ן מניב לפי שווי נכסי והיוון דמי שכירות, ושתי המשקפיים האלה כמעט אף פעם לא נפגשות באותה מניה. כשהנדל"ן שקוף ומופרד, קל יותר להציף את ערכו, לגייס כנגדו חוב זול יותר, וגם, וזו ההערכה המתבקשת שהחברה עצמה טרם אישרה, להנפיק בהמשך את זרוע הנדל"ן כחברה עצמאית או להכניס אליה שותף. העובדה שהבת קיבלה את הנכסים בלי חובות, עם הסכמי שכירות ארוכי טווח מול שוכר יציב אחד לפחות, היא בדיוק סוג התשתית שבנקאי השקעות אוהבים להציג למשקיעים.
בבורסה קיבלו את החתימה ברוגע, בין השאר משום שההודעה העקרונית כבר עוכלה בקיץ: מניית יוחננוף נסחרת סביב 33,030 אגורות, כמעט ללא שינוי היום, אחרי פתיחה חיובית יותר בבוקר. שווי השוק של הרשת עומד על כ-4.8 מיליארד שקל, כך שהנדל"ן שהועבר שקול לכיותר מחמישית ממנו, המניה השלימה עלייה של כ-28% בשנה האחרונה, והיא נסחרת במכפיל רווח של כ-24, גבוה משמעותית מהמקובל בענף המזון, אולי דווקא משום שהשוק כבר מתמחר חלק מהערך הנדל"ני.
מהצד התפעולי, החברה מדגישה שההעברה אינה צפויה לשנות את הדוחות המאוחדים לרבעון השלישי או את תוצאותיה, אחרי שברבעון האחרון הציגה הכנסות של כ-1.3 מיליארד שקל. נותרו תנאים מתלים טכניים בעיקרם, רישום הזכויות ברשויות והמחאת הסכמי השותפות בחלק מהנכסים, והשאלה הבאה שתעניין את השוק היא מה יעשה עכשיו הכוכב החדש ממודיעין: יגייס, ימונף, או יחכה בשקט לחלון ההנפקות הבא.
