קניון הזהב נהיה הגדול בישראל: 100 מיליון שקל לקומה חדשה, מגדל נשארת עם כל הנכס
קניון הזהב בראשון לציון גדל בעוד כ-12 אלף מ"ר, מוסיף כ-30 חנויות ומגיע לכ-122 אלף מ"ר בסך הכול, מה שהופך אותו לקניון הגדול בישראל מבחינת שטח. הקומה החדשה הוקמה בהשקעה של כ-100 מיליון שקל וכוללת בין היתר חנויות של ויקטוריה'ס סיקרט, טויס אר אס ופליינג טייגר. אבל הסיפור הגדול נמצא מעבר לפתיחת עוד כמה עשרות חנויות. בתוך כמה חודשים השתנה מבנה הבעלות בקניון, משפחת גינדי יצאה ממנו אחרי יותר משלושה עשורים, מגדל הפכה לבעלים המלאים ועסקה שהייתה אמורה להכניס את מליסרון לניהול הקניון ירדה מהפרק.
מגדל מכירה את הנכס היטב. כבר ב-2008 היא רכשה 75% מהקניון ממשפחת גינדי תמורת כמיליארד שקל. משפחת גינדי המשיכה להחזיק ברבע מהנכס והייתה קשורה גם לניהול ולהמשך הפיתוח שלו. לפני כשלושה חודשים מגדל סגרה את המעגל ורכשה את יתרת האחזקה תמורת כ-840 מיליון שקל.
הסכום הזה יכול להטעות, כי הוא גבוה מאוד ביחס לרבע מהקניון. בפועל, כ-400 מיליון שקל יוחסו ל-25% מהקניון הקיים, וכ-440 מיליון שקל יוחסו לקומה החדשה ולזכויות שהיו קשורות אליה. כלומר, השווי הכלכלי של הקניון הוותיק יחד עם הקומה החדשה מגיע לסביבות 2 מיליארד שקל. במונחים של קניונים גדולים זה עדיין מספר מעניין. קניון הזהב גדול מאוד בשטח, וקניונים קטנים ממנו יכולים להיות שווים הרבה יותר בזכות שכירות גבוהה יותר, פדיונות חזקים יותר ותפוקה גבוהה יותר מכל מטר מסחרי.
וזה המבחן של ההרחבה. עוד 12 אלף מ"ר נשמע מצוין, אבל שטח לבד מייצר מעט מאוד. מה שמעניין את בעל הנכס הוא כמה שכירות אפשר לקבל על כל מטר, כמה מכירות החנויות מייצרות, כמה אנשים מגיעים לקניון, כמה זמן הם נשארים וכמה כוח יש להנהלה כשחוזי השכירות מתחדשים. בקניון חזק, חנות שמוכרת הרבה יכולה לשלם יותר, וכשהפדיון למ"ר עולה, גם שווי הנכס יכול לעלות.
זו גם הסיבה שקניון רמת אביב, למשל, יכול להציג שווי של כ-3.2 מיליארד שקל אף שהוא קטן משמעותית מקניון הזהב. המיקום, כוח הקנייה של הקהל, רמת הפדיונות והשכירות למ"ר משפיעים לפעמים הרבה יותר ממספר המטרים הכולל. מבחינת מגדל, הקומה החדשה היא ניסיון להפוך את יתרון הגודל ליותר הכנסה. 30 חנויות נוספות צריכות להביא עוד שכר דירה, עוד קהל ולשפר את כוח המשיכה של כל הקניון.
מגדל קיבלה קניון שלם, עכשיו היא צריכה להוציא ממנו יותר
בשנים האחרונות הושקעו בקניון סכומים גדולים גם מעבר ל-100 מיליון השקלים של הקומה החדשה. בוצעו שיפוצים, הרחבות וחידוש של חלקים במתחם. קניון הזהב של היום שונה מאוד מהנכס שמגדל נכנסה אליו ב-2008. הוא גדול יותר, מושקע יותר, והרבה יותר הון כבר נכנס לתוכו. עכשיו צריך לראות את זה מגיע גם להכנסות.
הסיפור מעניין עוד יותר בגלל העסקה עם מליסרון שבסוף ירדה מהפרק. מליסרון הייתה אמורה לרכוש 51% מהקניון תמורת 818 מיליון שקל ולהפוך לגורם המרכזי בניהולו. רשות התחרות הסתייגה מהמהלך, העסקה בוטלה ומגדל נשארה עם 100% מהנכס.
לחברת ביטוח זו החזקה קצת יוצאת דופן. מגדל מנהלת מאות מיליארדי שקלים ומשקיעה בנדל"ן כחלק מתיק ההשקעות שלה, אבל קניון הזהב הוא קניון גדול שדורש הרבה יותר מהחזקה פסיבית בנכס. צריך לנהל תמהיל חנויות, להביא מותגים, לשמור על תפוסה גבוהה, לחדש חוזים, להשקיע בשיווק ולזהות בזמן חנויות שמייצרות פחות מהפוטנציאל שלהן. מליסרון מתמחה בדיוק בזה, ולכן הכניסה שלה הייתה יכולה לתת לקניון גם בעלים וגם מפעיל שמתמחה בקניונים.
מצד שני, ענף הקניונים עצמו נמצא בתקופה טובה יחסית. מליסרון דיווחה לאחרונה על עלייה של כ-11% בפדיונות השוכרים בקניונים שלה, אחרי עלייה חדה יותר ברבעון הקודם. הקניונים החזקים ממשיכים לייצר תנועה ופדיונות גבוהים גם כשחלק הולך וגדל מהקניות עובר לאינטרנט. קניון גדול הוא כבר מזמן יותר מאוסף חנויות. מסעדות, בתי קפה, בילוי, שירותים, אופנה ומותגים גדולים גורמים לאנשים להגיע גם כשהם יכולים להזמין חלק מהמוצרים הביתה.
- מליסרון נסוגה מעסקת קניון הזהב: מגדל נשארת עם מלוא הבעלות
- נדחו סופית תביעות הענק ההדדיות בין מגדל וגינדי על קניון הזהב
מבחינת מגדל, המספר שיקבע אם ההשקעה בקומה החדשה הצליחה יהיה הרבה פחות 122 אלף מ"ר והרבה יותר כמה כסף המטרים האלה מייצרים. אם הקומה החדשה תתמלא, הפדיונות יהיו טובים והשכירות תעלה, הפער בין הגודל העצום של קניון הזהב לבין השווי שלו מול הקניונים היקרים בישראל יכול להצטמצם. אם ההכנסות למ"ר יישארו רחוקות מאלו של קניוני הפריים, מגדל תחזיק בקניון הגדול בישראל בשטח, אבל היתרון הזה יתורגם לערך כלכלי רק באופן חלקי.
