הפתרון הבריטי: ככה יוכלו צעירים לקנות דירה
הממשלה הבריטית מתכננת לאפשר לרוכשי דירה ראשונה לקנות דירה חדשה עם הון עצמי של 2.5% בלבד, כשהמדינה תעמיד הלוואת הון של 20% והמשכנתא תכסה את היתר. בדירה של 300 אלף ליש"ט מדובר בהון עצמי של 7,500 ליש"ט ומשכנתא של 232.5 אלף, במקום משכנתא של 285 אלף במסלול רגיל של 95%. החיסכון החודשי יכול להגיע למאות ליש"ט, אבל הניסיון הבריטי הקודם מראה שסבסוד ביקוש יכול גם להתגלגל למחירי הדירות
בריטניה מנסה לפתור את אחת הבעיות הגדולות של צעירים בשוק הדיור בדרך ישירה מאוד: להקטין דרמטית את הסכום שהם צריכים להביא מהבית. התוכנית החדשה, Your First Home, אמורה לאפשר לרוכשי דירה ראשונה להיכנס לעסקה עם הון עצמי של 2.5% בלבד. המדינה תעמיד הלוואת הון בגובה 20% ממחיר הדירה, והקונה יזדקק למשכנתא על יתרת הסכום. התוכנית מיועדת לדירות חדשות של יזמים שישתתפו בה, ותכלול תקרת הכנסה למשק הבית ותקרות מחיר אזוריות. הפרטים הסופיים אמורים להתפרסם בתקציב הקרוב.
המספרים מסבירים למה המהלך עשוי להיות משמעותי. מחיר דירה ממוצעת לרוכש ראשון באנגליה עומד כיום על כ-245.5 אלף ליש"ט. הון עצמי של 5% דורש יותר מ-12 אלף ליש"ט. לפי התוכנית החדשה, 2.5% מסתכמים בקצת יותר מ-6,100 ליש"ט.
בלונדון הפער גדול עוד יותר. מחיר ממוצע לרוכש ראשון עומד על כ-467 אלף ליש"ט. 5% הם יותר מ-23 אלף ליש"ט, בעוד 2.5% הם כ-11.7 אלף ליש"ט. כמובן, תקרות המחיר שייקבעו לתוכנית עשויות להגביל את השימוש בה בדירות היקרות של הבירה.
להרחבה: כמה עולות דירות בבריטניה לעומת ישראל
איך זה עובד במספרים?
ניקח דירה חדשה שעולה 300 אלף ליש"ט. במסלול החדש הקונה מביא 7,500 ליש"ט, המדינה מעמידה 60 אלף ליש"ט, והמשכנתא שנשארת היא 232.5 אלף ליש"ט - 77.5% ממחיר הדירה.
ברכישה רגילה עם 5% הון עצמי הקונה היה מביא 15 אלף ליש"ט ולוקח משכנתא של 285 אלף ליש"ט.
כלומר, התוכנית עושה שני דברים במקביל: חותכת בחצי את ההון העצמי הראשוני ומקטינה ביותר מ-50 אלף ליש"ט את המשכנתא.
הפער הזה משפיע גם על הריבית. בתחילת ספטמבר הריבית הממוצעת למשכנתא קבועה לשנתיים בשיעור מימון של 95% עמדה על כ-6.09%, לעומת כ-5.5% באזור של 75%-80% מימון. במשכנתא של 30 שנה, חישוב גס נותן החזר של כ-1,725 ליש"ט בחודש על 285 אלף ליש"ט בריבית של 6.09%. משכנתא של 232.5 אלף ליש"ט בריבית סביב 5.5% מגיעה לכ-1,320 ליש"ט. פער של כ-400 ליש"ט בחודש.
המדינה הודיעה שהלוואת ההון תכלול תקופה ראשונית ללא ריבית. משך התקופה ותנאי ההמשך טרם פורסמו במלואם. מאחר שמדובר בהלוואת הון, המבנה הסופי של ההחזר יהיה קריטי. בתוכנית Help to Buy הקודמת המדינה החזיקה אחוז משווי הנכס, כך שעליית מחיר הדירה הגדילה גם את סכום ההחזר. המבנה המדויק של התוכנית החדשה ייקבע בתקציב.
היזמים ישתתפו גם הם בעלות. הממשלה מתכננת לגבות מהם השתתפות תמורת האפשרות למכור דירות במסגרת התוכנית. מבחינת הממשלה, יש כאן שתי מטרות באותו מהלך: להכניס יותר צעירים לשוק וגם לתת דחיפה לבנייה החדשה, שסובלת מעלויות בנייה גבוהות ומביקוש חלש יותר.
בריטניה כבר ניסתה מודל דומה. Help to Buy פעלה בין 2013 ל-2023 ואפשרה לקונים להיכנס לדירה חדשה עם הון עצמי של 5% ולקבל מהמדינה הלוואת הון של עד 20%, ועד 40% בלונדון. יותר מ-330 אלף עסקאות הושלמו באמצעות התוכנית.
בדיקה מקיפה שפורסמה החודש על התוכנית הקודמת מצאה שהיא אכן הגדילה את מספר הרוכשים הראשונים ואת היקף הבנייה. לפי ההערכה, סביב 15% מהדירות החדשות שנבנו באנגליה בתקופת התוכנית היו קשורות להשפעה שלה, ו-46% מהמשתתפים אמרו שהיו מתקשים לרכוש דירה בלעדיה.
אבל יש גם צד שני. 54% מהמשתתפים אמרו שהיו מסוגלים לרכוש דירה גם בדרך אחרת, ובחלק מהמקרים התוכנית פשוט אפשרה להם לקנות דירה גדולה או איכותית יותר. ההערכה הרשמית מצאה גם שהזרמת האשראי תרמה במקומות מסוימים לעליית מחירים, בעיקר באזורים יקרים, ושדירות שנרכשו במסגרת התוכנית נשאו בממוצע פרמיה קטנה לעומת דירות חדשות דומות.
זה בדיוק הוויכוח סביב התוכנית החדשה. כשהמדינה נותנת לקונה עוד 20% כוח קנייה, חלק מהכסף יכול להגיע בסופו של דבר ליזם דרך מחיר גבוה יותר. מנגד, כשהסיוע מוגבל לדירות חדשות והיזם משתתף בעלות, הוא יכול גם לעודד חברות לבנות יותר.
שוק הדירות בלונדון כבר עבר בחודשים האחרונים ירידות מחירים, בעיקר בחלקים היקרים של העיר, כך שהתוכנית מגיעה בתקופה שונה מזו שבה Help to Buy המקורית נולדה. אז בריטניה יצאה ממשבר פיננסי עם בנייה חלשה ומימון מוגבל. כיום קיימות כבר משכנתאות של 95%, ואפילו מוצרים פרטיים שמאפשרים במקרים מסוימים הון עצמי קטן יותר, אבל הריבית עליהם גבוהה וההחזר החודשי כבד.
- מ-1 באוקטובר: הבנק יבדוק את כל ההלוואות על הדירה יחד, גם את המשכנתא הקיימת
- אזורים החלה בהריסת 108 דירות ברמת השרון; תקים 220 דירות חדשות
מכאן גם ההיגיון ב-20% של המדינה. החסם של צעיר בריטי הוא כבר מעבר לחיסכון הראשוני. משכנתא של 95% במחיר של כ-6% בשנה יוצרת החזר חודשי גבוה מאוד. הלוואת ההון מורידה את סכום המשכנתא לבנק ומעבירה חלק מהעלות לשנים הבאות.
בהשוואה בינלאומית, מחירי הדירות בישראל כבר גבוהים כיום גם מאלה של לונדון במונחים מסוימים. המודל הבריטי מעניין גם מכאן: במקום לתת מענק חד פעמי או הנחה במחיר הקרקע, המדינה נכנסת לצד הקונה כשותפה פיננסית ומקטינה את המשכנתא שהבנק צריך לתת. השאלה שתיבחן בשנים הבאות היא כמה מהסיוע יישאר אצל הצעירים וכמה ממנו יתגלגל למחירי הדירות החדשות.
