מחירי הדירות בישראל הפכו יקרים יותר מלונדון, פריז, ברלין ורומא בגלל נפילת הדולר

הדולר נחלש מול השקל בכ-20% בשנה האחרונה, וזה משנה את תמונת הדיור בישראל ביחס לעולם. עבור ישראלים שמרוויחים וחוסכים בשקלים, דירה של 3 מיליון שקל נשארה דירה של 3 מיליון שקל. אבל עבור עולה מארה"ב, תושב חוץ, משקיע זר או ישראלי שמחזיק את רוב ההון שלו בדולרים, אותה דירה התייקרה בצורה חדה מאוד.

החישוב פשוט. כאשר הדולר היה סביב 3.8 שקלים, דירה של 3 מיליון שקל עלתה כ-790 אלף דולר. כאשר הדולר יורד לאזור 3.0 שקלים, אותה דירה כבר עולה מיליון דולר. כלומר, בלי שהמוכר העלה מחיר בשקל אחד, הדירה התייקרה בכ-25% במונחים דולריים. זו דרמה לעולים חדשים, למשפחות מחו"ל שרוצות לקנות דירה בישראל, ולמי ששוקל מעבר לארץ ומחשב את כוח הקנייה שלו בדולרים.

במקביל, הכיוון ההפוך נהיה קל יותר. ישראלי שמוכר דירה ב-4 מיליון שקל מקבל היום כוח קנייה גדול יותר באירו או בדולר. פתאום רכישת דירה בברלין, רומא, מדריד או אפילו בפריז נראית פחות רחוקה. תיסוף השקל מקשה על עלייה לישראל, אבל מקל כלכלית על ירידה מהארץ או רכישת נכס בחו"ל.

קריאה קשורה: הקשר בין מחירי הדירות והירידה בשער הדולר

• הקשר בין מחירי הדירות והירידה בשער הדולר
• מחירי הדירות בהוד השרון ועל מתחם 531 שאושרה בו תוספת בנייה גדולה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

תל אביב כבר יקרה יותר מחלק גדול מאירופה

תל אביב נמצאת היום ברמות מחיר ממוצעות של כ-50-55 אלף שקל למ"ר ויותר בשכונות מבוקשות. באזורים מרכזיים, ליד הים, בצפון הישן, בלב העיר או בפרויקטים חדשים, המחירים יכולים להיות גבוהים בהרבה. במונחי מטבע זר, מדובר על ממוצע סביב כ-16 עד 18 אלף דולר למ"ר.

זה שם את תל אביב בליגה של הערים היקרות בעולם. בפריז, המחיר הממוצע למ"ר נע סביב כ-9,600 עד 10,500 אירו למ"ר. כלומר, סביב כ-37 עד 40 אלף שקל למ"ר, לפי שער אירו של כ-3.85 שקלים. ברור שבאזורים היוקרתיים של פריז המחירים גבוהים יותר, אבל בממוצע עירוני תל אביב כבר יקרה מפריז כשהשכונות היקרות בעיר בשורה אחת עם השכונות בפריז. 

בלונדון, המחיר הממוצע למ"ר נע סביב כ-7,000 עד 7,400 ליש"ט למ"ר לדירות, ובדירות חדשות סביב כ-10,000 ליש"ט למ"ר. כלומר, גם כאן, תל אביב הפכה ליקרה יותר. 

• שכונת המשתלה בת"א - מה קורה למחירים וכמה עולה דירה?
• מצוקת הקבלנים - הנחות של כ-10% על דירות; המקרה של אביב-מליסרון
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• 24 מתחמי פינוי-בינוי חדשים אושרו: מעל 14,500 דירות חדשות...

הפער מול ברלין ורומא כבר הרבה יותר חד. בברלין, המחירים נעים סביב כ-5,100 עד 5,800 אירו למ"ר, כלומר כ-20 עד 22 אלף שקל למ"ר. ברומא, המחירים סביב כ-3,400 עד 3,600 אירו למ"ר, כלומר כ-13 עד 14 אלף שקל למ"ר. במילים אחרות, מ"ר בתל אביב יכול לעלות פי 2 מברלין ופי 3 מרומא. זה כבר לא פער קטן. זה פער ענק שמוכיח שוב את טירוף הנדל"ן המקומי ואוזלת ידה של הממשלה. גם מרכז הארץ כבר יקר במונחים בינלאומיים

ההשוואה לא צריכה להיעצר בתל אביב. גם רמת גן, גבעתיים, הרצליה, רעננה, הוד השרון, ראשון לציון, גבעת שמואל וחלקים מפתח תקווה נסחרות ברמות מחיר גבוהות מאוד. במקרים רבים מדובר בכ-30 עד 45 אלף שקל למ"ר, תלוי בעיר, בשכונה ובפרויקט.

כלומר, גם מי שלא קונה בתל אביב משלם בישראל מחירים שמתקרבים לערים חזקות באירופה ולעיתים עוקפים אותן. דירה חדשה במרכז הארץ במחיר של 3.5 עד 4.5 מיליון שקל מתחרה, במונחי מטבע זר, עם נכסים בערים מרכזיות באירופה. ההבדל הוא שבאירופה לעיתים מדובר בעיר בירה או מטרופולין גלובלי עם שוק עבודה רחב, תחבורה ציבורית מפותחת יותר והיצע דיור מגוון יותר.

השכירות גם היא כבר לא זולה

גם בשכירות התמונה דומה. תל אביב היא אחת הערים היקרות בעולם ביחס לשכר המקומי. דירת 2 חדרים בעיר יכולה להגיע בקלות ל-6,500 עד 8,500 שקל בחודש, ודירות משפחתיות במרכז או בצפון העיר מושכרות ב-12 עד 17 אלף שקל ואף יותר.

בפריז, שכר דירה ממוצע נע סביב כ-30 אירו למ"ר בחודש, כלומר כ-115 שקל למ"ר. דירה של 70 מ"ר יכולה לעלות סביב כ-8,000 שקל בחודש, תלוי באזור. בלונדון השכירות גבוהה מאוד, לרוב מעל תל אביב בחלקים המרכזיים, אבל גם שם יש שונות גדולה בין אזורים. מול ברלין ורומא, תל אביב יקרה בהרבה. ברומא, למשל, דירה של 70 מ"ר עשויה לעלות סביב כ-4,500 עד 6,00 שקל בחודש באזורים רבים. בברלין המחירים עלו, אבל עדיין נמוכים משמעותית מתל אביב בממוצע.

למה זה פוגע בעלייה? ולמה זה מקל על ירידה?

החלטה לעלות לישראל אינה כלכלית בלבד. יש ציונות, משפחה, קהילה, דת, זהות וביטחון אישי. אבל הכלכלה כן נכנסת לחישוב. משפחה מארה"ב או מאירופה שרוצה לעבור לישראל שואלת איפה תגור, כמה תשלם על דירה, איזה שכר תקבל, מה יישאר לה אחרי מסים, ומה תהיה רמת החיים.

כאשר השקל מתחזק בחדות, ישראל יקרה יותר - גם בדירות וגם ביוקר המחייה. עבור יהודים מחו"ל, זה יכול לעכב החלטת עלייה. מי שמוכר בית בארה"ב או באירופה ומגלה שבישראל הוא מקבל פחות ממה שחשב, עשוי לדחות את המעבר או לבחור לגור בפריפריה. חלקם יעדיפו לשכור ולא לקנות. חלקם פשוט יוותרו.

מהצד השני, מי שמחזיק דירה בישראל נמצא כאמור במצב הפוך. דירה בישראל הפכה לנכס חזק מאוד במונחי מטבע זר. מי שמוכר דירה בתל אביב, גבעתיים, רמת גן או הרצליה יכול לקבל סכום שמאפשר רכישת דירה נוחה בערים רבות באירופה, ולעיתים אפילו כמה נכסים קטנים יותר.