הקשר בין מחירי הדירות והירידה בשער הדולר

הדולר ירד מול השקל בכ-20% בשנה האחרונה. שינוי חד שאמור להשפיע על חלק מהעלויות של הקבלנים. כאשר הדולר יורד, כל מה שנרכש במטבע חוץ אמור להיות זול יותר בשקלים: ברזל, אלומיניום, מעליות, מערכות מיזוג, רכיבי חשמל, מערכות חכמות, כלים, ציוד וחלק מחומרי הגמר. גם חלק מעלות העובדים הזרים מושפע מזה, מאחר שהתמורה לעובדים זרים היא לרוב תלויה במטבע זר.

קריאה קשורה: מחירי הדירות בישראל הפכו יקרים יותר מלונדון, פריז, ברלין ורומא בגלל נפילת הדולר

וזה משמעותי. עלויות הביצוע הן חלק גדול ממחיר הדירה כתלות כמובן באזור. ככל שמרכיב הקרקע נמוך יותר, כך מרכיב עלויות הבנייה גדול יותר ולדולר ולשינויים בו יש משמעות גדולה יותר. הנפילה בשער הדולר אמורה להשפיע על מחירי הדירות בפריפריה ופחות במרכז. 

מרכיבי יבוא ועבודה זרה מהווים כמה עשרות אחוזים טובים ואפילו במקומות מסוימים את רוב עלות הבנייה הישירה, אז ירידה כזו במטבע יכולה לייצר חיסכון של אפילו עד 10% בעלות הכוללת לקבלן, וזה מתורגם בסוף לכמה אחוזים במחיר הדירה. צריך לזכור שהקבלן עובד "במכפלות". נניח רק לשם הפשטות שעלות הקרקע היא 500 אלף, עלות הבנייה 500 אלף והמסים 500 אלף. העלות הכוללת היא 1.5 מיליון שקל והוא מוכר את הדירה "במכפלה" מסוימת (כאן פי 1.4) בסכום של 2.1 מיליון שקל - רווח גולמי של 600 אלף שקל, רווחיות של 28.5%. 

הירידה של 20% בשער הדולר יכולה לחסוך סדר גודל של לפחות 30-50 אלף שקל בעלות וזה מתורגם לשינוי במחיר של כ-40-60 אלף שקל, משהו כמו 2%-3%, לא קצת. 

בפועל, המחירים יורדים בשנה האחרונה - על פי הלמ"ס מדובר על ירידה של קרוב ל-2%, בשטח מדברים ורואים ירידה שיכולה להגיע במקומות מסוימים גם ל-10%. האם זה קשור גם לירידה בשער הדולר? 

לירידה אין טעם וריח, אי אפשר לזהות בדיוק את הסיבות, אבל נראה שלירידה בדולר יש השפעה, היא מקלה על הקבלנים להוריד מחירים בשוק של קונים. 

עם זאת, כשמדברים על השפעת הדולר על מחירי הדירות צריך לזכור שיש השפעות נוספות כך שהתמונה מורכבת יותר. מצד אחד הירידה בשער הדולר אכן מובילה לירידה בעלויות הקבלנים, אבל יש עלייה בחומרי הגלם בשנה האחרונה. כלומר, נכון יותר לטעון שהירידה בשער הדולר הפחיתה את העלויות והובילה בעקיפין להורדה במחיר, אך בתמונה המלאה יש פרמטרים שגרמו לעלייה בעלויות ובמחירי הדירות. המדד הכי רלבנטי, אם כי הוא גם חסר ולא בהכרח מייצג הוא מדד תשומות הבנייה. המדד עלה בשנה האחרונה ב-2%, אומנם מעט מתחת לעלייה במדד המחירים לצרכן, ועדיין - עלייה. כלומר, תיאורטית בהינתן שהמדד מבטא את מצב הקבלנים, העלויות שלהם עלו והם בכל זאת הורידו מחירים - הרווח והרווחיות שלהם נשחקה.