צוקי אביב: 4.25 מיליון שקל לארבעה חדרים - וההיצע בשדה דב מאיים על המחירים
צוקי אביב היא אחת השכונות הצפוניות והיקרות בתל אביב, אבל המחיר בה לא אחיד, אלא יש בה סטיית תקן גדולה בין המחירים. השם צוקי אביב משמש לתיאור אזור רחב שכולל את אזורי חן, גימל החדשה וגם מתחמי מגורים יוקרתיים הקרובים לחוף. הבעיה היא שמדובר בנכסים שונים מאוד. דירה רגילה באזורי חן לא דומה לדירת יוקרה במגדלי נאמן או בסי אנד סאן, ולכן אי אפשר לחבר את כל העסקאות ולומר שיש לשכונה מחיר אחיד.
עיקר העסקאות בדירות משפחתיות מתבצע באזורי חן ובגימל החדשה. אזורי חן החלה להיבנות בשנות ה-80, ורוב הבניינים בה הוקמו בשנות ה-90. גימל החדשה נבנתה מאוחר יותר וכוללת בניינים מהעשורים האחרונים. חלק גדול מהמלאי כולל בניינים בני שמונה עד 14 קומות, עם מעלית, חניה ולעיתים גם מרפסת, מחסן וממ"ד. מדובר במוצר שונה מדירה ישנה במרכז תל אביב, אבל גם בתוך השכונה עצמה יש פערים גדולים בין הבניינים.
עסקאות שבוצעו לאחרונה
לאחרונה נמכרה ברחוב שמואל שניצר דירת ארבעה חדרים בשטח של 104 מ"ר, בקומה הראשונה, תמורת 4.25 מיליון שקל. המחיר בעסקה עמד על כ-40.9 אלף שקל למ"ר. זו אחת העסקאות העדכניות שנרשמו באזור.
כמו כן, נמכרה גם דירה ברחוב יאיר רוזנבלום. מדובר בדירת ארבעה חדרים בשטח 97 מ"ר, בקומה השלישית, תמורת 4.775 מיליון שקל, שהם כ-49.2 אלף שקל למ"ר. ברחוב אורי צבי גרינברג נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח 113 מ"ר תמורת 4.2 מיליון שקל, כ-37.2 אלף שקל למ"ר. דירת ארבעה חדרים נוספת, בשטח 102 מ"ר ובקומה גבוהה, נמכרה ברחוב עמיחי פאגלין ב-5 מיליון שקל.
הפער בין העסקאות נובע גם מהבדלים בקומה, במצב הדירה, בכיווני האוויר, בחניה, במרפסת ובשטחים הנלווים. עם זאת, הטווח די ברור: דירת ארבעה חדרים רגילה בשכונה יכולה להימכר כיום בכ-4.2-5 מיליון שקל, ולא כל דירה מתקרבת אוטומטית לרף ה-5 מיליון שקל, כפי שהתרגלו המוכרים בשנים 2022-2023.
בדירות הקטנות המחיר למ"ר גבוה יותר
לאחרונה נמכרה ברחוב דניאל סמבורסקי דירת שלושה חדרים בשטח 80 מ"ר תמורת 3.85 מיליון שקל. דירה דומה באותו רחוב נמכרה בכ-3.96 מיליון שקל. ברחוב שמואל שניצר נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח 63 מ"ר תמורת 3.5 מיליון שקל, כלומר כ-55.6 אלף שקל למ"ר. המחיר הכולל נמוך מזה של דירת ארבעה חדרים, אבל כל מטר בדירה הקטנה עולה יותר.
בדירות חמישה חדרים הפערים גדולים עוד יותר. דירה בשטח 122 מ"ר ברחוב אליהו ברלין נמכרה ב-5.9 מיליון שקל, ודירה בשטח 108 מ"ר ברחוב דניאל סמבורסקי נמכרה ב-6 מיליון שקל. מנגד, דירת חמישה חדרים בשטח 114 מ"ר ברחוב אורי צבי גרינברג נמכרה ב-4.55 מיליון שקל. גם במקרה כאן לא ניתן לומר כי מחיר של חמישה חדרים מתחיל בהכרח ב-6 מיליון שקל. זה קורה לעיתים - אבל לרוב דווקא לא, כשמדובר במחירי עסקה ולא במחירי שיווק של בעלי הנכסים.
הסיפור המעניין יותר נמצא במגמת המחירים
לאחר שמוציאים מהמדגם עסקאות חריגות שאינן משקפות מכירה רגילה, המחיר החציוני למ״ר בעסקאות שנרשמו באזור עמד ב-2024 על כ-54.6 אלף שקל. בתקופה הנוכחית הוא ירד לכ-49 אלף שקל למ"ר. מדובר בירידה של כ-10-12% בתוך כשנתיים. בדירות שלושה וארבעה חדרים הירידה היתה מורגשת יותר, בעוד שבדירות חמישה חדרים המחיר למ"ר נשאר יציב יחסית.
מספר העסקאות בשכונה די נמוך, ועסקה אחת יקרה או זולה יכולה לשנות את התוצאה באופן די משמעותי. עם זאת, כאשר בוחנים כמה דירות דומות ולא עסקה בודדת, רואים שהמוכרים מתקשים כיום לקבל את המחירים שנרשמו בתקופת השיא. הריבית הגבוהה, הירידה במספר הקונים והגידול בהיצע בתל אביב כולה הגיעו גם לצוקי אביב.
- חסימות ליליות באיילון ובכביש החוף - אלה המקטעים והדרכים החלופיות
- כמעט 100 שנה אחרי, תוכנית גדס של תל אביב עודנה בסיס לפסיקה
המבט של חמש שנים מציג תמונה מתונה עוד יותר
דירת ארבעה חדרים בשטח 104 מ"ר ברחוב שמואל שניצר נמכרה ב-2021 ב-4.15 מיליון שקל. לאחרונה נמכרה באותו בניין דירה באותו שטח ב-4.25 מיליון שקל. מדובר בעלייה של כ-2% בלבד בחמש שנים, לפני שמביאים בחשבון את עליית המחירים הכללית. מדובר בערכים נומינליים ולא ריאליים, אם מחשבים גם את המדד שעלה בתקופה זו מגלים כי נרשם הפסד על מכירת הדירה.
בדירות שלושה חדרים, בשטח של כ-80-84 מ"ר, המחיר עלה מכ-3.5 מיליון שקל לפני כחמש שנים לכ-3.85-3.96 מיליון שקל בעסקאות האחרונות. זו עלייה של כ-10%-13%. בדירות חמישה חדרים בשטח של כ-120 מ"ר נרשמו לפני כחמש שנים עסקאות סביב 5.9 מיליון שקל, ורמה דומה נרשמה גם בעסקה עדכנית יותר. במילים אחרות, מי שרכש בשכונה לפני חמש שנים לא בהכרח רשם זינוק גדול בשווי.
הסיבה היא שחלק גדול מהעלייה התרחש לפני ובמהלך 2022, כאשר הריבית היתה נמוכה והביקוש לדירות בתל אביב היה גבוה. לאחר מכן הריבית עלתה, היכולת של הקונים לקחת משכנתה נפגעה והשוק נחלש. מחירי המודעות נשארו בחלק מהמקרים גבוהים, אבל העסקאות נסגרו בסכומים נמוכים יותר.
התמונה דומה גם בשכונות הסמוכות. ברמת אביב החדשה נרשמו בשנתיים האחרונות דירות ארבעה חדרים במחירים של כ-4.05-5.4 מיליון שקל, בהתאם לגודל ולבניין. בנופי ים נרשמו דירות ארבעה חדרים סביב 5-6 מיליון שקל, בעוד דירות חדשות או מיוחדות הגיעו למחירים גבוהים יותר. גם שם קשה למצוא עלייה רציפה בשנתיים האחרונות. חלק מהעסקאות מצביעות על יציבות וחלקן על ירידה במחיר למ"ר.
דירות שמוצעות למכירה
בבדיקה שביצענו לחודש אוגוסט נמצאו דירות שלושה חדרים במחירים של כ-4.05-5 מיליון שקל. דירות ארבעה חדרים הוצעו בכ-4.8-5.5 מיליון שקל, ודירות חמישה חדרים הוצעו בכ-5.15-6 מיליון שקל. אלה מחירים מבוקשים בלבד. כאשר דירת שלושה חדרים מוצעת ב-5 מיליון שקל בזמן שדירות דומות נמכרו בפחות מ-4 מיליון שקל.
- כמה עולה דירה בנופי ים? הפער בתוך השכונה מגיע ל-36 אלף שקל למ"ר
- איזו דירה אתם באמת יכולים לקנות: הון עצמי, החזר חודשי ויחס ההחזר
גם בשכירות קיימים פערים גדולים. דירות ארבעה חדרים מוצעות בדרך כלל סביב 9,500-10,500 שקל בחודש. דירות חמישה חדרים גדולות מוצעות סביב 15 אלף שקל, ונכסים מיוחדים מגיעים גם ליותר מ-20 אלף שקל. בדירה שנרכשת בכ-4.5-5 מיליון שקל ומושכרת בכ-10,000 שקל בחודש, התשואה ברוטו נעה סביב 2.4%-2.7% בשנה, עוד לפני ועד בית, תיקונים, מסים ותקופות שבהן הדירה אינה מושכרת.
היתרון הגדול של צוקי אביב הוא המיקום. השכונה נמצאת סמוך לחוף הצוק, לדרך נמיר ולגבול עם הרצליה. בשכונה כבר קיימים מרכזים מסחריים קטנים, קאנטרי קלאב, מרפאות, גני ילדים ובית ספר יסודי שנפתח ב-2016. לכן לא מדובר בשכונה שממתינה להקמת שירותים בסיסיים. מנגד, היא עדיין תלויה במידה רבה ברכב פרטי, ובשעות העומס הנסיעה לכיוון מרכז תל אביב עלולה להתארך.
היצע גדול יגיע מדרום
השינוי הגדול ביותר יתרחש מדרום לשכונה. שדה דב נסגר ופונה כבר ב-2019, ועל השטח מוקם רובע חדש שמתוכנן לכלול כ-16 אלף דירות. מדובר בשכונה נפרדת מצוקי אביב, והדירות החדשות בה משווקות במחירים גבוהים יותר, בדרך כלל סביב 60-90 אלף שקל למ"ר. עם זאת, היקף הבנייה שם חשוב גם למי שבוחן רכישה בצוקי אביב. אלפי דירות חדשות ייצרו אפשרויות נוספות לקונים בצפון-מערב תל אביב, יגדילו את התחרות ויוסיפו מסחר, מוסדות ציבור ותשתיות, אך גם עומס, עבודות בנייה ותנועה.
