תל בנימין: באותו בניין ירדו ארבעה חדרים מ-4.12 ל-3.6 מיליון

ארבעה רחובות, כמה עשרות בתים פרטיים על מגרשים גדולים, וגדרות אבן שמאחוריהן עמדו במשך עשורים שגרירויות ובתי שגרירים. תל בנימין קמה ב-1931 על גבעת כורכר שקנה הנדבן יצחק ליב גולדברג משטחי פרדסים טמפלריים, ותוכננה בידי המהנדס פרדריק קיש כשכונת גנים לסופרים ולמשוררים. שני שלישים משטחה יועדו במקור לגנים ציבוריים. הבתים הראשונים אוכלסו ב-1934, השכונה סופחה לרמת גן ב-1943, ובמפקד האחרון נמנו בה 3,608 תושבים על פני כ-400 דונם.

ארבעת הרחובות ההיסטוריים הם בנימין, אלונים, אלעזר ומקדונלד, האחרון קרוי על שם שגריר ארצות הברית שהתגורר בו בשנות החמישים. בתחילת שנות האלפיים צורפו לשכונה רחובות הגלעד והיוזמה, הגובלים במתחם הבורסה, וכאן מתחיל הסיפור המעניין באמת עבור זוג צעיר: שוק הדירות של תל בנימין נמצא כמעט כולו במגדלים שבשוליה, ורובו במגדל אחד.

4.12 מיליון בספטמבר, 3.6 מיליון בינואר: אותו בניין, ארבעה חדרים

שלוש עסקאות שדווחו לרשות המסים ונרשמו כמכירות שהושלמו מספרות את הסיפור בבניין אחד. בספטמבר 2025 נמכרה ברחוב הרי הגלעד 5 דירת ארבעה חדרים בת 96 מ״ר בקומה הראשונה מתוך 16, בבניין משנת 1994, תמורת 4.12 מיליון שקל. בנובמבר 2025 נסגרה באותו בניין דירת ארבעה חדרים בת 104 מ״ר בקומה השביעית תמורת 3.85 מיליון שקל. בינואר 2026 עברה שם דירת ארבעה חדרים נוספת בת 104 מ״ר, הפעם בקומה האחת עשרה, תמורת 3.6 מיליון שקל. ארבעה חודשים בין העסקה השנייה לשלישית, וירידה של כ-6.5% על דירה זהה בשטחה בקומה גבוהה יותר.

בגרעין ההיסטורי המחירים למ״ר גבוהים בהרבה. בפברואר 2026 נמכרה ברחוב בנימין 5 דירת ארבעה חדרים בת 91 מ״ר בקומה השנייה מתוך שתיים, בבית משנת 1950, תמורת 3.7 מיליון שקל, כלומר כ-40,700 שקל למ״ר. במרץ 2026 נסגרה ברחוב מקדונלד 18 דירת ארבעה חדרים בת 110 מ״ר תמורת 4.95 מיליון שקל, כ-45 אלף שקל למ״ר, ובמאי 2026 נמכרה שם דירת שני חדרים בת 52 מ״ר תמורת 2.35 מיליון שקל. בצד השני של הסקאלה, בדצמבר 2025 נסגרה ברחוב ז'בוטינסקי 55 דירת שלושה חדרים בת 76 מ״ר בקומה השביעית מתוך 12, בבניין משנת 1970, תמורת 2.28 מיליון שקל, כ-30 אלף שקל למ״ר.

פער של 1.3% בין מבוקש לנסגר: מי מתמחר כאן נכון

מי שמחפש היום דירה בתל בנימין פוגש את המחירים הבאים, וכולם מבוקשים. ברחוב הרי הגלעד 5 מוצעת כעת דירת ארבעה חדרים בת 115 מ״ר בקומה האחת עשרה במחיר מבוקש של 3.9 מיליון שקל, ממש בטווח שבו נסגרו העסקאות באותו בניין. ברחוב הרי הגלעד 21 מבקשים 4.3 מיליון שקל על דירת ארבעה חדרים בת 115 מ״ר בקומה העשירית, וברחוב הרי הגלעד 10 מבקשים 4.15 מיליון שקל על דירת ארבעה חדרים בת 104 מ״ר בקומה האחת עשרה. ברחוב מקדונלד 4 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 107 מ״ר בקומה החמישית במחיר מבוקש של 3.19 מיליון שקל, וברחוב בנימין 2 מבקשים 2.64 מיליון שקל על דירת שלושה וחצי חדרים בת 107 מ״ר בקומה השנייה. להרחבה: עסקות נדל"ן ומחירי דירות בשכונות נוספות.

חציון המחירים המבוקשים בדירות ארבעה חדרים בשכונה עומד על כ-3.9 מיליון שקל, מול חציון של 3.85 מיליון שקל בעסקאות שנסגרו מתחילת 2025. הפער מסתכם ב-1.3%, אחד הצרים שנמדדו באזור. הפירוש המעשי הוא שקונה שמגיע לכאן עם ציפייה להנחה גדולה מהמחיר המבוקש יגלה שהיא כבר גולמה בו, ושהמשא ומתן האמיתי יתנהל על קומה, נוף וחניה. בדירות שלושה חדרים המצב הפוך לגמרי: שם המבוקש מתפרס בין 2.64 ל-3.8 מיליון שקל מול עסקאות שנסגרו סביב 2 עד 2.3 מיליון שקל, פער שמסביר את משך השיווק הארוך.

87 מבנים לשימור: למה כמעט שום דבר חדש קם כאן

ב-2015 הוכרזה תל בנימין כולה מתחם לשימור. בנובמבר 2024 אישרה הוועדה המחוזית בתל אביב את תוכנית השימור העירונית של רמת גן, ובה 87 מבנים בשימור, 18 מתחמי שימור ו-112 אתרי נוף, כשתל בנימין נמנית עם המתחמים המוגנים. תושבי השכונה עצמם הגישו התנגדויות ודרשו הגנה חזקה עוד יותר, ברמה המתחמית והבניינית. במקביל אושרה ב-2019 תוכנית להריסת מבנים בשכונה ולהקמת מגדל מגורים בן 12 קומות במסלול תמ"א 38, למרות התנגדות של המועצה לשימור אתרי מורשת, של מהנדסת העיר ושל שגריר שווייץ ששכן בסמוך. התוכנית העירונית הרחבה להתחדשות עירונית ברמת גן מציעה כ-26 אלף יחידות דיור במקום כ-10,650 קיימות, ורובן המכריע יקום מחוץ לגבולות תל בנימין.

המשמעות לקונה כפולה. מצד אחד, גבולות השכונה מבטיחים שהמרקם הירוק והנמוך יישמר, ושמגדל חדש שיסתיר את השמש הוא תרחיש שולי. מצד שני, בעל בית משופץ בשימור סופג עלות שיקום עודפת שנאמדת בכ-3,000 שקל למ״ר, וההיצע החדש נשאר קפוא. מגמות המחירים בשכונות רמת גן מראות שהמחיר הממוצע למ״ר בתל בנימין נע סביב 37 אלף שקל, מהגבוהים בעיר.

• רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה
• שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים

חשוב: מאגר מחירי הדירות של ביזפורטל בערים המרכזיות בארץ

בחינוך משרת את השכונה בית הספר היסודי הגפן ברחוב בנימין 28, ובסמוך פועלים מרכז התרבות ביאליק והמרכז הקהילתי. בתחבורה היתרון בולט: תחנת אבא הלל של הקו האדום יושבת מתחת לצומת עלית בקצה הדרומי של השכונה, ותחנת ביאליק נמצאת על ציר ז'בוטינסקי בגבול המזרחי. נסיעה ברכבת הקלה למרכז תל אביב אורכת כרבע שעה, ונסיעה במכונית למגדלי עזריאלי בשעת שיא הבוקר נמשכת כ-20 עד 30 דקות.

החסרונות ריאליים. ציר ז'בוטינסקי מייצר רעש ותנועה כבדה לאורך כל שעות היום, מתחם הבורסה שממערב שופך אלפי עובדים ומכוניות בכל בוקר, והחניה ברחובות הפנימיים מוגבלת ומסומנת לתושבים. שוק הדירות עצמו זעיר: כ-28 עסקאות בלבד נרשמו בשכונה בשלוש השנים האחרונות, ומדגם קטן כזה מקשה על תמחור מדויק. מי שרוצה לגור כאן בבית פרטי מדבר על סכומים שמתחילים סביב 16 מיליון שקל, המחיר ששולם ב-2025 על בית בן 450 מ״ר ברחוב אלונים.