מרמת חן ועד הבורסה: מה קרה למחירי הדירות ברמת גן?
המחיר הממוצע למטר בעיר, עומד על כ- 35 אלף שקל, ומחיר העסקה הממוצע בשנה האחרונה (לכלל החדרים) הוא 3 מיליון שקל. ומה לגבי התשואה על השכירות בעיר? אז זהו שהיא עומדת על ממוצע של 2.2%. אבל כאשר בודקים את השכונות השונות מגלים תמונה קצת אחרת. ברמת חן לדוגמא - המחיר הממוצע למטר הוא כ- 44 אלף שקל והתשואה על השכירות הממוצעת היא נמוכה מ-2%. במרכז רמת גן בדירות קטנות, התשואה היא כ-3%. זה אטרקטיבי יחסית למשקיעים.
גם בשכונות זולות יותר מרמת חן, התשואה גבוהה יותר. בשכונת שיכון המזרח - המחיר הממוצע למטר הוא כ- 33 אלף שקל למטר והתשואה הממוצעת על השכירות היא- 3%. ברמת עמידר המחיר הוא כ-30 אלף שקל למ"ר וגם שם התשואה למשקיעים סביב 3%.
באזור הבורסה ברמת גן - מקבלים תמונה קצת שונה, כאשר המחיר הממוצע למטר הוא קרוב ל- 40 אלף שקל ותשואה השכירות הממוצעת היא הגבוה ביותר - 4.2%-3.8% וייתכן ששם נמצא את רוב המשקיעים שמחפשים לקבל תשואה גבוהה יותר מאשר לחפש אחרי הזדמנויות השבחה. כלומר, ההשבחות דרך
התחדשות עירונית יהיו כנראה במרכז העיר לא באזורים היקרים יותר.
סיפורה של דירה
בשכונת גפן שבעיר, נרכשה דירה בסוף שנת 2008 (מיד לאחר משבר הסאב פריים), ברחוב תלפיות, בסכום של 1.3 מיליון שקל,מדובר על דירת 4
חדרים בשטח של כ- 90 מטר. אותה הדירה נמכרה בתחילת החודש בתמורה ל- 3.32 מיליון שקל, כלומר, המוכר עשה פי 2.5 על הכסף ב-16 שנים והרוויח סכום של מעל ל- 2 מיליון שקל.
כשבוחנים את זה בתשואה שנתית מקבלים תשואה של 5.5% - לכאורה לא ביג דיל, אבל קחו גם את
שכר הדירה ותקבלו 8%-8.5% בשנה. לא רע.
אבל לא הכל נהדר. יש גם מכירות שהניבו תשואות נמוכות. הנה אחת בולטת. דירה ברחוב סנהדרין בשטח של 81.1 מטר נרכשה בסוף 2019 ב-2.2 מיליון שקל. לפני כחודש היא נמכרה ב-2.6 מיליון שקל. מדובר על תשואה של 18% ב-5 שנים ושמתרגמים לתשואה שנתית מדובר על 3.4% בלבד.
עסקאות אחרונות
ברחוב דבורה הנביאה, נמכרה לפני כחודש דירת 2 חדרים בשטח של כ- 60 מטר בסכום של - 2.2 מיליון שקל. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בחודש מאי 2017 בסכום של 1.55 מיליון שקל, כלומר העסקה משקפת תשואה של 43.2% ב7 וחצי שנים.
בנוסף, ברחוב הרי הגלעד, נמכרה דירה בנובמבר האחרון תמורת סכום של 4.9 מיליון שקל, והיא
נרכשה בשנת 2020 ב- 3.4 מיליון שקל. עסקה זו משקפת תשואה של מעל ל- 40% ב- 4 שנים וסכום של 1.5 מיליון שקל.
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עסקאות נוספות ברמת גן:
דירה בקומה חמישית ברחוב הטייסים 3 נמכרה ב-15 בדצמבר 2024, במחיר של 4,242,000 ש"ח, עם שטח של 93 מ"ר.
דירה בקומה שנייה ברחוב הכוכבים 16 נמכרה באותו תאריך, 15 בדצמבר 2024, במחיר של 2,460,000 ש"ח, בשטח של 89 מ"ר.
דירה
בקומה שלישית (ללא כתובת מפורטת) נמכרה ב-13 בדצמבר 2024, במחיר של 3,600,000 ש"ח, עם שטח של 105 מ"ר.
דירה בקומה ראשונה ברחוב הרדוף 2 נמכרה ב-12 בדצמבר 2024, במחיר של 3,460,000 ש"ח, בשטח של 72 מ"ר.
דירה בקומה ראשונה ברחוב
כנפי נשרים 21 נמכרה באותו יום, 12 בדצמבר 2024, במחיר של 2,315,000 ש"ח, עם שטח של 58.95 מ"ר.
דירה בקומה ראשונה ברחוב עוזיאל 151 נמכרה ב-11 בדצמבר 2024, במחיר של 2,560,000 ש"ח, בשטח של 109 מ"ר.
דירה בקומה ראשונה ברחוב לוי
2 נמכרה ב-10 בדצמבר 2024, במחיר של 2,870,000 ש"ח, עם שטח של 83 מ"ר.
- 5.יריב 05/01/2025 15:17הגב לתגובה זוהקונה עשה את עסקת חייו. מגדל חדש דירה גדולה עם מחסן צמוד ו2 חניות. שכונה חדשה עם אוכלוסייה איכותית וחזקה כולל ראש העיר בעצמו כשתוך שלוש שנים הקו הסגול יעבור בשכונה. כבר להיום מדובר במחיר נמוך למטר במגדלים הללו של דן שומרון וחיים בר לב. מדינה לעשירים בלבד
- 4.ג 04/01/2025 18:24הגב לתגובה זוקרבה לתל אביב רכבת קלה וכל השירותים.
- 3.אפי 04/01/2025 13:27הגב לתגובה זותמשכו לשעבד את הדור הצעיר זה הפשע הגדול ביותר שהיה למדינה שלנו פושעי ישראל בנדלן
- 2.יוסי 04/01/2025 09:12הגב לתגובה זורכבת בצד הצפוני ובצד המערבי
- 1.חי 04/01/2025 07:51הגב לתגובה זומחיר למטר......מה עם החניה
"גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף הנדל"ן
מידרוג ו-S&P מעלות מודאגות מענף הנדל״ן: לפי הסקירות היקף העסקאות צנח בכ-30%, המלאי הלא מכור זינק ל-82 אלף דירות, והוצאות המימון מכבידות על היזמים; רק ירידת ריבית עשויה להביא להתאוששות וגם אם השוק יחזיק מעמד - התאוששות תגיע רק במחצית השנייה של 2026
שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לספוג אש. שתי סוכנויות הדירוג הגדולות, מידרוג ו-S&P מעלות, מזהירות שהירידה בביקושים לדירות והמשך סביבת הריבית הגבוהה יוצרים סיכון ממשי ליזמים. לפי הסקירות שפרסמו, גל פשיטות רגל בענף זה כבר לא תרחיש קיצוני אלא אפשרות ממשית, אם המגמות הנוכחיות יימשכו.
אבל האזהרות האלה לא מפתיעות אף אחד הן יותר מראות עד כמה חמור המצב. אנחנו בביזפורטל מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ולא פעם הדגשנו שהמצב בשטח חמור אפילו יותר מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. ובאמת בעונת הדוחות לרבעון השני זה כבר קיבל ביטוי - יזמיות הנדל״ן דיווחו על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים. גם מנכ"ל משרד השיכון, אבי כהן־סקאלי, חיזק אותנו כשאמר: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס".
הנתק בין מחירי הדירות לבין יכולת הקנייה של הציבור רק מעמיק. כיום נדרשות בממוצע כ-169 משכורות כדי לרכוש דירה בישראל. עלות ממוצעת של כ-2.3 מיליון שקל מול שכר חודשי של כ-12,492 שקל, הדגש הוא שזה ממוצע ובאיזור המרכז המחירים אפילו מטפסים למעלה. זה כמובן נתון ארצי, אם בוחנים את אזור המרכז, הפערים קופצים אפילו יותר: בדירות חדשות בתל אביב, רמת גן או גבעתיים, זה יכול להגיע גם ליותר מ-250 משכורות. זו עלייה חדה לעומת העבר, שממחישה עד כמה שוק הדיור התנתק מההכנסות של משקי הבית. בתחילת העשור הקודם נדרשו כ-128 משכורות בלבד לרכישת דירה ממוצעת, ובשנים האחרונות המספר רק מטפס והרבה מעבר לקצב עליית השכר. במקביל, גם תנאי המימון הפכו קשים יותר, כשהריבית הגבוהה מקשה על קבלת משכנתאות ומשאירה הרבה אנשים מחוץ לשוק.
במידרוג מציינים שמתחילת השנה נמכרו כ-15 אלף דירות חדשות בלבד שזאת ירידה של כ-33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הנתונים מתבססים על פרסומי משרד האוצר והם מתריעים על שינוי מגמה ברור בשוק. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לשיא של כ-82.5 אלף יחידות מה שמשקף כ-31 חודשי היצע (המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים), לעומת 18 חודשים בשנה שעברה. במידרוג מסבירים שהעלייה במלאי נובעת מגידול בהתחלות הבנייה ובהיתרים לפרויקטים חדשים, בזמן שהיקף העסקאות הולך ומצטמצם. כלומר נבנות יותר דירות, אבל פחות נמכרות וזה מוביל לכך שיזמים נאלצים לממן את הבנייה לאורך זמן, כשהם סופגים ריביות גבוהות ועלויות מימון שמכרסמות ברווח.
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- ניתוח רבעוני: מכירות הדירות קפאו אבל המניות קרובות לשיא, האם השוק מתעלם מהסימנים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
10 מתוך 17 חברות היזום הציבוריות רשמו ירידה ברווח הגולמי במחצית הראשונה של השנה, ו-6 מהן איבדו מעל 10% מהרווחיות. הסיבות: מבצעי שיווק, עלייה בעלויות הבנייה והתארכות של פרויקטים. במידרוג מזהירים שהמצב הזה פוגע בעיקר ביזמים קטנים או כאלו שממוקדים גיאוגרפית ופחות מסוגלים לפזר סיכונים.
עדי גזית. קרדיט: גדי סיירהעדי גזית, מנכ״ל ברקת: ״לאחר המלחמה צפוי שגשוג בשוק המגורים - הביקושים מעולם לא נעלמו״
החברה חוגגת עשור להקמתה, דיברנו בין היתר על העסקה הנוכחית, הזינוק בהיקפי המימון שהחברה מעמידה ליזמים, על פרויקטי הענק בשדה דב ובכיכר המדינה; וגם - מה הוא חושב על ירידת הריבית הצפויה: ״יחזיר לשוק עוד משקיעים״
חברת ברקת ברקת 0% העוסקת בהעמדת מימון בענף הנדל״ן - חוגגת השנה עשור להקמתה, ובמונחים של שוק האשראי החוץ בנקאי, מדובר כבר בתקופה שהופכת אותה לשחקנית ותיקה עם קבלות. מה שהתחיל ב-2015 והוקם על ידי רוני בירם וגיל דויטש, מייסדי בית ההשקעות אקסלנס נשואה, יחד עם המנכ"ל עדי גזית, הפך בשנים האחרונות לגורם משמעותי בשוק אשר מגלגל מיליארדי שקלים בשנה. ברקת ביססה לעצמה מעמד של גוף מימון גמיש, מהיר וכזה שנותן ליזמי הנדל״ן פתרון שלפעמים עדיף על זה של הבנקים. כזה שמדבר באותה שפה עם היזמים, ומצליח לספק פתרונות שהבנקים הגדולים מתקשים לפעמים. וכעת היא מעמידה הלוואת גישור בהיקף של 30 מיליון שקל לחברת YBOX לצורך מימון העסקה לרכישת עד 50% מזרוע ההתחדשות העירונית של קבוצת דמרי.
בענף שמזוהה בדרך כלל עם בנקים ועם בירוקרטיה, נראה שברקת נכנסה למקום שבו נוצר ואקום: קבוצות רכישה, בעלי קרקע ויזמים שלא הצליחו להשיג מימון לפרויקטים גדולים -מצאו בה את הכתובת. עם השנים החברה התפתחה והפכה לגוף מלווה מרכזי בפרויקטים מהבולטים בישראל, בהם כיכר המדינה בתל אביב. מדובר על אשראי בגובה של למעלה מ-2 מיליארד שקל, ופרויקט שדה דב, שבו היא מעניקה מסגרות אשראי של מעל מיליארד שקל בשיתוף עם גופים מוסדיים כמו מגדל, מנורה ועמיתים.
המודל פשוט אבל חכם: במקום להיות עוד גורם מממן, ברקת רואה את עצמה כשותפה לכל דבר. גזית מגדיר זאת היטב כשהוא אומר: ״בלי המימון שלנו אין פרויקט - אנחנו חלק מהעסקה, לא רק הגוף שמעמיד את הכסף״. הגישה הזו מאפשרת לה לבנות מערכות יחסים ארוכות טווח עם היזמים, לתפור לכל אחד מהם פתרון פיננסי ייחודי ולהפוך לחלק בלתי נפרד מתהליך הבנייה והיזמות עצמה.
במהלך השנים האחרונות, לצד צמיחה בהיקף תיק האשראי וברווחיות, גם התחרות בענף התחזקה: גופים כמו פנינסולה, אמפא קפיטל וגמא מתחרים על אותם יזמים, אך ברקת בוחרת להישאר נאמנה לגישה היזמית שלה - עם דגש על פרויקטים מורכבים, ליווי הדוק ושיתוף פעולה עם המוסדיים. עכשיו, כשהריבית מתחילה להראות סימני ירידה והמלחמה מתקרבת לסיומה, גזית מאמין שהביקושים החזקים ייעורו מחדש, ושברקת תמשיך למלא את החלל שבין הבנקים לבין היזמים.
- ברקת תממן פרויקט מגורים חדש בפארק הים בבת ים
- ברקת: הרווח הנקי ברבעון צמח ב-72% ל-5 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדי, נתחיל מהחדשות של היום: העסקה עם YBOX ודמרי. מה עומד מאחוריה?
