איך יודעים אם שכר הדירה גבוה ואיך מתמקחים?

מודעה של דירת ארבעה חדרים ב-7,200 שקל אומרת מעט מאוד עד שמניחים לידה שלוש מודעות אחרות מאותו רחוב. מחיר מבוקש הוא בקשה, עסקה שנסגרה היא עובדה, והמרחק בין השניים הוא מרחב המשא ומתן.

ההשוואה עובדת רק כשהיא מנרמלת. דירה של 92 מ"ר בלי חניה ודירה של 112 מ"ר עם חניה רשומה מופיעות באותה קטגוריה של ארבעה חדרים, אבל 7,200 שקל על 92 מ"ר הם 78 שקל למ"ר ואותו סכום על 112 מ"ר הוא 64 שקל. פער של כ-22% במחיר האמיתי מסתתר מאחורי אותה מודעה. קומה, מעלית, מרפסת וממ"ד נכנסים לאותו תרגיל.

מצב הדירה נכנס לתמחור: מטבח בן 25 שנה, מזגנים ישנים וחלונות שמכניסים רעש מורידים מהמחיר, וממ"ד, חניה תת קרקעית ומחסן מצדיקים פרמיה. את ועד הבית והארנונה מוציאים מהחישוב ומשווים בנפרד, כי הם משתנים מבניין לבניין באותה שכונה. דירה ב-6,800 שקל עם ועד של 150 וארנונה של 380 יוצאת בסוף זולה מדירה ב-6,600 שקל עם חברת ניהול של 700 וארנונה של 450.

מאגר מחירי השכירות נותן נקודת פתיחה, ומשם יורדים לרמת הרחוב ולנכסים שמתחרים באותה דירה באותו שבוע.

נתון אחד כמעט תמיד נעלם מהשיחה: כמה זמן הדירה עומדת בשוק. דירה שהועלתה אתמול ב-7,000 שקל ונקבעו לה עשרה ביקורים נותנת למשכיר כוח. אותה דירה אחרי חמישה שבועות מספרת סיפור אחר, כי בעל הבית כבר ויתר על חודש הכנסה.

החשבון של החודש הריק פשוט. דירה ששוויה 2 מיליון שקל ומושכרת ב-6,000 שקל מייצרת 72 אלף שקל בשנה, תשואה ברוטו של 3.6%. חודש אחד בלי שוכר מוחק 6,000 שקל, שהם 8.3% מההכנסה השנתית, והתשואה יורדת ל-3.3% עוד לפני ארנונה, ביטוח ותיקונים. ויתור של 300 שקל בחודש עולה 3,600 שקל בשנה, כ-60% מעלות אותו חודש ריק.

בשיחה עצמה זה נשמע כך: בעל דירה מבקש 7,000 שקל, ושוכר עם תיק מסודר מציע 6,700 ומוכן להיכנס בעוד שלושה ימים. אם בעל הבית ממשיך לחפש חודש ומוצא בסוף שוכר ב-7,000, הוא איבד 7,000 שקל כדי להרוויח 3,600 בשנה, ונדרשות לו כמעט שנתיים כדי לכסות את החודש הריק. החשבון המלא של המשכיר מגיע לאותה מסקנה מכיוון אחר.

הרשות המקומית מרככת חלק מהמכה. נכס ריק זכאי להנחת ארנונה של עד 100% בששת החודשים הראשונים, עד 66.66% מהחודש השביעי ועד תום השנה, ועד 50% בשנה השנייה והשלישית. תקופה קצרה מ-30 ימים רצופים אינה נספרת כלל, כך שדירה שעמדה ריקה שלושה שבועות מחויבת בארנונה מלאה. ההנחה מחזירה מאות שקלים, ושכר הדירה שאבד נשאר אבוד.

אותו חשבון עובד גם בכיוון ההפוך. שוכר ותיק משלם 6,000 שקל, בעל הבית מבקש 6,300, והתוספת היא 3,600 שקל בשנה. השוכר מוצא דירה ב-6,100, אבל ההובלה עולה 3,500 שקל, ההתאמות עוד 2,000, והפיקדון בדירה החדשה גדול יותר. המעבר שנועד לחסוך 200 שקל בחודש נגמר בשנה הראשונה בהפסד.

• חודש בין שתי דירות: כמה באמת עולה פער תאריכים, ומה החלופות הזולות
• העובש הבריח את השוכר 7 חודשים מוקדם - והמשכיר ישלם

זו אחת הסיבות שהעלאות המחיר אצל מחדשי חוזים נוטות להיות מתונות מהמחיר שמשלם שוכר חדש שנכנס לאותו נכס. לדירות עם ממ"ד נוצרה פרמיה, ובחלק מהאזורים היא מגדילה את כוח המיקוח של בעלי הדירות הממוגנות.

עמדת המיקוח של השוכר בנויה משלושה דברים שקשה למשכיר להשיג במקום אחר: משך ההתחייבות, מועד הכניסה, ותיק שמוכיח שהכסף יגיע. שלושה תלושי שכר, אישור יתרה מהבנק, מספר טלפון של המשכיר הקודם והצעה להוראת קבע במקום המחאות דחויות מקטינים למשכיר את הסיכון שיגיע להליך פינוי, וזה שווה לו יותר ממאתיים שקל בחודש.

משא ומתן טוב נשען על החלפת ערך. שוכר יכול להציע חוזה לשנתיים ובטוחות מסודרות בתמורה למחיר נמוך יותר, והמשכיר חוסך את הסיכון של חיפוש בעוד שנה. אפשר גם לעבוד במדרגות: 6,500 שקל בשנה הראשונה ו-6,650 בשנייה, כך שהשוכר מקבל ודאות והמשכיר מקבל עלייה ידועה מראש.

בדירה שדורשת שיפור אפשר לדבר על הכסף בדרך אחרת. שוכר שנכנס לדירה שחסר בה מזגן בחדר מציע מחיר אחד אם המזגן מותקן על חשבון בעל הדירה, ומחיר אחר אם הוא מתקין בעצמו ומקבל זיכוי מוסכם. הסכום והמועד נכנסים לחוזה.

במקום לשאול מה המחיר האחרון, עדיף להגיע עם טיעון: שלוש דירות דומות מוצעות ב-6,700 עד 6,900, בדירה הזאת אין חניה והמזגן בסלון ישן, ולכן 6,650 משקף את ההבדל. המשכיר עושה בדיוק אותו דבר מהצד שלו: שתי דירות ברחוב בלי ממ"ד מבקשות 6,500, כאן יש ממ"ד, חניה ושיפוץ, ולכן 6,900 משקף את הפרמיה.

• מי פטור מביטוח לאומי, ולמה 13 חודשי חוב מקצצים רבע מהקצבה
• מחשבון פדיון חופשה: 34 ימים שווים 21,966 שקל, והמס עליהם נקבע לפי השנה, לא לפי התלוש

המחיר הוא רק חלק אחד מהעסקה. שוכר שהוריד 150 שקל בחודש, 1,800 שקל בשנה, וקיבל בתמורה סעיף שמחייב אותו לשלם עד תום התקופה גם אם ייאלץ לעזוב, יכול להפסיד פי כמה מזה בסעיפים ששווים כסף בחוזה.