מס על שכר דירה: המסלול הזול השנה יכול להיות היקר בעתיד

בעל דירה מקבל שכר דירה כל חודש, אבל המס שנשאר בסוף תלוי במסלול שנבחר ובמצב האישי. מי שרוצה את התמונה המלאה ימצא אותה בסקירה של מסלולי המס למשכירים ובמחשבון שמשווה בין המסלולים, וכאן נתמקד בהחלטה עצמה: איך בוחרים, מתי הבחירה משתלמת ומה קורה ביום שבו הדירה נמכרת.

שלושה מסלולים עומדים על השולחן. מסלול הפטור מעניק פטור מלא כשההכנסה החודשית מכל דירות המגורים נמוכה מתקרה של 5,654 שקל, הסכום התקף גם ב-2026, בתנאי שהדירה משמשת למגורים והשוכר הוא אדם פרטי. הסכום זהה לזה של השנים הקודמות משום שההצמדה למדד של סכומים בחוקי המס הוקפאה לשנים 2025 עד 2027, ותקרת הפטור על הכנסות משכירות נכללת בהקפאה. מסלול 10% גובה מס קבוע על כל ההכנסה מהשקל הראשון, בלי ניכוי הוצאות, והתשלום מתבצע פעם בשנה, עד 30 בינואר של השנה העוקבת. המסלול המדורג מצרף את שכר הדירה לשאר ההכנסות ומחייב לפי מדרגות המס, ובתמורה מאפשר לנכות הוצאות שוטפות ופחת.

ניקח בעל דירה שמקבל 5,500 שקל בחודש. בהנחה שהוא עומד בתנאים, ההכנסה נמצאת מתחת לתקרת הפטור. החשבון פשוט: אפס מס, ובדרך כלל גם בלי חובת דיווח.

עכשיו דירה של 7,000 שקל. החריגה מעל התקרה היא 1,346 שקל. מנגנון הפטור החלקי מוריד את הפטור באותו סכום, ולכן הפטור נשחק ל-4,308 שקל והחלק החייב מגיע ל-2,692 שקל בחודש. על החלק הזה משלמים לפי מדרגות המס, ובמדרגה של 31% מדובר בכ-830 שקל בחודש. הפטור החלקי נעלם לגמרי כשההכנסה מגיעה לכפל התקרה, 11,308 שקל.

משכיר שמקבל 9,500 שקל בחודש ויש לו מעט הוצאות יכול לגלות שמסלול 10% נוח ופשוט: 11,400 שקל בשנה על הכנסה של 114 אלף שקל. במסלול הפטור החלקי אותה דירה יוצאת יקרה כמעט פי שלושה, כי החריגה הגדולה מהתקרה מוחקת כמעט את כל הפטור.

דוגמה מלאה ממחישה את הפער. דירה מושכרת ב-8,000 שקל בחודש, 96 אלף שקל בשנה. במסלול 10% המס הוא 9,600 שקל, וזהו. במסלול הפטור החלקי החריגה מהתקרה היא 2,346 שקל, הפטור מצטמק ל-3,308 שקל, והחלק החייב מגיע ל-4,692 שקל בחודש. במדרגה של 31% המס השנתי מטפס לכ-17,400 שקל. הפער בין המסלולים: כ-8,000 שקל בשנה לטובת מסלול 10%. אצל בן 65 שמתחיל ממדרגות נמוכות התמונה יכולה להתהפך, ולכן חובה להריץ את המספרים האישיים.

ההוצאות הופכות את הקערה. משכיר עם ריבית על משכנתא שרובצת על הדירה, תיקונים, ביטוח ושכר טרחה יכול למצוא שהמסלול המדורג עדיף דווקא, כי ההוצאות האלה מקטינות את ההכנסה החייבת. בשנה עם שיפוץ גדול המסלול המדורג מנצח לפעמים את שניהם.

הגיל גם משנה. במסלול המדורג מדרגת המס הראשונה על הכנסות שכירות היא בדרך כלל 31%, ומי שמלאו לו 60 מתחיל ממדרגות נמוכות בהרבה, לפי כלל הכנסותיו, לעיתים 10% בלבד.

יש גם מצב שהפך נפוץ: אדם מחזיק דירה יחידה ומשכיר אותה, ובמקביל שוכר דירה אחרת למגוריו. נניח שהוא מקבל 10,000 שקל בחודש על הדירה שלו ומשלם 7,000 שקל על הבית שבו הוא חי. ההכנסה השנתית היא 120 אלף שקל וההוצאה על שכירות 84 אלף. במסלול שנוסף לסעיף 122 לפקודה אפשר, בתנאים הרלוונטיים, להפחית את דמי השכירות ששולמו עד תקרה של 90 אלף שקל בשנה ולשלם 10% על היתרה בלבד. בדוגמה שלנו: 36 אלף שקל חייבים, והמס יורד ל-3,600 שקל בשנה במקום 12 אלף.

• חודש בין שתי דירות: כמה באמת עולה פער תאריכים, ומה החלופות הזולות
• העובש הבריח את השוכר 7 חודשים מוקדם - והמשכיר ישלם

מסלול הפטור ומסלול 10% נראים זולים כל שנה, אבל שניהם מוותרים על ניכוי הפחת. עמדת רשות המסים היא שהוויתור הזה מקבל תג מחיר במכירה: בחישוב מס השבח מביאים בחשבון את הפחת שניתן היה לדרוש בשנות ההשכרה, כאילו נוכה בפועל, וכך השבח גדל והמס גדל איתו. לגבי מסלול 10% העיקרון כתוב בפקודת מס הכנסה עצמה, ולגבי מסלול הפטור זו העמדה שרשות המסים מיישמת בהוראות הביצוע שלה.

מספרים ממחישים. דירה שנקנתה ב-2 מיליון שקל והושכרה 15 שנה במסלול 10%, כשמרכיב הבנייה מוערך במיליון שקל. פחת של 2% בשנה מצטבר ל-300 אלף שקל. במכירה חייבת במס שבח, הסכום הזה מגדיל את השבח, ובשיעור מס של 25% מדובר בתוספת של 75 אלף שקל. מי שמוכר דירה יחידה נהנה ברוב המקרים מפטור ממס שבח במכירה, והסוגיה רלוונטית בעיקר למי שמחזיק כמה דירות או מוכר נכס יקר במיוחד.

לכן בעל דירה שמתכנן למכור בעוד שנתיים צריך לחשוב אחרת מבעל דירה שמתכנן להחזיק 20 שנה. ככל שתקופת ההשכרה מתארכת, הפחת שנצבר גדל, וההנחה של המסלולים הפשוטים מתכווצת בהתאמה.

גם ריבוי דירות משנה את החשבון. תקרת הפטור נבחנת מול ההכנסה מכל דירות המגורים של המשכיר, של בן הזוג שגר איתו ושל ילדיו עד גיל 18, ובתנאים מסוימים אפשר לשלב מסלולים שונים בין דירות שונות.

השילוב בין מסלולים קיים, אבל תקרת הפטור נמדדת מול סך שכר הדירה מכל הדירות יחד. משכיר עם דירה ב-5,000 שקל ודירה ב-4,500 מגיע ל-9,500 שקל בחודש. הפטור המלא על הדירה הראשונה נעלם, כי התקרה רואה 9,500 ולא 5,000. מי ששם את הדירה השנייה במסלול 10% עדיין משלם 10% עליה, והדירה הראשונה נבחנת מול הסכום המשותף. 5,000 ו-4,500 אינם פטור מלא פלוס 10%. הם 9,500 מול תקרה של 5,654, והפטור נשחק. מי שרוצה לבדוק שילוב ספציפי מריץ את המחשבון על כל דירה בנפרד ואז על הסכום המשותף.

• מי פטור מביטוח לאומי, ולמה 13 חודשי חוב מקצצים רבע מהקצבה
• מחשבון פדיון חופשה: 34 ימים שווים 21,966 שקל, והמס עליהם נקבע לפי השנה, לא לפי התלוש

גם שתי דירות קטנות משנות את התקרה. משכיר שמקבל 5,000 שקל על דירה אחת ו-4,500 על השנייה מגיע ל-9,500 שקל בחודש. תקרת הפטור נמדדת מול הסכום המשותף, ולכן החשבון זהה לדירה בודדת ב-9,500. במסלול 10% המס השנתי הוא 11,400 שקל. במסלול הפטור החלקי החריגה מוחקת כמעט את כל הפטור, והמס במדרגה של 31% מטפס הרבה מעבר לזה.

מי שמחפש כלי שמריץ את שלושת המסלולים בבת אחת יכול להשתמש במחשבון המס על שכר דירה שכבר פתוח באתר. מזינים את שכר הדירה, את ההוצאות ואת הגיל, ומקבלים את הפער בשקלים. את הבחירה במסלול 10% מדווחים לרשות המסים עד 30 בינואר של השנה העוקבת. במסלול המדורג הבחירה נעשית בדוח השנתי.

מבחינה פרקטית, משכיר מבצע פעם בשנה ארבעה חישובים ולא אחד: כמה מס יוצא בפטור החלקי, כמה במסלול 10%, כמה במסלול המדורג אחרי הוצאות מוכרות, ומה כל אחד מהם עושה לחשבון מס השבח ביום המכירה. את הבחירה אפשר לבחון מחדש בכל שנת מס, והיא נעשית לכל דירה בנפרד.

מי שמנהל את הנכס כעסק קטן שומר חשבוניות גם כשהוא במסלול שמוותר על ניכוי שוטף. שיפוץ, עורך דין, מימון והוצאות אחרות יכולים להיות רלוונטיים במכירה עצמה ובשנים שבהן המסלול המדורג ישתלם.

המס הוא שורה קבועה בתזרים של הדירה, לצד חישוב הרווח האמיתי של המשכיר. בדוגמת הדירה של 8,000 שקל ההפרש בין המסלולים הגיע לכ-8,000 שקל בשנה, יותר מחודש שכירות שלם.