ההוצאות של המשכיר וכמה הוא מרוויח בנטו?

נניח שהיא שווה 2.8 מיליון שקל. 84 אלף חלקי 2.8 מיליון הם 3% תשואה ברוטו. מכאן המספר רק יורד.

דירה לא מושכרת 12 חודשים בשנה לאורך זמן. בין שוכר לשוכר יש שבועיים של צביעה ותיקונים, ואחריהם עוד כמה שבועות עד שמישהו חותם. בדוגמה הזאת נניח חודש ריק אחת לשלוש שנים, כלומר עלות ממוצעת של 2,333 שקל בשנה. כל יום שהדירה עומדת ריקה שווה 233 שקל.

תחזוקה שוטפת בדוגמה: 4,000 שקל בשנה על אינסטלטור, חשמלאי, דוד ודברים שנשברים. ביטוח מבנה 1,200 שקל. מזגן שמוחלף אחת לחמש שנים ב-7,500 שקל הוא 1,500 שקל בשנה כשפורסים אותו על התקופה, וצביעה או רענון אחת לארבע שנים ב-8,000 שקל הם עוד 2,000 שקל.

מי שמזמין מתווך משלם לו, והתעריף המקובל בהשכרה הוא חודש שכירות בתוספת מע"מ. משכיר שמחליף שוכרים כל שנה ומביא מתווך מטעמו סופג את זה שוב ושוב. בחוזים רבים ועד הבית השוטף נופל על השוכר, בעוד חיובים מיוחדים של הבניין כמו שיפוץ חזית, מעלית או החלפת צנרת ראשית נשארים אצל בעל הדירה.

עד כאן ירדו כ-11 אלף שקל מ-84 אלף, לפני שנגענו במס.

מס על שכר דירה למגורים נגבה באחד משלושה מסלולים, והבחירה ביניהם נעשית מחדש בכל שנה.

תקרת הפטור עומדת על 5,654 שקל בחודש. הכנסה של 7,000 חורגת ממנה ב-1,346 שקל, והתקרה המתואמת יורדת בדיוק בגובה החריגה, ל-4,308 שקל. ההפרש, 2,692 שקל בחודש, חייב במס. מדרגת המס הראשונה על הכנסה משכר דירה היא 31% למי שטרם מלאו לו 60, כלומר כ-834 שקל בחודש וכ-10 אלף שקל בשנה.

מסלול 10% מחייב את כל המחזור, בלי תקרה ובלי ניכוי הוצאות: 84 אלף כפול 10% הם 8,400 שקל, והתשלום צריך להגיע לרשות המסים עד 30 בינואר של השנה שאחרי. בדוגמה הזאת הוא זול בכ-1,600 שקל מהפטור החלקי.

המסלול השלישי הוא מס שולי אחרי ניכוי הוצאות. שם נכנסים לחשבון תיקונים, ביטוח, דמי ניהול, ריבית על המשכנתה ופחת שנתי של 2% על מרכיב המבנה. הוא דורש דוח שנתי מלא ותיעוד של כל שקל, ומשתלם בעיקר כשההוצאות גבוהות או כשהמשכנתה גדולה. מחשבון מס על הכנסה משכר דירה מראה איפה עובר הגבול בכל מקרה.

הוויתור על הפחת בשני המסלולים הראשונים נראה זניח בזמן אמת. הוא חוזר במכירה: יתרת שווי הרכישה מחושבת אחרי הפחתת הפחת שהיה אפשר לנכות, ומס השבח יוצא גבוה יותר.

84 אלף פחות 11 אלף הוצאות ופחות 8,400 מס משאירים כ-64.6 אלף שקל. מול שווי של 2.8 מיליון זו תשואה נטו של 2.3%, לעומת 3% ברוטו.

• חודש בין שתי דירות: כמה באמת עולה פער תאריכים, ומה החלופות הזולות
• העובש הבריח את השוכר 7 חודשים מוקדם - והמשכיר ישלם

משכנתה משנה את התמונה. חוב של מיליון שקל בריבית אפקטיבית ממוצעת של 5% מייצר בתחילת הדרך סדר גודל של 50 אלף שקל ריבית בשנה, לפני החזר הקרן. החזר הקרן בונה הון, אבל מבחינת החשבון בבנק הוא כסף שיוצא.

שלושה מספרים שונים מתארים לכן את אותה דירה. תשואה ברוטו היא שכר הדירה השנתי חלקי השווי. תשואה נטו היא מה שנשאר אחרי הוצאות ומס, חלקי השווי. תזרים הוא כמה כסף נכנס או יוצא בפועל אחרי המשכנתה.

משקיע שמקבל 7,000 שקל ומשלם 8,200 שקל משכנתה נמצא בתזרים שלילי של 1,200 שקל בחודש, עוד לפני תיקון אחד. חלק מה-8,200 הוא החזר קרן וההון שלו בנכס גדל, אבל הוא צריך 14,400 שקל פנויים בשנה כדי לממן את הפער.

התרחיש שמוחק שנה שלמה הוא שוכר שמפסיק לשלם. חצי שנה בלי תשלום על דירה של 7,000 היא 42 אלף שקל, ואליהם מצטרפות עלות ההליך המשפטי והתקופה שעוברת עד שנכנס שוכר חדש. גם החלפת צנרת בבניין ישן או השתתפות בשיקום רכוש משותף נוחתות בבת אחת ולא נפרסות על עשור.

קרן תחזוקה מיישרת את הקו. אחוז קבוע מכל תשלום שכירות עובר לחשבון נפרד ומחכה לשנה שבה הכל נשבר יחד, במקום שכל 7,000 השקלים ייראו ככסף פנוי.

• מי פטור מביטוח לאומי, ולמה 13 חודשי חוב מקצצים רבע מהקצבה
• מחשבון פדיון חופשה: 34 ימים שווים 21,966 שקל, והמס עליהם נקבע לפי השנה, לא לפי התלוש

זמן הוא הוצאה שלא מופיעה בשום שורה. בעל דירה שמנהל לבד מטפל בטלפונים, בבעלי מקצוע, בגבייה ובחידושי חוזה. חברת ניהול לוקחת נתח משכר הדירה ומורידה את התשואה נטו בהתאם.

דירה שמניבה 2.3% נטו מתחרה בנכסים פיננסיים שלא דורשים תיקונים, לא נתקעים עם שוכר ואפשר למכור מהם חלק. הנדל"ן מציע מינוף בריבית נמוכה יחסית, נכס מוחשי ואפשרות לעליית ערך. עליית הערך היא רכיב נפרד מהשכירות: אפשר להרוויח ממנה גם בתשואה שוטפת נמוכה, ואפשר לספוג ירידת מחיר למרות שכר דירה יציב.

מהצד השני של החוזה אותם 7,000 שקל הם ההוצאה החודשית הגדולה של השוכר, וכל בקשה להעלאה נמדדת אצלו מול עלות המעבר לדירה אחרת. זה מה שקובע בפועל כמה מהעלייה בהוצאות אפשר לגלגל הלאה.

בגיליון פשוט זה שש שורות: שכר דירה שהתקבל, חודשים ריקים, תיקונים, ביטוח, מס וריבית. ההפרש בין השורה הראשונה לחמש שאחריה הוא הרווח.