לנהל את הדירה לבד או לשלם למישהו שיעשה את זה?

דירה אחת באותו רחוב שבו המשכיר גר יכולה לדרוש מעט מאוד ניהול. חמש דירות בשלוש ערים הן כבר עבודה.

חברת ניהול או מנהל נכסים לוקחים חלק מההכנסה בתמורה לטיפול בשיווק, גבייה, תיקונים, כניסה ויציאה ולעיתים קשר עם ועד הבית והרשויות. השאלה היא כמה השירות עולה וכמה זמן וסיכון הוא חוסך.

נניח שדירה מושכרת ב-7,000 שקל וחברת ניהול גובה 7% מהשכירות. העלות היא 490 שקל בחודש, 5,880 שקל בשנה.

במבט ראשון זה הרבה כסף.

אבל משכיר שגר בחו"ל, או בעל של חמש דירות, צריך להכניס לחשבון גם נסיעות, זמן, טיפול בבעלי מקצוע ותקופות שבהן הוא מתקשה להגיב במהירות.

אם חברת ניהול מצליחה לקצר תקופה ריקה בשבועיים, בדירה של 7,000 שקל היא כבר חסכה כ-3,500 שקל. אם היא מונעת תיקון כפול או מטפלת בשוכר בעייתי בזמן, חלק נוסף מהעלות חוזר.

מצד שני, חברת ניהול גרועה יכולה להוסיף שכבה בין בעל הבית לשוכר ולהעלות עלויות. אם כל תקלה עוברת דרך ספק יקר של החברה, המשכיר עלול לשלם יותר.

לכן צריך לבדוק מה כלול.

האם החברה משווקת את הדירה? מצלמת? מציגה למועמדים? בודקת שוכרים? גובה תשלום? מטפלת בחובות? מזמינה בעלי מקצוע? מי מאשר הוצאה של 1,500 שקל? האם החברה גובה עמלה מבעל המקצוע?

אלה שאלות שמשנות את מחיר השירות.

אפשר לבנות מודל ביניים. המשכיר מנהל את השוכר והגבייה בעצמו, ומעסיק איש תחזוקה קבוע לתקלות. אפשר גם להשתמש במתווך רק בעת החלפת שוכר.

בעל דירה יחידה עם שוכר ותיק שמשלם בזמן יכול לגלות שחברת ניהול מוסיפה מעט. משקיע עם נכסים מרוחקים יכול לגלות שהיא מאפשרת לו בכלל להחזיק אותם.

• שכירות עם ילדים: הדירה היא גם החלטה כלכלית על בית ספר, זמן ותחבורה
• חוזה לשנה או לשלוש שנים? ליציבות יש מחיר

גם גיל הנכס משנה. דירה חדשה דורשת פחות תחזוקה, לפחות בשנים הראשונות. דירה בת 50 שנה עם צנרת ישנה ומזגנים ותיקים יכולה לייצר אירועים בתדירות גבוהה.

צריך לחשוב גם על אופי המשכיר.

אדם שנהנה להתעסק בנכס, מכיר בעלי מקצוע ויכול להגיע תוך שעה נמצא במצב אחד. אדם שעובד 12 שעות ביום ורואה כל טלפון מהשוכר כהפרעה נמצא במצב אחר.

לשוכר יש אינטרס לדעת מי מנהל. חברת ניהול יכולה לתת מוקד זמין ומסודר, אבל היא יכולה גם להפוך כל תקלה לטופס. שוכר צריך לקבל מראש מספר טלפון וכתובת ברורה לפניות דחופות.

הסכם עם חברת ניהול צריך להגדיר גבולות כספיים.

למשל, הוצאה של עד 500 שקל באישור אוטומטי לצורך תיקון דחוף, מעל זה נדרש אישור בעל הנכס. אחרת המשכיר יכול לקבל בסוף החודש חשבונית גדולה שהוא שומע עליה בדיעבד.

גם תקופת השירות חשובה. אם החברה דורשת שנה מלאה גם כשהדירה נמכרת, זו התחייבות.

העלות צריכה להיכנס לחישוב התשואה נטו. משכיר שמקבל 3% ברוטו ומוותר על עוד 7%-10% מהשכירות עבור ניהול צריך לדעת מה נשאר.

• מהחשבון שנחסם ועד הפטור של 5 מיליון: המסלול המלא של הירושה
• סבתא הורישה 600 אלף לנכדה - ובכסף שולטים ההורים

הבחירה בין ניהול עצמי לחברה אינה שאלה של נכון או שגוי. זו החלטה על קניית זמן. בעל הדירה צריך לתת לזמן שלו מחיר, ואז לבדוק אם השירות זול או יקר ביחס אליו.