חברות הנדל"ן הזרות כבר לא רצויות בתל אביב? אקסטל מבטלת גיוס אג"ח

חברת הנדל"ן האמריקאית אקסטל לימיטד, שבשליטת איש העסקים גארי ברנט, החליטה שלא לקדם את הנפקת האג"ח החדשה שתכננה בבורסה המקומית. החברה דיווחה ביום שישי כי "לאור תנאי השוק" הוחלט שלא להמשיך במהלך, וזאת יום אחד בלבד לאחר שתכננה לקיים מכרז למשקיעים מסווגים בריבית שנתית קבועה של 8%.

ההחלטה מגיעה בתקופה שבה שוק החוב הישראלי מגלה חשדנות גוברת כלפי חברות הנדל"ן האמריקאיות שגייסו כאן חוב, בעיקר בעקבות שורת הסתבכויות שנחשפו בחודשים האחרונים. לצד חברות שנקלעו לקשיים, יש גם חברות שמעדיפות למצוא מימון חלופי מחוץ לישראל. עדיין מוקדם לקבוע שהמקרה של אקסטל מלמד על שינוי גורף בשוק, אבל הוא בהחלט מעלה את השאלה אם התנאים שבהם חברות זרות יכולות לגייס חוב בתל אביב השתנו.

אקסטל, הפועלת בעיקר בשוק הנדל"ן בניו יורק ומוכרת בין היתר בזכות פרויקטי היוקרה שלה במנהטן, תכננה להנפיק סדרת אג"ח חדשה - סדרה ו'. לפי הדיווח שפרסמה ביום חמישי, האג"ח היו אמורות לשאת ריבית שנתית קבועה של 8%, והמכרז המוסדי תוכנן להתבצע על מחיר היחידה, ללא מחיר מינימום.

המשמעות היא ששיעור הריבית הנקוב של 8% לא היה בהכרח התשואה הסופית למשקיעים. מחיר ההנפקה היה יכול לגלם תשואה גבוהה יותר, בהתאם לביקושים ולהצעות שהיו מתקבלות. החברה לא פרסמה את היקף הביקושים או את התנאים שנדרשו במכרז, ולכן לא ניתן לדעת אם ההחלטה לבטל את ההנפקה נבעה מביקושים נמוכים או מכך שהמשקיעים דרשו תשואה גבוהה מזו שהחברה הייתה מוכנה לשלם.

כ-318 מיליון שקל לפירעון בסוף השנה

הנקודה המעניינת היא שההנפקה נועדה בעיקר למחזור חוב קיים. אקסטל ציינה כי מרבית התמורה נטו מהגיוס המתוכנן הייתה אמורה לשמש לתשלום הקרוב למחזיקי אג"ח ד', שצפוי להתבצע ב-31 בדצמבר.

לפי לוח הסילוקין של הסדרה, בסוף השנה צפויה החברה לפרוע קרן בהיקף של כ-298 מיליון שקל, לצד תשלום ריבית של כ-19.4 מיליון שקל. בסך הכול מדובר בתשלום של כ-317.6 מיליון שקל. יתרת הקרן של הסדרה, בהיקף דומה, אמורה להיפרע בדצמבר 2027.

הנפקת סדרה ו' הייתה מאפשרת לאקסטל להחליף חלק מהחוב הקיים בחוב חדש ולפרוס מחדש את התחייבויותיה. ביטול ההנפקה אינו מעיד כשלעצמו על קושי לעמוד בתשלום הקרוב, אך הוא מותיר את השאלה מאילו מקורות תממן החברה את הפירעון. האפשרויות כוללות שימוש במזומנים קיימים, מימוש נכסים, מימון בנקאי או חזרה לשוק האג"ח בהמשך.

בינתיים, המסחר באג"ח הקיימות של אקסטל אינו מלמד על בהלה מיוחדת. סדרה ד' סיימה את יום שישי במחיר של 101.44 אגורות, לאחר ירידה קלה של 0.08%, ובתשואה לפדיון של כ-8.3%. סדרה ה' נסחרה במחיר של 100.73 אגורות, בתשואה של כ-6.1%. הפער בתשואות משקף בין היתר הבדלים במבנה הסדרות ובביטחונות שלהן.

אחרי סימד וקוהאן - האם המשקיעים סוגרים את הכיס?

הסיפור של אקסטל מגיע על רקע שנה לא פשוטה לחברות ה-BVI, חברות שמאוגדות באיי הבתולה הבריטיים, מחזיקות בנכסים בארצות הברית ומגייסות חוב ממשקיעים בישראל.

• שוק האג"ח האמריקאי סופג את המכה הקשה ביותר זה שנה וחצי - והפד בדרך להעלאות ריבית נוספות
• אחרי קריסות ה-BVI: איה ניו יורק פורעת את האג"ח ועוזבת את הבורסה

אחת הפרשות המרכזיות הייתה קריסתה של סימד הולדינגס, שגייסה כ-620 מיליון שקל ממשקיעים ישראלים. בתוך חודשים ספורים מההנפקה התברר כי עשרות מיליוני דולרים הועברו לגופים הקשורים לבעלי השליטה, החברה לא שילמה את תשלום הריבית הראשון ונכנסה להליכי חדלות פירעון בארצות הברית. מחזיקי האג"ח, ובהם גופים מוסדיים ישראליים, נותרו מול הפסדים כבדים.

בהמשך הגיע גם המקרה של קוהאן פרופרטיס, שגייסה בישראל 412 מיליון שקל. בדיקה של רשות ניירות ערך חשפה ליקויים בבקרה הפנימית ובשימוש בכספי החברה, ובהמשך נחשפו משיכות כספים נוספות שהובילו להדחת בעל השליטה מתפקידיו הניהוליים.

בעקבות האירועים האלה החמירה רשות ניירות ערך את הדרישות מהנפקות של חברות נדל"ן זרות, תוך הטלת אחריות מוגברת על החתמים והמפקחים המלווים את ההנפקות. המשמעות מבחינת החברות היא הליך מורכב יותר, דרישות גילוי רחבות יותר ועלויות שעשויות לגדול.

לא כל חברות הנדל"ן הזרות דומות זו לזו, וגם הנסיבות שהובילו להסתבכויות בסימד ובקוהאן שונות מאלו של חברות אחרות בענף. עם זאת, הניסיון המצטבר בהחלט עשוי להשפיע על מידת הסיכון שהמשקיעים מייחסים לחברות המנפיקות חוב בישראל, ובהתאם גם על התשואה שהם דורשים.

איה ניו יורק כבר בחרה לעזוב

דוגמה נוספת לשינוי אפשרי ביחסים בין החברות הזרות לשוק המקומי הגיעה רק בשבוע שעבר. איה ניו יורק, חברת הנדל"ן של אמיר שריקי, החליטה לפרוע את מלוא האג"ח שלה ולעזוב את הבורסה בתל אביב, פחות מתשעה חודשים לאחר שגייסה כאן כ-292 מיליון שקל.

• מי יקנה את השלד של בול מסחר? ההצעה הגבוהה יותר שמסבכת את ההסדר
• דירוג קרנות אג"ח ממשלתי לפי מח"מ: מי הובילו בקצר, בבינוני ובארוך

בניגוד לחברות שנקלעו לקשיים, איה ניו יורק לא ביקשה הסדר חוב או דחיית תשלומים. החברה השיגה מימון חלופי של 104 מיליון דולר מסיטי בנק, בריבית נוכחית של 6.25%, לעומת ריבית של 7.7% ששילמה על האג"ח בישראל. כך, לצד סיום הנוכחות בשוק החוב המקומי, היא גם הצליחה להפחית את עלות המימון.

המקרה של איה ניו יורק שונה מזה של אקסטל, אך שניהם מעלים שאלה לגבי האטרקטיביות של שוק האג"ח הישראלי עבור חברות נדל"ן אמריקאיות. בעבר, האפשרות לגייס מאות מיליוני שקלים בתל אביב בתנאים נוחים יחסית משכה לכאן חברות שלא בהכרח היו מצליחות להשיג מימון דומה בארצות הברית. כעת, אחרי שורת הסתבכויות ועל רקע ההחמרה בדרישות הרגולטוריות, ייתכן שחלק מהחברות יידרשו להציע למשקיעים תנאים טובים יותר, או לבחור במקורות מימון אחרים.

באקסטל לא פירטו מעבר להתייחסות לתנאי השוק מה הוביל להחלטה לבטל את ההנפקה, וגם לא מסרו אם בכוונתם לחדש את המהלך בהמשך. עבור מחזיקי האג"ח, השאלה המיידית היא כיצד החברה מתכוונת לממן את הפירעון הקרוב בסוף דצמבר. עבור שוק החוב המקומי, השאלה רחבה יותר: האם ביטול הגיוס הוא אירוע נקודתי, או סימן נוסף לכך שחברות הנדל"ן הזרות כבר אינן מוצאות בתל אביב את תנאי המימון שהכירו בעבר?