מוכרים דירה עם שוכר: לפעמים הוא נכס ולפעמים הוא מוריד את המחיר
בעל דירה מחליט למכור ומגלה שהשוכר משפיע על קהל הקונים, על המחיר ועל מועד המסירה.
למשקיע, שוכר שמשלם בזמן הוא חלק מהסחורה. הוא רוכש נכס שמייצר הכנסה מהיום הראשון, בלי חודש שיווק, בלי סינון מועמדים ובלי החודש הריק שנוצר כמעט בכל חילופי דיירים. לקונה שמתכנן לעבור לגור בדירה בעוד חודשיים, אותו שוכר הוא מכשול.
דירה בשווי 2.5 מיליון שקל מושכרת ב-6,500 שקל, ובחוזה נותרו 18 חודשים. המשקיע סופר 78 אלף שקל בשנה שנכנסים מיד, תשואה ברוטו של כ-3.1%, וחוסך גם את עלות ההשכרה מחדש.
המשפחה שרוצה להיכנס בסוף הקיץ רואה תמונה הפוכה. היא תתחיל לשלם משכנתה על דירה שאי אפשר לגור בה, ובמקביל תמשיך לשלם שכר דירה במקום אחר, עד שהחוזה הקיים ייגמר.
המסמך שקובע כאן הוא חוזה השכירות. כמה זמן נותר בו, האם יש בו אופציה ומי רשאי להפעיל אותה, האם יש בו התייחסות למכירה, והאם השוכר הסכים מראש לביקורי קונים.
חוק השכירות והשאילה קובע שהמשכיר רשאי להקנות את זכותו במושכר לאחר, והרוכש בא במקומו לעניין הזכויות והחיובים לפי חוזה השכירות ולפי דין, גם אם לא ידע שקיים חוזה כזה. מכירה כשלעצמה אינה מסיימת את השכירות, והשוכר ממשיך לשבת בדירה מול בעלים חדש. אלה זכויות השוכר כשהדירה נמכרת, והן עוברות עם הנכס.
בפועל זה אומר שהפיקדון, החובה לתקן ליקויים בתוך 30 יום ובדחוף בתוך שלושה ימים, והאופציה של השוכר, כולם נוחתים אצל הקונה. שוכר שהפעיל אופציה לשנה נוספת שבועיים לפני חתימת הסכם המכר מותיר בידי הקונה דירה תפוסה לשנה, גם אם המוכר שכח לספר.
העסקה נסגרת ב-15 בספטמבר, ומיד עולות השאלות הקטנות. מי מקבל את שכר הדירה של ספטמבר, למי עוברים הפיקדון והבטוחות, מה קורה לשטר החוב ולצ'קים העתידיים, ומי מטפל בנזילה שהתגלתה שבוע לפני המסירה. התשובות אינן נגזרות מהחוק, ולכן מקומן בהסכם המכר.
הבטוחות הן הנקודה שנוטים לפספס. שוכר שהפקיד ערבות בנקאית של 19,500 שקל, שלושה חודשי שכירות, הפקיד אותה לטובת המוכר. הערבות אינה עוברת מאליה לקונה, וצריך להנפיק אותה מחדש לטובת הבעלים החדש. בין שני התאריכים נפתח חלון שבו הנכס עומד בלי בטוחה בכלל.
הצגת הדירה היא המקום שבו המוכר תלוי בשוכר לגמרי. עם חתימת החוזה עברה לשוכר הזכות להחזיק בדירה ולהשתמש בה, וכניסה של בעל הבית או של מתווך מותנית בהסכמתו.
- חודש בין שתי דירות: כמה באמת עולה פער תאריכים, ומה החלופות הזולות
- העובש הבריח את השוכר 7 חודשים מוקדם - והמשכיר ישלם
כניסה בלי תיאום נחשבת הפרת חוזה, ולעיתים גם פגיעה בפרטיות שמזכה בפיצוי. שוכר שמרגיש שדורכים עליו יכול פשוט להפסיק לענות לטלפון, וזה מספיק כדי לתקוע מכירה לחודשיים.
מה שעובד הוא חלונות קבועים: שני ערבים בשבוע בין שש לשמונה ושבת בבוקר, בתיאום 24 שעות מראש. עשרות שיחות אקראיות מייצרות בדיוק את ההפך.
יש מוכרים שמשלמים על שיתוף הפעולה. הנחה של 500 שקל בשכר הדירה לחודשיים האחרונים, או ניקיון מקצועי לפני כל סבב ביקורים, עולים אלף עד אלפיים שקל ומקצרים את זמן השיווק.
קונה שמתכוון לגור בדירה מציע 2.55 מיליון שקל אם יקבל אותה פנויה בתוך שלושה חודשים. משקיע מציע 2.5 מיליון עם השוכר בפנים. הפער נראה כמו 50 אלף שקל.
לשוכר נותרו שישה חודשים, והוא מוכן לסיים את החוזה תמורת 20 אלף שקל והחזר עלות הובלה. מוסיפים אלפיים שקל הובלה, ועוד שלושה חודשי שיווק בדירה ריקה שבהם אין שכר דירה, כ-19,500 שקל. מ-2.55 מיליון נשארים כ-2.508 מיליון, והפער מול המשקיע מצטמצם לכשמונת אלפים. אם השוכר מבקש 40 אלף, הכיוון מתהפך.
- מי פטור מביטוח לאומי, ולמה 13 חודשי חוב מקצצים רבע מהקצבה
- מחשבון פדיון חופשה: 34 ימים שווים 21,966 שקל, והמס עליהם נקבע לפי השנה, לא לפי התלוש
הסכמה כזאת נחתמת בכתב לפני שמודיעים לקונה. שוכר שאמר בעל פה שיפנה ואחר כך התחרט מחזיר את המוכר לנקודת ההתחלה, כבר בלי הקונה.
אין בישראל מדד מפורסם שמכמת כמה מוריד שוכר ממחיר דירה, והמספרים שמסתובבים בשוק הם התרשמות של מתווכים. מה שכן נמדד הוא הפער בין ההצעות של שתי קבוצות הקונים באותו רגע, ועלות הפינוי המוסכם. שני אלה מגדירים את הטווח.
גובה שכר הדירה בחוזה משפיע בכיוון ברור יותר. דירה מושכרת ב-5,000 שקל כששכר הדירה באזור עומד על 6,500, עם חוזה לשנתיים, מייצרת 18 אלף שקל פחות בשנה ו-36 אלף על פני התקופה. זה בדיוק הסכום שקונה משקיע ינסה להוריד.
בכיוון ההפוך, חוזה של 6,500 שקל עם שוכר ששילם 24 תשלומים בזמן שווה יותר משוכר לא מוכר באותו מחיר. הקונה המשקיע עושה בדיקת נאותות לשוכר כמעט כמו לנכס: קורא את החוזה, בודק היסטוריית תשלומים, מברר אילו בטוחות קיימות ושואל על מחלוקות פתוחות.
מהצד של השוכר, המכירה היא הרגע שבו מתברר כמה שווה מה שכתוב אצלו בחוזה. אופציה ברורה עם תנאים שנקבעו מראש ממשיכה לחייב גם את הבעלים החדש. הבטחה בעל פה שבעל הבית רואה אותו בדירה עוד שנים נעלמת יחד עם בעל הבית.
משכיר שחותם חוזה חדש ומעריך שימכור בשנתיים הקרובות מסדיר את זה כבר שם: סעיף ביקורים עם שעות ותיאום מראש, מנגנון להעברת הבטוחות לבעלים חדש, ולעיתים אפשרות לקצר את התקופה בהודעה מוקדמת ובפיצוי מוסכם.
