מוכרים דירה עם שוכר: לפעמים הוא נכס ולפעמים הוא מוריד את המחיר

בעל דירה מחליט למכור ומגלה שהשוכר משפיע על קהל הקונים, על המחיר ועל מועד המסירה.

למשקיע, שוכר טוב יכול להיות יתרון. לקונה שרוצה לגור בדירה בעוד חודש, אותו שוכר יכול להיות מגבלה.

נניח שדירה שווה כ-2.5 מיליון שקל ומושכרת ב-6,500 שקל לחודש בחוזה שנותרו בו 18 חודשים. משקיע רואה הכנסה של 78 אלף שקל בשנה מהרגע הראשון. הוא חוסך שיווק, תקופה ריקה ובדיקת דייר.

משפחה שרוצה להיכנס בסוף הקיץ רואה דירה שאין לה אפשרות להשתמש בה בזמן הרצוי.

לכן לפני שמפרסמים צריך לקרוא את החוזה.

מהי התקופה? האם לשוכר אופציה? מי מחזיק בזכות להפעיל אותה? האם קיים סעיף שמתייחס למכירה? האם השוכר הסכים מראש לביקורים של קונים?

החוזה הקיים ממשיך להיות משמעותי גם כשהבעלות עוברת, והקונה נכנס למערכת היחסים לפי הדין וההסכם. ביזפורטל הרחיב על זכויות השוכר במקרה של מכירת הנכס.

צריך להסדיר גם את הכסף.

אם העסקה נסגרת ב-15 בספטמבר, מי מקבל את שכר הדירה של ספטמבר? מה קורה לפיקדון? למי עוברים שטר החוב והצ'קים העתידיים? מי מטפל בתקלה שנפתחה שבוע לפני המסירה?

הסכם המכר צריך לתת תשובות.

גם הצגת הדירה דורשת ניהול מול השוכר. בעל הבית רוצה להכניס קונים. השוכר רוצה לחיות בבית שלו.

פתרון סביר הוא חלונות קבועים. למשל, שני ערבים בשבוע בתיאום של יום מראש. כך המתווך יכול לרכז ביקורים והשוכר יודע מתי הדירה צריכה להיות פנויה.

עשרות טלפונים אקראיים יוצרים חיכוך ומורידים את הסיכוי שהשוכר ישתף פעולה.

לפעמים כדאי לשלם לשוכר כדי לפנות מוקדם.

נניח שקונה שרוצה לגור בדירה מציע 2.55 מיליון שקל אם יקבל אותה פנויה בתוך חודש. משקיע מוכן לשלם 2.48 מיליון שקל עם השוכר. הפער הוא 70 אלף שקל.

אם לשוכר נשארו שישה חודשים והוא מוכן לסיים את החוזה תמורת 20 אלף שקל והחזר הובלה, לבעל הדירה יש עדיין פער משמעותי לטובתו.

צריך כמובן להגיע להסכמה אמיתית ולכתוב אותה.

גם השוכר יכול להשתמש במצב לטובתו. בעל הבית זקוק לשיתוף פעולה בביקורים או לפינוי מוקדם. אפשר לנהל משא ומתן על מועד, פיצוי והחזרת בטוחות.

• שכירות עם ילדים: הדירה היא גם החלטה כלכלית על בית ספר, זמן ותחבורה
• חוזה לשנה או לשלוש שנים? ליציבות יש מחיר

מבחינת קונה משקיע, שוכר קיים צריך לעבור בדיקת נאותות כמעט כמו הנכס. קוראים את החוזה, בודקים היסטוריית תשלומים, מבינים את הבטוחות ושואלים על מחלוקות קיימות.

שכר דירה נמוך מדי יכול להקטין את האטרקטיביות. שכר דירה גבוה עם שוכר יציב יכול לשפר אותה.

נניח שהדירה מושכרת ב-5,000 שקל בעוד השוק סביב 6,500 ויש חוזה לעוד שנתיים. הקונה למעשה רוכש נכס שמייצר 18 אלף שקל פחות בשנה ממחיר השוק. הוא עשוי להפחית את ההפרש מהמחיר שהוא מוכן לשלם.

מנגד, חוזה של 6,500 עם שוכר איכותי מעניק ודאות.

זו אחת הסיבות שגם בעת חתימת חוזה כדאי למשכיר לחשוב על האפשרות שימכור בעתיד. סעיף מאוזן לביקורים והעברת בטוחות חוסך הרבה כאב ראש.

השוכר מבחינתו צריך לזכור שהבית יכול להחליף בעלים, ולכן אופציה ברורה שווה הרבה יותר מהבטחה בעל פה שבעל הבית "רואה אתכם כאן עוד שנים".