משכירים דירה ושוכרים אחרת: האם אפשר לשלם מס על ההפרש בלבד?

משפחה שמחזיקה דירה, משכירה אותה בעיר אחת וגרה בשכירות בעיר אחרת יכולה לשלם מס נמוך בהרבה על ההכנסה מהנכס. ההקלה הזאת שימושית במיוחד למי שעבר בגלל עבודה או לימודים ומעדיף להמשיך להחזיק בדירה הישנה. גובה המס תלוי במסלול המיסוי שנבחר ובשאלה אם זו הדירה היחידה של המשפחה. הכנסה משכירות נחשבת הכנסה פסיבית, ושיטת המס בישראל מבחינה בינה לבין הכנסה מעבודה גם בשיעורים וגם בניכויים.

יש שלושה מסלולי מס על הכנסה משכירות למגורים: פטור, 10% ומסלול רגיל. תקרת הפטור ב-2026 עומדת על 5,654 שקל בחודש, והכנסה עד הסכום הזה פטורה ממס בכפוף לתנאים. מעל התקרה הפטור נשחק בהדרגה: כל שקל מעליה מקטין את החלק הפטור בשקל, וב-11,308 שקל בחודש הוא נעלם לגמרי. בשכירות של 6,000 שקל, למשל, החריגה היא 346 שקל, החלק הפטור יורד ל-5,308 שקל והחלק החייב עומד על 692 שקל.

שוכר ומשכיר: הניכוי שמוריד את המס

במסלול 10% משלמים מס קבוע על כל ההכנסה מהשכירות, בלי לנכות הוצאות שוטפות. בעל דירה שמשכיר אותה ב-8,000 שקל בחודש ישלם 800 שקל בחודש. אבל אם זו הדירה היחידה שלו והוא שוכר דירה אחרת למגוריו, סעיף 122(ו) בפקודת מס הכנסה מאפשר לנכות את שכר הדירה ששילם באותה שנה, עד הנמוך מבין ההכנסה מהשכירות ו-90 אלף שקל, ולשלם 10% על היתרה. אותו ניכוי חל גם על תשלום שנתי לבית אבות או לבית חולים גריאטרי, כשהמשכיר או בן הזוג שגר איתו מתגוררים שם.

נניח שבעל הדירה מקבל 9,000 שקל בחודש ומשלם 7,000 שקל על הדירה שבה הוא גר. ההכנסה השנתית שלו מהשכירות היא 108 אלף שקל, והניכוי במסלול שוכר-משכיר מגיע ל-84 אלף שקל. המס מחושב על ההפרש, 24 אלף שקל, ומסתכם ב-2,400 שקל בשנה. במסלול 10% הרגיל, בלי הניכוי, המס היה 10,800 שקל, פער של 8,400 שקל בשנה.

כששכר הדירה ששולם גבוה מההכנסה, המס יכול לרדת לאפס. משפחה שמשכירה דירה קטנה ב-6,500 שקל בחודש וגרה בשכירות של 8,000 שקל מקבלת 78 אלף שקל בשנה ומשלמת 96 אלף. הניכוי נעצר בגובה ההכנסה, 78 אלף שקל, ולכן במסלול 10% לא נשאר מס לשלם. בלי הניכוי אותה הכנסה הייתה מחויבת ב-7,800 שקל בשנה במסלול 10%, ובמסלול הפטור החלקי החלק החייב היה מגיע ל-1,692 שקל בחודש, וב-31% זה כ-6,300 שקל בשנה.

התקרה השנתית מגבילה את מי ששוכר דירה יקרה: שכר דירה של 9,000 שקל בחודש מגיע ל-108 אלף שקל בשנה, אבל הניכוי ייעצר ב-90 אלף. רשות המסים מחשבת את הניכוי מול ההכנסה של התקופות המקבילות באותה שנת מס. משכיר שגר בשכירות חצי שנה בלבד, ב-7,000 שקל בחודש, ינכה 42 אלף שקל מתוך הכנסה של 108 אלף, וישלם 6,600 שקל על 66 אלף השקלים שנותרו. ההטבה לא חלה כששוכרים דירה מקרוב משפחה, וההכנסה ושכר הדירה של בן הזוג שגר עם המשכיר ושל ילדים מתחת לגיל 18 נחשבים כשלו.

איך מדווחים ומשלמים

את הדיווח במסלול 10% מגישים בשירות המקוון של רשות המסים לפתיחת תיק ודיווח על הכנסה מהשכרת נכסים. ממלאים בקשה לפתיחת תיק, מזינים את פרטי הדירות ומצרפים חוזה שכירות לכל דירה, גם לזו שמשכירים וגם לזו שבה גרים. בני זוג פרודים מצרפים גם טופס 4440. בסוף התהליך מגיע מסרון עם קישור לתשלום, ולפעמים התיק עובר קודם בדיקה במשרד. מי שמשלם במסלול הזה פטור בדרך כלל מהגשת דוח שנתי, כל עוד סכום השכירות השנתי נמוך מהתקרה שנקבעה בתקנות.

• מס על שכר דירה: 2,500 שקל בחודש הופכים את מסלול הפטור ליקר ביותר

המועד הוא החלק שהכי קל לפספס. לפי החוק משלמים בתוך 30 יום מסוף שנת המס, ורשות המסים מציינת את 31 בינואר כמועד האחרון. על 2026 משלמים אפוא עד סוף ינואר 2027, ומי שמאחר עדיין יכול לבחור במסלול, אבל ישלם הפרשי הצמדה וריבית. טעות אחרת היא לדרוש את הניכוי על תשלום שכבר נוכה במקום אחר, למשל כהוצאה בעסק, כשהחוק מתיר לנכות כל תשלום פעם אחת. ומי שבחר ב-10% מוותר על פחת: במכירת הדירה בעתיד, הפחת שאפשר היה לנכות מתווסף לשווי המכירה בחישוב מס השבח, כשהמכירה חייבת במס.

המסלול הרגיל מאפשר לנכות הוצאות מוכרות, כמו פחת וריבית על משכנתא שנלקחה לרכישת הנכס, והוא מתאים לפעמים כשההוצאות גבוהות. הפירוט של המסים וההוצאות בדירה להשקעה מראה איך משתנה התשואה בכל מסלול.

דווקא כשהשכירות גבוהה מעט מתקרת הפטור, השוואה בין המסלולים יכולה לחסוך מאות שקלים בחודש. בהכנסה של 6,000 שקל, הפטור החלקי משאיר 692 שקל חייבים. אצל משכיר מתחת לגיל 60 הכנסה כזו ממוסה בדרך כלל לפחות ב-31%, ואצל מי שיש לו גם שכר גבוה השיעור יכול להגיע ל-35% ויותר. ב-31% המס יעמוד על כ-215 שקל בחודש, לעומת 600 שקל במסלול 10%.

תקרת הפטור מתייחסת בדרך כלל לסך ההכנסות משכירות דירות מגורים של התא המשפחתי, כולל בני זוג וילדים קטינים, גם כשהנכס מושכר לכמה שוכרים או כשהמשפחה מחזיקה חלק מדירה נוספת. השכרה למשרד או לקליניקה נבחנת בנפרד, כי הפטור והניכוי חלים על דירה שמשמשת למגורים. מי שמשכיר נכס לפעילות עסקית של השוכר פותח תיק ומדווח על ההכנסה מהשקל הראשון.

חוזה שמתחיל או מסתיים באמצע השנה משנה את החישוב השנתי, ולכן הבחירה במסלול נשענת על התקבולים והתשלומים בפועל לאורך כל שנת המס. את הכללים על ערבויות, תיקונים ועדכון שכר הדירה בחוזה עצמו מרכז מדריך השכירות המעודכן ל-2026.

• עובדים בשתי עבודות או מקבלים העלאת שכר: האם מדרגת מס גבוהה מקטינה את הנטו?
• קונים דירה חדשה לפני שמוכרים את הישנה: כמה מס רכישה עלולים לשלם אם מתעכבים?

דירה יחידה, ומתי כדאי להתייעץ

ההגדרה של דירה יחידה לעניין הניכוי לקוחה מחוק מיסוי מקרקעין. חלק של עד שליש בדירה נוספת, או עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה, משאיר את המשכיר בתוך ההטבה, וגם דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997 לא נספרת. מי שמחזיק כמה דירות, שותף בנכס עם קרובים או גר בחו״ל ומשכיר את הדירה בישראל, בודק בדרך כלל את החישוב עם יועץ מס לפני שהוא בוחר מסלול. תקרת הפטור, 5,654 שקל בחודש, נשארה ב-2026 באותו גובה כמו ב-2024 וב-2025, בגלל הקפאת עדכוני המס.