דירה להשקעה: תשואת שכירות, מיסוי ההכנסה ומס שבח במכירה

התשואה שבמודעה והתשואה שבחשבון

דירה שמחירה 1.8 מיליון שקל ומושכרת ב-4,600 שקל בחודש נראית כמו נכס שמניב 3.07% בשנה. זה החישוב הפשוט, והוא כמעט תמיד אופטימי. בין הסכום שרשום בחוזה השכירות לבין הכסף שנשאר בחשבון בסוף השנה עומדות עלויות הרכישה, חודשים שבהם הדירה ריקה, תיקונים ומס.

הפער בין שני המספרים מגיע פעמים רבות לרבע ואף לשליש מהתשואה המוצהרת, ומי שבונה תוכנית החזר על המספר הגבוה מגלה בשנה השנייה שההחזר החודשי גדול מההכנסה. שלבי העסקה עצמה מרוכזים במדריך רכישת דירה בישראל.

תשואה ברוטו: למה המכנה קובע

תשואת שכירות ברוטו היא ההכנסה השנתית מחולקת בשווי הנכס, כפול מאה. שכירות של 4,600 שקל בחודש היא 55,200 שקל בשנה, וחלוקה ב-1.8 מיליון נותנת 3.07%.

הבעיה מסתתרת במכנה. הכסף שיצא מהכיס אינו מחיר הדירה אלא מחיר הדירה בתוספת כל מה ששולם כדי להגיע לרישום בטאבו: מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאי, בדק בית ואגרות. בדירה להשקעה זו תוספת של כ-11% מהמחיר, כמעט כולה בגלל מס הרכישה. מדד ההשוואה הנכון הוא לכן ההכנסה השנתית חלקי ההשקעה הכוללת. פירוט הסעיפים במדריך העלויות הנלוות ברכישת דירה.

ההוצאות שמכרסמות בתשואה בפועל

חודשי אי-אכלוס. בין שוכר לשוכר עוברים לרוב שבועיים עד חודש, וחודש ריק אחד בכל שנתיים מוריד כ-4% מההכנסה השנתית.

ארנונה וועד בית בתקופות הריקות. כשהדירה מושכרת השוכר נושא בהם, וברגע שהיא ריקה החשבון עובר לבעלים.

תחזוקה ותיקונים. דוד שמתפוצץ, נזילה, מזגן, צביעה בין שוכרים. הוצאה שנתית של 3,000 עד 5,000 שקל היא הנחה סבירה, וגבוהה יותר בבניין ותיק.

ביטוח מבנה. הבנק דורש אותו כתנאי למשכנתה, וגם בלעדיה קשה לוותר עליו.

תיווך וניהול. משכיר שנעזר במתווך בכל החלפת שוכר משלם חלק משכר דירה חודשי, ומי שאינו גר באזור הנכס משלם לחברת ניהול 5% עד 8% מדמי השכירות.

סכימת הסעיפים מורידה 15% עד 20% מההכנסה הגולמית, לפני המס.

כמה הון עצמי דורשת דירה נוספת

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של הפיקוח על הבנקים קובעת תקרות מימון לפי סוג הרוכש. רוכש דירה יחידה יכול לקבל עד 75% משווי הנכס, מי שמוכר דירה קיימת וקונה חלופית מוגבל ל-70%, ומי שנשאר עם יותר מדירה אחת מוגבל ל-50%. השווי לחישוב הוא הנמוך מבין מחיר העסקה להערכת השמאי.

• 84 אלף דירות מחפשות קונה: כך חושפים את המחיר האמיתי שהיזם מוכן לקבל
• ניהלה קרב סרק על חניה ותשלם הוצאות בסך 525,000 שקל

המשמעות ישירה: בדירה של 1.8 מיליון שקל, רוכש דירה ראשונה יכול להסתפק בכ-450 אלף שקל הון עצמי, ואילו משקיע חייב להביא 900 אלף לפחות. אופן החישוב של הבנק מוסבר במדריך ההון העצמי ויחס ההחזר, ובחירת המסלולים במדריך מסלולי המשכנתה והתמהיל.

מס הרכישה על דירה נוספת מתחיל מהשקל הראשון, בלי מדרגה פטורה. נכון ל-2026 השיעור הוא 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 שקל ו-10% מעבר לכך, והמדרגות קפואות עד ינואר 2028. ההשוואה למדרגות של דירה יחידה, שבה החלק הראשון עד 1,978,745 שקל פטור לחלוטין, מפורטת במדריך מס הרכישה והמדרגות.

שלושת מסלולי המס על השכירות

יחיד שמשכיר דירה למגורים בישראל בוחר כל שנה מחדש באחד משלושה מסלולים, לפי גובה ההכנסה וההוצאות שיש לו קבלות עליהן.

מסלול הפטור. הכנסה חודשית משכר דירה למגורים שאינה עולה על 5,654 שקל פטורה ממס, והסכום נבדק על סך כל הדירות המושכרות יחד. התקרה הוקפאה ואינה מתעדכנת לפי המדד בשנים 2025 עד 2027. מעל התקרה ועד כפליים ממנה (11,308 שקל) ניתן פטור חלקי: מהתקרה מחסירים את הסכום העודף, והיתרה היא החלק הפטור. השאר חייב לפי המדרגה השולית, שמתחילה ב-31% למי שטרם מלאו לו 60.

המסלול המופחת. מס קבוע של 10% מכלל ההכנסה, בלי תקרת סכום ובלי הכרה בהוצאות כלשהן, לרבות פחת. המס משולם לפקיד השומה בתוך 30 יום מתום שנת המס, ואיחור גורר ריבית והצמדה.

• תל בנימין: באותו בניין ירדו ארבעה חדרים מ-4.12 ל-3.6 מיליון
• קריית מטלון בפתח תקווה - מספר עסקאות מצומצם, מה המחירים?

המסלול הרגיל. ההכנסה מצטרפת לשאר ההכנסות וממוסה לפי המדרגה השולית, אך מותר לנכות את ההוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה: תיקונים, ביטוח, ארנונה שהבעלים שילם, תיווך, ריבית ריאלית על המשכנתה שנלקחה לרכישת הנכס, ופחת בשיעור 2% משווי המבנה בלי מרכיב הקרקע. בדירה ממונפת, הריבית והפחת יחד יכולים לבטל כמעט את ההכנסה החייבת.

שני סייגים. הפחת שנוכה מקטין את יתרת שווי הרכישה ומגדיל את השבח במכירה, כלומר חלק מהחיסכון נדחה ולא נמחק. ומי שהכנסתו החייבת עוברת 721,560 שקל בשנה חשוף למס יסף, שעל הכנסה מהונית מגיע ל-5% נכון ל-2026. הבחירה תלוית נתונים אישיים, ובדיקה מול יועץ מס חוסכת לרוב יותר ממה שהיא עולה.

דוגמה מלאה: דירה ב-1.8 מיליון שקל

משפחה שכבר גרה בדירה בבעלותה רוכשת דירה להשקעה ב-1,800,000 שקל ומשכירה ב-4,600 שקל בחודש.

העלות הכוללת
מחיר הדירה 1,800,000, מס רכישה 8% מהשקל הראשון 144,000, שכר טרחת עורך דין כחצי אחוז בתוספת מע״מ 10,600, דמי תיווך 2% בתוספת מע״מ 42,500, שמאי ובדק בית 3,000. סך ההשקעה: כ-2,000,000 שקל.

המימון
מגבלת 50% מאפשרת הלוואה של 900,000 שקל לכל היותר, ומהכיס יוצאים 900,000 הון עצמי ועוד 200,000 עלויות נלוות, יחד 1,100,000 שקל.

התשואה
הכנסה שנתית 55,200 שקל. תשואה ברוטו על מחיר הדירה 3.07%, ועל ההשקעה הכוללת 2.76%.
הוצאות שנתיות: חודש ריק אחת לשנתיים 2,300, ארנונה וועד בית בחודשים הריקים 300, תחזוקה 4,000, ביטוח מבנה 900, תיווך בהחלפת שוכר בפריסה שנתית 1,200. סך הכל 8,700 שקל.
הכנסה נטו לפני מס 46,500 שקל. תשואה נטו: 2.33%, לעומת 3.07% שהמודעה הציגה.

המס על ההכנסה
שכירות של 4,600 שקל בחודש נמוכה מתקרת הפטור, ולכן אין כאן מס כלל. התמונה משתנה כשאותה משפחה מחזיקה שתי דירות מושכרות ומקבלת 9,200 שקל בחודש, שהם 110,400 שקל בשנה:

מסלול הפטור: הסכום העודף מעל התקרה הוא 3,546 שקל, ולכן החלק הפטור מצטמצם ל-2,108 שקל בחודש. חייבים במס 7,092 שקל בחודש, שהם 85,104 שקל בשנה. במדרגה של 31% מדובר בכ-26,400 שקל מס, לפני ניכוי יחסי של הוצאות.
המסלול המופחת: 10% מ-110,400 שקל, כלומר 11,040 שקל.
המסלול הרגיל: מנכים הוצאות שוטפות של 17,400 שקל, פחת של 48,000 (2% על מרכיב מבנה של 2.4 מיליון מתוך שתי דירות בשווי 3.6 מיליון) וריבית ריאלית של 20,000. ההכנסה החייבת יורדת ל-25,000 שקל, והמס בשיעור 31% הוא כ-7,750 שקל.

בתמהיל הזה המסלול הרגיל הוא הזול ביותר, ומחירו ניהול ספרים ודוח שנתי. אצל משקיע ללא משכנתה וללא הוצאות מתועדות, המסלול המופחת יוצא זול יותר.

מס שבח ביום המכירה

מס שבח מוטל בשיעור 25% על הרווח הריאלי: שווי המכירה פחות שווי הרכישה המתואם למדד ופחות ההוצאות המוכרות.

מותר לנכות את מס הרכישה ששולם, שכר טרחת עורך דין ברכישה ובמכירה, דמי תיווך עד 2% משווי העסקה, שכר שמאי, אגרות רישום, היטל השבחה, שיפוץ שמשביח את הנכס, וריבית ריאלית על ההלוואה לרכישתו. אחזקה שוטפת אינה מנוכה, וכך גם הוצאה שכבר נדרשה מול מס הכנסה. מה שמפיל משקיעים הוא היעדר קבלות: בלי אסמכתה ההוצאה אינה קיימת.

דוגמה. אותה דירה נרכשה ב-1,800,000 שקל ונמכרת כעבור עשר שנים ב-3,100,000. המדד עלה ב-20%, ולכן שווי הרכישה המתואם הוא 2,160,000 שקל, וההוצאות המוכרות המתואמות, ובהן מס הרכישה, עורכי הדין, התיווך ושיפוץ של 60 אלף, מסתכמות בכ-350,000. השבח הריאלי הוא 590,000 שקל, והמס בשיעור 25% הוא כ-147,500 שקל.

הפטור הלינארי. במכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1 בינואר 2014 השבח מפוצל לפי תקופות: החלק היחסי שנצבר עד 31 בדצמבר 2013 פטור לגמרי, והחלק שנצבר מאז חייב ב-25%. דירה שנרכשה בינואר 2006 ונמכרת בינואר 2026 הוחזקה 240 חודשים, מהם 96 לפני קו התאריך, כלומר 40% מהשבח פטורים. על שבח ריאלי של 800,000 שקל המס יעמוד על 120,000 שקל במקום 200,000.

ההטבה אינה חלה על דירה שנרכשה אחרי 2014, ולכן מי שקונה היום מתמחר מכירה עתידית בשיעור מס מלא. מוכר דירת מגורים יחידה זכאי לפטור עד תקרת שווי של 5,008,000 שקל בכפוף לתנאים.

דירה מול אפיקים אחרים

נזילות. מכירת דירה נמשכת חודשים וכרוכה בשכר טרחה, בתיווך ובמס, ואי אפשר למכור ממנה חצי. נייר ערך נמכר ביום אחד.

מינוף. כאן היתרון של הדירה. הבנק מלווה מחצית מהשווי כנגד הנכס עצמו, לתקופה ארוכה ובריבית נמוכה מזו של אשראי צרכני. מינוף מגדיל את התשואה על ההון העצמי כשהמחירים עולים, ומעצים את ההפסד כשהם יורדים.

פיזור. דירה אחת היא נכס בודד, ברחוב בודד, עם שוכר בודד, בעוד קרן שעוקבת אחרי מדד מפזרת את אותו סכום על מאות חברות.

מס וזמן. רווח הון בשוק ההון ממוסה גם הוא ב-25% ריאלי, כך שאין שם יתרון מובנה, והפטור על שכר דירה עד התקרה הוא הטבה שאין לה מקבילה פיננסית. מנגד, שוכרים ותקלות גוזלים שעות.

שתי כתבות עדכניות שממחישות את התמונה בשוק הן מה התשואה שמקבלים משקיעי הדירות כששכר הדירה עולה והמחירים יורדים ושמאי מקרקעין מסביר מדוע לא היה משקיע כיום בדירה של 4 או 5 מיליון שקל.

שאלות ותשובות

האם תקרת הפטור נבדקת לכל דירה בנפרד?

לא. התקרה נבדקת על סך ההכנסה מכל הדירות יחד, כולל הכנסה של בן או בת הזוג ושל ילד עד גיל 18 המתגורר עם ההורים.

אפשר לשלב מסלולים?

שילוב אפשרי בתנאים מסוימים, אך החישוב מורכב וכולל מקדם הפחתה. זהו בדיוק המקרה שבו שווה לשבת עם יועץ מס לפני שמגישים.

מה קורה אם הדירה עומדת ריקה חצי שנה?

ההחזר על המשכנתה ממשיך לרדת מהחשבון, וגם הארנונה וועד הבית עוברים לבעלים. לכן כרית ביטחון של כמה חודשי החזר היא חלק מהתכנון.

אפשר לנכות את כל החזר המשכנתה במסלול הרגיל?

לא. מנוכה החלק הריאלי של הריבית בלבד, ולא רכיב הקרן או הפרשי ההצמדה.

מס הרכישה מנוכה מהשבח או מההכנסה השוטפת?

מהשבח במכירה, כחלק מההוצאות המוכרות. מההכנסה השוטפת הוא אינו מנוכה.

מה קורה אם מוכרים את דירת המגורים ונשארים עם דירת ההשקעה?

המעמד מול מס הרכישה נקבע בעת הרכישה ואינו משתנה רטרואקטיבית. מול מס השבח, הרכב הדירות במועד המכירה הוא שקובע זכאות לפטור דירה יחידה, ולכן סדר המכירות משפיע על סכום המס.

אפשר לרשום את הדירה על שם הילדים כדי להימנע ממס רכישה גבוה?

רכישה עבור קטין נבחנת בכלים של רשות המסים ולעיתים קרובות מיוחסת בחזרה להורה. מהלך כזה מחייב ליווי של עורך דין מקרקעין ויועץ מס לפני החתימה.

עדכונים

2026 - תקרת הפטור על הכנסה משכר דירה למגורים עומדת על 5,654 שקל בחודש, זהה ל-2025, לאחר שההצמדה למדד הוקפאה לשנים 2025 עד 2027. מדרגות מס הרכישה לדירה נוספת נותרו 8% עד 6,055,070 שקל ו-10% מעל. תקרת הפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה נותרה 5,008,000 שקל. מס היסף על הכנסה מהונית עומד על 5% מעל הכנסה חייבת של 721,560 שקל בשנה. מגבלות המימון בהוראה 329 לא שונו.