השמאי שמזהיר: ״לא הייתי משקיע כיום בדירה של 4 או 5 מיליון שקל״

מחירי הדירות נמצאים בירידה. מצד שני שכר הדירה ממשיך לעלות באזורים רבים. השילוב הזה יחד יכול להפוך את התשואה למשקיעים לאטרקטיבית יותר. בעיקר עבור מי שמחפש תשואה שוטפת לאורך ההחזקה בנכס. האם זה אומר שנראה נהירה חזרה של המשקיעים אל שוק הנדל״ן למגורים? כנראה שעדיין לא. בין הסיבות אפשר למנות ראשית את מס הרכישה הגבוה שמבריח את המשקיעים ועומד על 8%, תוסיפו לזה את הריבית שעדיין יחסית גבוהה. גם האלטרנטיבות של המשקיעים טובות - נכון, פיקדון וקרן כספית כבר מספקים תשואה נמוכה יותר מהשקעות בדירות להשקעה בפריפריה, אבל גם לאחר העלייה בתשואה משכר הדירה היא נמוכה מתיק אג"ח סולידי.  

ועדיין, אחרי שנים שבהן התשואה השוטפת על דירות מגורים בישראל נחשבה נמוכה מאוד, בעיקר באזורי הביקוש, עולה השאלה האם שוק הדיור מתקרב לנקודה שבה המשקיעים יחזרו אליו בהדרגה. זו עשויה להיות נקודת פיתול לשוק, כי המשקיעים מגיעים לפני הרוכשים וכשהם מגיעים הרבה פעמים יש עליות מחירים.  

בראיון לביזפורטל, מסביר, שמאי המקרקעין ארז כהן מדוע התשואה על דירות מתחילה להשתפר, מה עדיין מונע מהמשקיעים לחזור לשוק, מדוע הוא לא היה ממהר כיום לרכוש דירה להשקעה במחיר של 4-5 מיליון שקל או יותר, ואיפה ניתן בכל זאת למצוא נכסים שעשויים לייצר תשואה סבירה. מחירי הדירות יורדים ושכר הדירה עולה. האם המשוואה עבור המשקיעים מתחילה באמת להשתנות? ״בהחלט מתרחש שינוי. בגלל המשבר בשוק הדיור, ויש משבר גם אם יש מי שמנסה לטעון אחרת, הביקוש לשכירות עולה. מחירי הדירות יורדים במקביל לעלייה בשכר הדירה, ולכן התשואה שמקבל בעל הנכס עולה. בעבר התרגלנו לראות בדירות מגורים תשואות נמוכות מאוד, לעיתים של 1.5%-2% בשנה באזורי הביקוש. אלה היו מספרים נמוכים והמשקיעים הסכימו לקבל אותם בעיקר משום שהם הניחו שמחיר הדירה עצמו ימשיך לעלות.

כיום המצב מתחיל להשתנות. הביקוש עולה ואין מספיק היצע, בוודאי באזורי הביקוש. רואים את המחסור הזה גם בשכונות מסוימות בתל אביב. במקביל, אנחנו מתחילים לראות עלייה בתשואות על דירות מגורים - דבר שכמעט לא ראינו בעבר״.

אז אפשר לומר שהמשקיעים בדרך?

״אני לא הייתי ממהר להכריז שהמשקיעים כבר חוזרים ובטח שלא בהיקפים גדולים, במיוחד בתקופה שבה הריבית עדיין גבוהה (נזכיר שריבית הפריים הנוכחית עומדת על 5%). עם זאת, אפשר לומר שאנחנו מתקדמים לכיוון הזה. מבחינה כלכלית, כאשר מחיר הדירה יורד ושכר הדירה עולה, רכישת דירה להשקעה הופכת בהדרגה לאטרקטיבית יותר.

המשקיע בוחן את התשואה שהוא יכול לקבל מהדירה לעומת החלופות שעומדות בפניו, ובהן פיקדון בנקאי, קרן כספית או השקעות אחרות בשוק ההון. ככל שהתשואה על הדירה עולה ובמקביל התשואה באפיקים הסולידיים עשויה לרדת, הפער מצטמצם והנדל״ן חוזר להיות רלוונטי. לכן, תיאורטית, השינוי שאנחנו רואים יכול להגביר את הביקוש מצד משקיעים. עדיין מוקדם לומר שזה כבר קרה, אבל השוק מתקדם לשם״.

מהו המכשול המרכזי שמונע מהמשקיעים לחזור?

״אחד המכשולים המשמעותיים ביותר הוא מס הרכישה. מי שקונה דירה נוספת נדרש לשלם מס רכישה של 8%. מדובר בסכום גבוה מאוד שמכביד על העסקה ומרחיק משקיעים מהשוק״. למשל: בדירה שמחירה 3 מיליון שקל מדובר על תשלום של 240 אלף שקל. וזה עוד לפני הוצאות נוספות כמו תיווך, עורך דין, שיפוץ ומימון. ייתכן ולמשקיע יקח שנים להחזיר את הסכום הזה באמצעות שכר הדירה.

״לדעתי, זו טעות של המדינה״ מוסיף כהן ומסביר: ״מצד אחד, אומרים שחסרות דירות להשכרה וששכר הדירה עולה; מצד שני, ממשיכים להכביד על האנשים שרוכשים דירות ומעבירים אותן לשוק השכירות. הפרויקטים המוסדיים של שכירות ארוכת טווח אינם מספקים מענה לכל הביקוש. רבים מהם עדיין נמצאים בשלבי תכנון ולא מדובר בדירות מוכנות שניתן להיכנס אליהן מחר בבוקר. נראה כי במקום לעודד הגדלה של היצע הדירות להשכרה ולגרום לכך שהמשקיעים יעמידו לציבור דירות רבות יותר להשכרה, המדינה בוחרת לוותר על כך וללכת בכיוון השני.

איפה היית ממליץ למשקיע לחפש כיום דירה?

״מי שמחפש תשואה צריך להתמקד, להערכתי, בדירות שמחירן אינו עולה על 3 מיליון שקל. ככל שמחיר הדירה גבוה יותר, בדרך כלל התשואה השוטפת נמוכה יותר, משום ששכר הדירה אינו עולה באותו שיעור כמו מחיר הנכס. בדירות קטנות, ההכנסה משכר דירה למ״ר לרוב גבוהה יותר מאשר בדירות גדולות, ולכן הן עשויות להתאים יותר למשקיע שמחפש תשואה.

• מצוקת הקבלנים: פרשקובסקי מוציאה מאות דירות למכירה פומבית
• מצוקת הקבלנים: דירות לחברי המועדונים בהנחה אפקטיבית של עד 18%

ניתן למצוא דירות כאלה באזורים הוותיקים של רמת גן וגבעתיים למשל. לא מדובר בדרך כלל בדירות חדשות, אלא בדירות ישנות בבניינים בני 40 שנה ויותר, שחלקם עדיין לא עברו התחדשות עירונית. השוק הזה קיים, אם כי צריך לבחון כל נכס לגופו: את מצב הבניין, אפשרויות ההשבחה, הביקוש לשכירות באזור והתוכניות העתידיות. אפשר למצוא לעיתים נכסים בטווח המחירים הזה גם בשכונות אחרות בגוש דן, אך ככל שמתקרבים לאזורי הביקוש החזקים, המשימה נעשית קשה יותר״.

מה החיסרון המרכזי בדירות הישנות האלה?

״נקודת התורפה המשמעותית היא שרבות מהן אינן כוללות ממ״ד. בשנים האחרונות, וביתר שאת בעקבות המצב הביטחוני, הביקוש לדירות עם ממ״ד עלה מאוד. לכן נוצר קושי: מצד אחד, דירה ישנה ללא ממ״ד יכולה להימכר במחיר שמאפשר למשקיע לקבל תשואה טובה יותר; מצד שני, חלק מהשוכרים מעדיפים כיום דירה חדשה או ממוגנת יותר ומוכנים לשלם עליה יותר.

למצוא דירה עם ממ״ד במחיר של עד 3 מיליון שקל באזורי הביקוש זה לא בלתי אפשרי, אבל זה בהחלט קשה יותר״.  עם זאת, חשוב לציין כי המשקיע צריך לבדוק האם המחיר הנמוך של הדירה הישנה מפצה אותו על היעדר הממ״ד, ומהו הביקוש האמיתי לדירות מסוג זה בשכונה הספציפית. לא כל דירה זולה היא בהכרח השקעה טובה.

לצורך החידוד. למה לא לקנות דירה ב-5 מיליון? הרי שיעור מס הרכישה נשאר זהה

״אני לא הייתי מציע לאדם שלוקח חסכונות, כספי פנסיה או קופות גמל ורוצה להשקיע אותם בנדל״ן, לרכוש כיום דירה של 4 או 5 מיליון שקל. גם אם שכר הדירה שהוא יקבל נראה גבוה, התשואה ביחס למחיר הנכס עדיין עלולה להיות נמוכה.

• ביג מוותרת על 46 אלף מ"ר של משרדים בגלילות - ותקים דיור מוגן במקום
• רוטשטיין השלימה את החתימות לפינוי-בינוי ברמת גן: 202 דירות במקום 72

בעבר משקיעים היו מוכנים לקבל תשואה שוטפת נמוכה, משום שהם ציפו לעלייה משמעותית בשווי הדירה. הם אמרו לעצמם שגם אם שכר הדירה מניב רק אחוזים בודדים, הרווח הגדול יגיע מעליית הערך. כיום אין צפי ברור לעלייה משמעותית במחירי הדירות בעתיד הנראה לעין. לכן קשה יותר להצדיק השקעה יקרה רק על בסיס ההנחה שהנכס יתייקר״..