השיחה: מס על שכר דירה מהשקל הראשון. למה זה לא עובר כבר שנים?

השבוע דובר על כך שהאוצר ורשות המסים רוצים להטיל מס על שכר דירה מהשקל הראשון. איך אפשר בכלל לצאת עם תוכנית כזו כשהממשלה החדשה עוד לא קמה ואין כיוון?

קודם כל, מה שיפה הוא שרשות המסים הכינה את כל התוכניות לתקציב 2027 לפני שהיה לה מושג מי יהיה שר האוצר ואיזו ממשלה תקום כאן. התוכניות כבר מוכנות במגירה, ועכשיו צריך רק להגיש אותן לכל ממשלה שתבוא.

ובאופן רציני, ברשות המסים זיהו את זה כבר מזמן. יש לנו מאות אלפי משקיעים קטנים שיש להם דירה אחת להשכרה, ורבים מהם לא חייבים לדווח עליה למדינה בכלל, כי הם לא מגישים דוח שנתי למס הכנסה ואולי גם לא חוצים את רף הפטור, שעומד היום על כ-5,650 שקל בחודש. מעל הרף הפטור נשחק בהדרגה, ומתאפס ב-11,308 שקל בחודש.

5,654

שקל בחודש, תקרת הפטור המלא ממס על שכר דירה למגורים (כל הדירות יחד)

ולכן אין למדינה תמונה מלאה. היא לא יודעת בדיוק מי משכיר דירה ובכמה כסף, והיא גם לא תדע כשהמשכירים יחצו את תקרת הפטור. ייתכן שגם הם עצמם לא ישימו לב שחצו אותה.

לפני שמדברים על מיסוי שכר דירה, השלב הראשון הוא להקים כאן מרשם שכירויות, כדי שלמדינה יהיה מושג שההכנסות האלה בכלל קיימות. כך גם מערכות הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ידעו מה המחיר החציוני של שכירות ברעננה, בכפר סבא, בתל אביב ובהרצליה, ולא יסתמכו רק על מדגם של שוכרים שנסקרים לצורך מדד המחירים לצרכן.

אז נדע יותר על שוק השכירות: כמה דירות להשכרה חסרות לנו, מה שיעור ההתייקרות השנתי האמיתי ומה ההיצע האמיתי. זו צריכה להיות נקודת הפתיחה של הדיון.

רק אחר כך נוכל לשאול את עצמנו אם צריך להעלות את המס על שכר דירה, שעומד היום על 10% בלבד למי שבוחר במסלול המופחת, או שנכון להמשיך לתת לו עדיפות על רווחים בשוק ההון, שעליהם משלמים 25% מס מהשקל הראשון. ואם ההטבה למי שמשכיר דירה ושוכר דירה אחרת למגורים צריכה להישאר או לא.

10%

שיעור המס על שכר דירה במסלול המופחת, לעומת 25% מהשקל הראשון על רווחים בשוק ההון

אבל אלה שאלות מסדר שני. בוא נקים קודם מאגר נתונים סטטיסטי מסודר, שיעדכן את מקבלי ההחלטות כמה דירות מושכרות, באילו מחירים ומה פוטנציאל ההכנסות ממס בגינן.

אפילו את חובת הדיווח לא הצליחו להעביר בוועדת הכספים, פעמים רבות, אז הסיכוי למס מהשקל הראשון נראה קלוש. אחרי הרבה שנים אני שואל את עצמי: מה האינטרסים כאן? אישיים, פוליטיים, אנשים שמחזיקים הרבה דירות ויש להם נציגים בכנסת?

כן. אני חושב שלא מעט מחברי הכנסת עצמם מחזיקים דירה שנייה ואפילו שלישית, ואם הייתה חובת דיווח אולי היינו יודעים לכמה מהם. במילייה הפוליטי והכלכלי שבו הם מסתובבים, השקעות נדל"ן הן דבר פופולרי מאוד.

יש הרבה אנשים, גם כאלה שמובילים את השיח, את הפוליטיקה ואת דעת הקהל בישראל, שמיסוי נדל"ן יגרום להם לשלם ביוקר, ולהם בוודאי אין אינטרס לקדם את היוזמה הזו. מעבר לזה, גם אנשים נורמטיביים, אנשים מן היישוב, עלולים לשלם יותר אם ייגבה מס על שכר דירה מהשקל הראשון, או אפילו אם יחייבו אותם לדווח על העלייה השנתית בדמי השכירות שהם גובים על הנכס או השניים שבהם השקיעו.

ולבסוף, יש כנראה גם גורמים לא נורמטיביים שמסתובבים בשוק הנדל"ן, צברו הרבה נכסים ומעלימים הכנסות באופן שיטתי יותר, וייתכן שבחלק מהמגזרים בישראל הנוכחות שלהם רחבה יותר מאשר באחרים.

השיחהכל השיחות עם מתן חודורוב

להרחבה: עמוד השיחות המלא

כל הגורמים האלה הובילו לכך שלא היה אינטרס מיוחד להרים את המסך מעל השוק הזה. אבל אולי עכשיו, כשב-2027 יש גירעון מבני שכנראה יחייב ממילא העלאת מסים, וכשמגיעה ממשלה חדשה, שלא אמורה להיות עסוקה, לפחות ברגע הראשון, בשאלה כמה פופולרי הצעד הראשון שלה ואיך הוא ישפיע על מצבה בסקרים, אז אולי, אולי, אולי אפשר יהיה לעשות סדר גם בשוק הזה.

אני בעד שאנשים ישקיעו ובעד שאנשים ירוויחו. אבל כמו שבשוק ההון יודעים לגבות מאיתנו מס על השקל הראשון שאנחנו מרוויחים, גם בשוק הנדל"ן צריכה להיות לפחות יכולת לפקח, שלא לומר לשקף לציבור, מהו התשלום הנורמטיבי על שכר דירה.

ובדומה לשוק ההון, האם לא יהיה הוגן ומאוזן ששיעור המס על שכר דירה יהיה דומה לשיעור המס על רווחים בבורסה?

עקרונית כן. רק אל תשכח שבבורסה גם מקזזים הפסדים, ולכן המס נגבה נטו. במסלול של 10% על שכר דירה, שאמנם נגבה רק ממי שעובר את תקרת הפטור, כ-5,650 שקל בחודש, ואמנם רק בשיעור של 10%, אין אפשרות להתחשב בהוצאות מוכרות, כולל הוצאות שנועדו להשביח את הדירה, לתקן ליקויים או לשווק אותה דרך משרדי תיווך. אז כרגע, בכל מה שקשור לשיטות המיסוי, זה קצת להשוות תפוחים לתפוזים.

עקרונית אני בעד שהמשקיעים ימשיכו לקבל אחת משתי אפשרויות, כמו שיש היום: לשלם מס במדרגות הרגילות ולקזז כנגדו הוצאות, כמו בהכנסות מיגיעה אישית, או לשלם מס מופחת של 10% בלי לקזז הוצאות. אבל אתה צודק, מס מהשקל הראשון הוא בדרך כלל דרך המלך, ואני לא רואה סיבה ליצור מגרש לא ישר בין שוק הנדל"ן לשוק ההון.

מה שהמצב הזה עשה לאורך השנים הוא לתמרץ אנשים לקנות דירות שהם לא זקוקים להן למגורים, ולצמצם את היצע הדירות למכירה, באופן שבשנים מסוימות הגדיל את קצב ההתייקרות שראינו בשוק הנדל"ן.

זה נושא מסובך מאוד, כי אנחנו צריכים לשמור גם על היצע הדירות להשכרה, ולכן חשוב שלמשקיעים כן יהיה תמריץ לקנות אותן. לא היינו רוצים שאנשים יימלטו משוק הנדל"ן, כי אז היצע הדירות להשכרה עלול לקטון ודמי השכירות עלולים לעלות מהר מדי.

אבל עקרונית, כשאתה שואל על גישות המיסוי בישראל, ברור שאין הצדקה שתחום אחד, שוק ההון, ימוסה בכבדות מהשקל הראשון, בזמן שתחום אחר ימוסה, אם בכלל, רק מרף גבוה מאוד ובשיעור מופחת.