בנק ישראל בוחן צעדים נוספים בתגובה למבצעי הקבלנים

בסוף דצמבר 2026 אמורה לפוג הוראת השעה של בנק ישראל, שנועדה להגביל את מבצעי המימון שמציעים קבלנים לרוכשי דירות. אבל ככל שמתקרבים למועד פקיעתה, מתחדדת השאלה האם הרגולטור יסתפק בהגבלות שנקבעו וייתן להן לפקוע או שהוא יחליט להאריך אותן גם לשנה הבאה. מתגובת בנק ישראל לפניית "ביזפורטל" עולה כי נבחנת האפשרות לעדכן את ההנחיות הקיימות ואף להכריז על צעדים נוספים. 

"הפיקוח על הבנקים פרסם הוראת שעה שבעקבותיה היקף מבצעי הקבלן שגדלו מאז סוף 2023, קטן. הפיקוח על הבנקים עוקב אחר ההתפתחויות כל העת, בוחן את הצורך בעדכון הנחיותיו ואף בנקיטת צעדים נוספים מתוך מכלול הכלים העומדים לרשותו, וזאת בהסתמך על עבודת מטה מסודרת ומבוססת נתונים".

הסיבה אינה רק היקף המבצעים שנותרו בשוק, אלא גם הסיכונים שעלולים להתגלות בהמשך, כשרוכשים שחתמו על חוזים בתנאי מימון מקלים יידרשו להשלים את העסקות. כשבשנה האחרונה הולכים ועולים המקרים של רוכשים שמוותרים על רכישת הדירה כי אין להם כסף ומתברר שמבצעי הקבלן שנכנסו אליהן לפנ י מספר שנים היו סוג של אופציה, שגרמה להם הפסדים. 

בינתיים, הקבלנים והיזמים משפרים את המבצעים בשיטות מתוחכמות ויצירתיות - כנס היום ושלם עוד שנה, כנס היום ושלם חלק מהסכום במשך שנים, אל תביא הון עצמי - אנחנו מממנים ועוד. היצירתיות של הקבלנים, רומזים בבנק ישראל דרך התגובה, תיענה בתקנות החדשות.      

מבצעי המימון נהפכו בשנים האחרונות לכלי משמעותי במסגרת המאמצים של הקבלנים למכור דירות. על רקע הריבית הגבוהה והקושי של משקי בית רבים לעמוד במחירי הדיור, יזמים הציעו עסקות שבהן הרוכשים משלמים סכום ראשוני נמוך יחסית, לפעמים אפילו 10% או 20% מהמחיר של הדירה ויש בזמן האחרון של מקרים שלא נדרש הון עצמי, כשאת יתרת התשלום הם מעבירים רק בסמוך למסירה שלה או לאחר המסירה. במקרים אחרים הוצעו הלוואות בלון או בולט, שבהן הקבלן מסבסד את הריבית, כולה או חלקה.

מבחינת הרוכש, מדובר בהטבה שמאפשרת לו להיכנס לעסקה בלי לשלם מיד את מלוא ההון העצמי הנדרש. אלא שמבחינת הפיקוח על הבנקים, מאחורי ההטבות האלה מסתתר סיכון מוחשי: אדם עלול לרכוש דירה בלי שיש ודאות מספקת שהוא אכן יוכל להשלים את העסקה בעתיד, לקבל משכנתה בתנאים שיתאימו ליכולת שלו או לגייס את יתרת הכסף במועד המסירה.

זו בדיוק הסיבה שבמרץ 2025 החליט בנק ישראל להתערב בנושא. הפיקוח על הבנקים פרסם אז הוראת שעה שכללה דרישות הון נוספות מהבנקים בפרויקטים שבהם שיעור העסקות עם דחיית תשלומים משמעותית הוא גבוה, ובנוסף הגבלה שלפיה הלוואות בלון ובולט בסבסוד קבלן לא יהיו בשיעור של יותר מ-10% מכלל ההלוואות למטרת מגורים בכל חודש. ההוראות נקבעו עד סוף 2026, ובנק ישראל הודיע כבר אז שהוא יבחן בהמשך אם יש צורך להאריך אותן, לעדכן אותן או לנקוט צעדים נוספים.

המבצעים לא נעלמו

במשרד האוצר מציינים בדוחות החודשיים על ענף הנדל"ן שקבלנים התחילו להציע הטבות במתכונות שונות, שאינן בהכרח עסקות של 10/90 או 20/80 קלאסיות, כך למשל עם סבסוד של הריבית על המשכנתה או הנחה במחיר של הדירה בתמורה לפריסת תשלומים קצרה יותר, תשלומים אחרי מסירה, ועוד.  כלומר גם כשמבצעי המימון הראשונים מצטמצמים, היזמים ממשיכים לחפש דרכים אחרות כדי להקל על הרוכשים ולמשוך אותם אליהם. מנגד,

החששות לא מגיעים רק מבנק ישראל ןמהאוצר. בדו"ח שפרסם ביוני האחרון בנושא שוק המשכנתאות, הצביע מבקר המדינה על העלייה במבצעים של הקבלנים, שכוללים דחייה משמעותית בתשלומים והלוואות בסבסוד מצד היזמים, והוסיף שהם מגדילים את הסיכון בתיק האשראי לדיור. הדו"ח מציג גם את ההיקף של ההתחייבויות בשוק המשכנתאות: יתרת חוב המשכנתאות של הציבור הגיעה ב-2025 לכ-630 מיליארד שקל. סכום המשכנתה הממוצע חצה את רף מיליון השקלים, וההחזר החודשי הממוצע הגיע לכ-5,800 שקל, לעומת כ-4,200 שקל ב-2019. מבקר המדינה המליץ להגביר את המעקב אחרי ההתפתחויות בשוק המשכנתאות ולבחון את הסיכונים הנובעים ממבצעי העידוד השונים.

• תשואות האג"ח בעולם יורדות, סין בשפל היסטורי - ובישראל כמעט בלי שינוי
• מצוקת הקבלנים: 20/80, דחייה לעשור או הנחה - כמה שווים המבצעים באמת?

נכון לעכשיו, בנק ישראל כאמור עדיין לא מתחייב להאריך את הוראת השעה, אך הוא מאותת שהוא מתכוון להמשיך ואפילו לעדכן את ההוראות בתגובה להצעות והמבצעים החדשים של הקבלנים.