מתי שיפוץ של הדירה מחזיר את הכסף?

משכיר יכול להוציא 70 אלף שקל על דירה ולקבל מחמאות מכל מי שנכנס לראות אותה. זה עדיין לא אומר שהשיפוץ היה השקעה טובה.

המבחן הראשון הוא כמה שכר דירה נוסף השיפוץ מייצר.

נניח שצביעה, תאורה, החלפת חזיתות מטבח וידיות עולים יחד 18 אלף שקל. לפני השיפור הדירה מושכרת ב-5,800 שקל, ואחריו השוק מוכן לשלם 6,200.

התוספת היא 400 שקל בחודש, 4,800 שקל בשנה. זמן ההחזר הישיר הוא פחות מארבע שנים.

עכשיו ניקח מטבח יוקרתי ב-60 אלף שקל שמעלה את שכר הדירה ב-250 שקל. התוספת השנתית היא 3,000 שקל וזמן ההחזר 20 שנה.

ההשקעה השנייה יכולה להיות יפה יותר, אבל בדירת שכירות היא חלשה כלכלית.

צריך להוסיף לחישוב גם תקופה ריקה.

שיפוץ של 30 אלף שקל שנמשך חודש בדירה שמכניסה 6,500 שקל עולה בפועל 36,500 שקל מבחינת המשכיר. אם השיפוץ היה אפשרי בזמן מעבר טבעי בין דיירים, העלות האלטרנטיבית קטנה.

יש שיפוצים שנועדו להעלות שכר דירה ויש שיפוצים שנועדו למנוע ירידה.

מטבח בן 35 שנה עם דלתות שבורות יכול להפוך דירה לקשה להשכרה. החלפה שלו אולי אינה מעלה את שכר הדירה ב-1,000 שקל, אבל מקצרת את זמן החיפוש ושומרת על איכות השוכרים.

זה ערך שצריך למדוד.

נניח שדירה מיושנת עומדת חודש בכל החלפת שוכר, בעוד דירה משופרת נסגרת תוך שבוע. אם השכירות 6,000 שקל, החיסכון בתקופה הריקה יכול להגיע לכ-4,500 שקל בכל סבב.

שיפוץ טוב בדירה להשכרה שם דגש על עמידות.

ריצוף שקל לנקות, ברזים סטנדרטיים שקל למצוא להם חלקים, צבע רחיץ, מזגנים יעילים, תאורה טובה והרבה אחסון. שיש יוקרתי, פרקט רגיש או גוף תאורה מיוחד יכולים לעלות יותר בלי להוסיף כמעט דבר לשכר הדירה.

המיקום קובע כמה השוק מוכן לשלם. בדירת סטודנטים ליד אוניברסיטה, ריהוט פונקציונלי, מזגנים בכל חדר ושולחנות עבודה יכולים לייצר ערך. בדירת משפחה, מחסן, ארונות ומטבח שימושי חשובים יותר.

גם ממ"ד מקבל ערך גבוה יותר בשוק הנוכחי, אבל ברוב הדירות מדובר במאפיין מבני ולא בשדרוג פשוט. ביזפורטל הרחיב על הפרמיה שנוצרה לדירות עם ממ"ד בשוק השכירות.

• שכירות טובה מתחילה במספרים ונגמרת ביחסים
• שכירות עם ילדים: הדירה היא גם החלטה כלכלית על בית ספר, זמן ותחבורה

ריהוט הוא החלטה נוספת.

דירה מרוהטת יכולה לקבל פרמיה באזור עם סטודנטים, עובדים זמניים או תושבי חוץ. במשפחה שמתכננת לגור חמש שנים, ספה ושולחן של בעל הבית יכולים להפוך למטרד.

גם ריהוט נשחק. ספה של 5,000 שקל שמחזיקה ארבע שנים היא הוצאה שנתית של 1,250 שקל. אם היא מוסיפה 150 שקל בחודש לשכר הדירה, התוספת היא 1,800 שקל לפני תחזוקה. המרווח קטן.

שיפוץ צריך להיבחן גם מול מחיר המכירה העתידי. חלק מהשיפורים מעלים את האטרקטיביות לקונים, אבל בעל דירה שמבצע השקעה בשביל שכירות צריך קודם לבדוק את התשואה השוטפת.

אפשר לבנות טבלה פשוטה לכל פעולה: עלות, תוספת צפויה לשכר הדירה, חיסכון בזמן ריק, אורך החיים של ההשקעה וזמן החזר.

אם מזגן חדש עולה 4,500 שקל, חוסך תקלות ומאפשר לקבל עוד 100 שקל בחודש, הוא מחזיר חלק מהעלות גם דרך מחיר וגם דרך תחזוקה.

• מהחשבון שנחסם ועד הפטור של 5 מיליון: המסלול המלא של הירושה
• סבתא הורישה 600 אלף לנכדה - ובכסף שולטים ההורים

בביזפורטל פורסמה גם סקירה על השבחת דירה להשכרה והחזר השקעה, שאפשר להשתמש בה להרחבה על סוגי השיפורים והמחירים.

בעל דירה שמסיים שיפוץ צריך לחזור לפרק התמחור. שיפור הנכס לא מבטיח שכל שקל שהושקע חוזר במחיר החודשי.