"יש היום שני שוקי שכירות: עם ממ"ד ובלי ממ"ד"

שוק השכירות ממשיך להתחמם, אבל העליות, לפחות כך נראה, לא מתחלקות באופן שווה בין כל סוגי הדירות. המציאות הביטחונית יצרה למעשה שני שווקים נפרדים: דירות עם ממ״ד, שנהנות מביקוש גבוה ומעניקות לבעליהן כוח רב יותר בקביעת המחיר, ודירות ללא ממ״ד, שבהן השוכרים בררנים יותר ולעיתים גם נמצאים בעמדת מיקוח מסוימת. ״יש שוכרים שמנסים לעבור במיוחד לדירה ממוגנת, ולכן נכסים ללא ממ״ד הפכו לפחות אטרקטיביים מבחינתם״ אומר לביזפורטל שמאי המקרקעין עידו שחם. נראה כי מה שהיה בעבר יתרון תכנוני חשוב אך לא מכריע, הפך עבור שוכרים רבים לדרישת סף בזמן חיפוש הדירה.

במקביל, הקיפאון בשוק הדיור לרכישה מזרים ביקושים נוספים לשכירות. צעירים שלא קונים דירה עדיין זקוקים למקום מגורים, וחלקם מעדיפים במודע להמשיך לשכור ולהשקיע את כספם בשוק ההון. אחרים, ובהם עובדי הייטק, חוששים להתחייב למשכנתא ל- 20-30 שנים בתקופה של חוסר ודאות תעסוקתית. התוצאה, היא המשך לחץ על המחירים - בעיקר בדירות איכותיות עם ממ״ד ובאזורים המאפשרים גישה נוחה למוקדי התעסוקה.

איך אתה רואה כיום את שוק השכירות?

״שוק השכירות נמצא בעלייה, אבל צריך להבין שהעלייה מתחלקת למעשה לשני סקטורים: דירות עם ממ״ד ודירות ללא ממ״ד. אנשים מחפשים כיום דירות עם ממ״ד, ובכל מעבר דירה הנושא הזה מקבל משקל משמעותי יותר. יש שוכרים שמנסים לעבור במיוחד לדירה ממוגנת, ולכן נכסים ללא ממ״ד הפכו לפחות אטרקטיביים מבחינתם.

אפשר לחלק את רמת המיגון בדירות לארבעה מצבים: ממ״ד בתוך הדירה, ממ״ד או מרחב מוגן בקומה, מקלט במרתף, ודירה או בניין ללא מיגון נגיש. מבחינת השוכר, האפשרות הטובה ביותר היא כמובן ממ״ד שנמצא בתוך הדירה. אנשים מעדיפים שלא לרדת למקלט בכל אירוע ולא לפגוש שם את כל השכנים, במיוחד בשעות הלילה או עם ילדים. הממ״ד עבר מלהיות עוד גורם למאפיין שאנשים באמת רוצים ומחפשים בדירה שלהם. הוא הפך לחלק מהביטחון האישי של המשפחה ולשיקול מרכזי בבחירת מקום מגורים״.

מה העלייה הממוצעת בשכר דירה?

״צריך להבחין בין שוכר שמחדש את החוזה ונשאר בדירה לבין מצב שבו שוכר עוזב ובמקומו נכנס אדם חדש. כאשר מדובר בשוכר ותיק, שבעל הדירה מכיר אותו, יודע שהוא משלם בזמן ושומר על הנכס, בדרך כלל קיימת מערכת יחסים שממתנת את העלאת המחיר. במקרים כאלה אנחנו רואים בדרך כלל התייקרות של כ- 2%-4% בחידוש החוזה.

לעומת זאת, כאשר השוכר עוזב והדירה חוזרת לשוק, בעל הנכס בוחן מחדש את המחיר שהוא יכול לקבל. הפער בין שכר הדירה ששילם הדייר הקודם לבין הסכום שנדרש מהדייר החדש עשוי להגיע עד ל-8%. כמובן שהמספרים משתנים בין אזורים ובהתאם לאיכות הדירה, לרמת הביקוש ולשאלה אם יש בה ממ״ד, אבל זו התמונה שרואים בשטח. העלייה בהחלפת שוכר חדה יותר מהעלייה בחידוש חוזה עם אותו שוכר״.

האם אפשר להתמקח עם בעל הדירה?

״התשובה תלויה מאוד בסוג הנכס. אם מדובר בדירה עם ממ״ד שנמצאת באזור מבוקש, הכוח נמצא במידה רבה אצל המשכיר, בעיקר מהסיבה שיש ביקוש לדירות כאלה והיצע מוגבל. שוכרים מבינים שלא תמיד קל למצוא דירה מתאימה עם מיגון, ולכן לבעל הדירה יש יכולת לדרוש מחיר גבוה יותר.

אם מדובר בדירה עם ממ״ד, הכוח נמצא כיום בידי המשכיר. אם אין בדירה ממ״ד, הכוח עובר יותר לכיוון השוכר. עם זאת, גם המשכירים צריכים לדעת לא להשתגע בדרישות המחיר״.

לבעל דירה כדאי להתפשר כדי לשמור על שוכר טוב?

״לדעתי, במקרים רבים עדיף לבעל הדירה להתפשר גם על כמה מאות שקלים בחודש כדי לשמור על שוכר טוב. כמובן שצריך לדעת שמדובר בשוכר אמין, שמשלם בזמן ושומר על הדירה. בעל הנכס צריך להסתכל לא רק על המחיר המרבי שהוא חושב שיוכל לקבל, אלא גם על הוודאות ועל איכות השוכר.

החלפת שוכר יוצרת אי-ודאות. בעל הדירה צריך לחפש דייר חדש, לבדוק אותו ולהסתכן בכך שהנכס יעמוד ריק בתקופת המעבר. לכן לא תמיד נכון למצות עד השקל האחרון את פוטנציאל שכר הדירה. אם יש בדירה שוכר טוב ובעל הבית מרוצה ממנו, הפשרה במחיר עשויה להיות כדאית לשני הצדדים״.

למה הביקוש לשכירות נותר גבוה?

״צעירים קונים כיום פחות דירות, אבל הם עדיין צריכים לגור במקום כלשהו. אם הם בוחרים להשאיר את הכסף בשוק ההון ולא להפנות אותו לרכישת דירה, הם ממשיכים לשלם שכירות. חלק מהצעירים עושים זאת במודע: הם יודעים שהם משלמים שכר דירה גבוה, אבל מעדיפים להשקיע את ההון שלהם ולא להיכנס בשלב הזה לרכישת נכס.

הדבר בולט גם בקרב צעירים שעובדים בהייטק. חלקם אינם רוצים לקחת על עצמם התחייבות ארוכת טווח של משכנתא, בין היתר משום שהם חוששים מחוסר הוודאות בשוק העבודה ומההשפעות האפשריות של הבינה המלאכותית על התעסוקה. מאחר שיש להם יכולת לשלם שכר דירה גבוה, הם ממשיכים לתמוך בביקוש לדירות שכורות באזורי הביקוש״.

אז לא עדיף לעבור לגור מחוץ לאזורי הביקוש היקרים? 

״שכר הדירה בתל אביב יקר, ולכן חלק מהשוכרים פונים לגבעתיים ולרמת גן. מבחינת צעירים רבים, הערים האלה הפכו לחלופה לתל אביב: הן קרובות למוקדי התעסוקה והבילוי ומאפשרות להישאר בסביבת גוש דן. אבל צריך לזכור שהמעבר אליהן מגדיל גם בהן את הביקוש ועלול להעלות את שכר הדירה.

בסופו של דבר, השאלה אינה רק באיזו עיר אני גר, אלא כמה מהר אני יכול להגיע לעבודה. אדם שעובר למקום מרוחק ומשלם שכר דירה נמוך יותר לא בהכרח חוסך באמת, משום שהוא משלם על כך בפקקים ובזמן שמתבזבז בפקקים. לכן תחבורה ציבורית יעילה משפיעה על שוק השכירות. לאורך צירי הרכבת ובקרבת תחנות של מערכות הסעת המונים צפוי להיווצר ביקוש נוסף, ובעקבותיו גם לחץ לעליית מחירים״.

התשואה למשקיעים בדירות היא לא גבוהה. האם כדאי למשקיע להחזיק בדירה כיום?

״בישראל קיים ניתוק מסוים בין התשואה השוטפת לבין מחירו של נכס הבסיס. בתל אביב, לדוגמה, התשואה על דירה יכולה לעמוד על כ- 2%-2.5%, ובאזורים אחרים בארץ היא יכולה להגיע לכ-4%. במדינות אחרות ניתן למצוא גם תשואות גבוהות בהרבה. למרות התשואה הנמוכה יחסית, ישראלים ממשיכים לקנות דירות גם משיקולים שאינם כלכליים בלבד.

לדירה בישראל יש עבור רבים משמעות נוספת: הרצון להחזיק נכס בארץ והתחושה של יציבות וביטחון. לכן אנשים מוכנים לרכוש נכסים גם כשהתשואה משכר הדירה אינה גבוהה ביחס למחיר ששילמו. זה אחד ההסברים לכך שנוצר כאן פער בין שווי הדירות לבין ההכנסה השוטפת שהן מייצרות״.

אבל קיים מלאי גדול של דירות חדשות. איך זה ששכר הדירה לא יורד?

״חלק גדול מהדירות שנכללות בנתוני המלאי אינן דירות פיזיות ומוכנות שאפשר להיכנס אליהן מחר בבוקר. מדובר גם בדירות שנמצאות בשלבי בנייה שונים, והשלמתן עשויה להימשך זמן מה. לכן צריך להבחין בין המספר הכולל שמופיע בנתונים לבין מספר הדירות הזמינות כיום למגורים.

בנוסף, חלק גדול מהמלאי מרוכז בתל אביב, במעגל הראשון שסביבה ובירושלים, וחלק ניכר ממנו נמצא ברמות מחיר גבוהות. לכן קיים מעין סתירה בתוך נתוני המלאי: מצד אחד מדברים על מספר גדול של דירות, אך מצד שני היצע הדירות במחיר נגיש יחסית נותר מצומצם. כאשר לא קונים מספיק דירות והבנייה החדשה עדיין אינה מוכנה לאכלוס, משקי הבית נשארים בשכירות - והביקוש הזה מעלה את המחירים״.

האם יש עוד מקום לעליות בשכר הדירה?

״בדירות עם ממ״ד אנחנו עדיין לא רואים את סוף העלייה. יש עוד מקום להתייקרות, ובוודאי אם יתרחש גל ביטחוני נוסף שיחזק עוד יותר את הצורך במיגון. הדבר בולט במיוחד בתל אביב, שבה יש שיעור גבוה של דירות ישנות ללא ממ״ד. אנשים שואלים את עצמם כיצד ייתכן שהם משלמים סכומים גבוהים מאוד על מגורים או על רכישת דירה, אך בזמן אזעקה עדיין צריכים לרדת למקלט.

לכן בדירות טובות עם ממ״ד צפויה להימשך עלייה מסוימת בשכר הדירה. השילוב בין מחסור בדירות ממוגנות, צעירים שנשארים בשוק השכירות, היצע שאינו זמין באופן מיידי והעדפה למגורים בקרבת מקומות העבודה ממשיך לתמוך במחירים. כל עוד הגורמים האלה נשארים בתמונה, קשה לראות את הלחץ בשוק השכירות נעלם״.