תל ברוך: תשעה חודשים בלי עסקה רשומה - 88 נכסים מוצעים למכירה, הקרקע מתומחרת ב-23 עד 30 אלף שקל למ"ר

תל ברוך הוותיקה, שכונת הבתים צמודי הקרקע שנוסדה ב-1947 בין נתיבי איילון במערב לבני אפרים במזרח, מציגה אחד השווקים הדקים ביותר בתל אביב. מנתוני גוב.נדלן, העסקה האחרונה שנקלטה במרשם רשות המסים נסגרה ב-24 בנובמבר 2025 - כתשעה חודשים אחורה - ומולה מוצעים כיום 88 נכסים למכירה ביד2. הבהרה נחוצה: כל הנתונים כאן מתייחסים לשכונה הוותיקה בלבד. תל ברוך צפון, רובע הבנייה הרוויה שקם בסוף שנות ה-90, רשומה בגוב.נדלן כשכונה נפרדת, ומתנהגת אחרת לגמרי.

בתל ברוך הוותיקה נרשמו מאז ומעולם 556 עסקאות, והמחיר החציוני ברבעון הראשון של 2025 עמד על 10.89 מיליון שקל. בתל ברוך צפון נרשמו 993 עסקאות, החציון עומד על 3.94 מיליון שקל, והעסקה האחרונה שם נסגרה במאי 2026. אותה פינה בעיר, שני שווקים.

להרחבה: תל ברוך צפון: 4.2 מיליון שקל לארבעה חדרים ושוק שכמעט עצר

העסקאות שכן נרשמו - ומה הן מלמדות

לפי נתוני רשות המסים, ב-24 בנובמבר 2025 נמכר בית דו-משפחתי בן שבעה חדרים ברחוב 1326 מספר 5, בשטח 523 מ"ר, תמורת 18 מיליון שקל - כ-34.4 אלף שקל למ"ר. באוקטובר 2025 נמכר בחצור 4 בית חד-משפחתי בן שישה חדרים, 300 מ"ר, ב-14.85 מיליון שקל - כ-49.5 אלף שקל למ"ר. ביולי 2025 נסגרה עסקה בחיים שורר 14: 321 מ"ר תמורת 14.75 מיליון שקל. במאי 2025 נמכר ברומנו 24 נכס בן 225 מ"ר ב-9.3 מיליון שקל - כ-41 אלף שקל למ"ר, ובאפריל 2025 שולמו באהרון מסקין 5 חמישה עשר מיליון שקל על 278 מ"ר, כ-54 אלף שקל למ"ר. העסקה הגבוהה בשנים האחרונות נרשמה ביוני 2024 בעמרי 11: וילה בת שבעה חדרים על 416 מ"ר ב-23 מיליון שקל, כ-55.3 אלף שקל למ"ר.

הפער בין 34 אלף שקל למ"ר לבין 55 אלף שקל למ"ר באותה שכונה מסביר את עצמו: המ"ר הבנוי הוא מדד חלקי. אותו סכום קונה בית קטן על מגרש גדול או בית גדול על מגרש קטן, והמגרש הוא שקובע. שווה גם לשים לב שחלק מהרישומים בשכונה הם סכומים קטנים, בין 214 אלף ל-836 אלף שקל, שמשקפים העברות חלקיות בין קרובים במקום מכירה בשוק החופשי. מספר העסקאות האמיתיות בשכונה קטן אף יותר ממה שנראה בטבלה.

ההיצע: 88 מודעות, מ-8.25 עד 32 מיליון שקל

ביד2 מוצעים היום 88 נכסים בשכונה. בקצה התחתון בית בן שלושה חדרים על מגרש 316 מ"ר ב-8.25 מיליון שקל, ולצידו קוטג' דומה על 314 מ"ר ב-8.95 מיליון. באמצע הטווח: דו-משפחתי בן חמישה חדרים על 343 מ"ר ב-9.2 מיליון שקל, בית על 508 מ"ר ב-11.75 מיליון, ובית בן חמישה חדרים על מגרש 610 מ"ר ב-16.5 מיליון. בקצה העליון בני אפרים 247 מבקש 20.5 מיליון שקל על 450 מ"ר, ובית בן שמונה חדרים באזור מגדל שרשן מתומחר ב-32 מיליון שקל.

כשמחלקים את המחיר המבוקש בשטח המגרש בעשר המודעות שמציעות מגרשים של 490 עד 610 מ"ר, מתקבל טווח צפוף: כ-23 עד 30 אלף שקל למ"ר קרקע. זה התמחור המהותי בשכונה כזאת. הסכומים האלה הם מחירי היצע - הצהרת כוונות של המוכר בטרם שולם שקל אחד - ובמשא ומתן הם יורדים.

למה הקרקע קובעת, ולמה ההיצע נערם

תל ברוך בנויה בתים נמוכים על מגרשים גדולים, והמדיניות התכנונית בצפון-מזרח תל אביב שומרת על האופי הזה: תוספות מעבר לקומה וחצי מאושרות לעיתים רחוקות. המשמעות פשוטה - הקונה מקבל מגרש, זכויות בנייה מוגבלות ובית שברוב המקרים ידרוש שיפוץ יסודי או בנייה מחדש. מכיוון שאין כאן פוטנציאל התחדשות עירונית שיקפיץ את השווי, המחיר נשען כמעט כולו על הקרקע ועל המיקום.

לאן הולכים 88 המוכרים

מה קורה כשעשרות מוכרים עומדים מול מרשם עסקאות שקפא? קודם כול, חלק גדול מהמודעות פשוט מסתובבות. מודעה בשכונה כזאת יכולה לשבת שנה ויותר, לרדת מהלוח ולחזור עם מתווך אחר במחיר דומה, בלי שנסגרה עסקה. הפער בין המבוקש למשולם הוא הסיבה: המוכרים מתמחרים לפי רמות 2024 ו-2025, והקונים הבודדים פותחים משא ומתן הרבה מתחת לזה.

שנית, רוב המוכרים כאן יכולים להמתין. מדובר בבעלי בתים ותיקים, לרוב בלי משכנתה כבדה, שיש להם חלופה מיידית: מי שמוותר על המכירה משכיר. ביד2 מוצעים כרגע 23 נכסים להשכרה בשכונה, ובתים גדולים מבקשים בין 21,750 ל-35,000 שקל בחודש. הכנסה כזאת מאפשרת לבעלים לרדת מהלוח ולחזור אליו כשהשוק ישתנה.

ולאן עוברים אלה שכן מוכרים? שלושה מסלולים חוזרים על עצמם. הראשון הוא שדרוג בתוך צפון תל אביב: מי שמוכר בית ותיק ב-13 מיליון שקל יכול לקנות דירה חדשה וגדולה ברמת אביב הירוקה או ברובע שדה דב המתהווה, ולהישאר עם עודף מזומן. השני הוא הקטנה - זוגות מבוגרים שילדיהם עזבו עוברים לדירה בתל ברוך צפון או בהדר יוסף, שם החציון עומד על פחות מ-4 מיליון שקל. השלישי הוא יציאה מהעיר לערי השרון הסמוכות, שבהן אותו תקציב קונה מגרש גדול יותר.

ומה יזיז את השוק הזה? בעיקר סגירת הפער. כל עוד המוכרים נשארים על רמות 2024, ההיצע ימשיך להיערם. עסקה נסגרת כאן כשמוכר נקלע לאילוץ - ירושה, גירושין, מעבר לחו"ל - או כשקונה מחליט שהמגרש שווה לו את המחיר המבוקש. ירידה של 10 עד 15 אחוז במחירי ההיצע, או ירידת ריבית שתחזיר קונים ממונפים לשוק, יספיקו להזיז חלק מ-88 המודעות.

מה יש מסביב - ומה חסר

השכונה גובלת בכפר הירוק ובבית העלמין קרית שאול מצפון, בבני אפרים ובמשה סנה ממזרח, בנתיבי איילון ממערב ובמבצע קדש מדרום. הקרבה לנתיבי איילון היא היתרון והחיסרון באותה נשימה: יציאה מהירה צפונה לכביש 5 ולהרצליה ודרומה למרכז העיר, לצד רעש תנועה בטורי הבתים הסמוכים לכביש. שדה התעופה שדה דב, מקור רעש היסטורי באזור, נסגר ביולי 2019, והשטח מיועד לרובע של כ-16 אלף דירות - היצע עתידי שיתחרה על אותם קונים. מרכזי התעסוקה של רמת החייל וקרית עתידים נמצאים במרחק נסיעה קצר, ותחנת רכבת אוניברסיטה משרתת את האזור. בתוך השכונה עצמה המסחר דליל והתלות ברכב פרטי גבוהה.

היתרונות ברורים: בית פרטי על קרקע פרטית בתוך תל אביב, מרקם שקט וירוק שכמעט אין לו תחליף בעיר, ציון יוקר של 10 מתוך 10 בגוב.נדלן ובתי ספר מבוקשים בסביבה. החסרונות חדים באותה מידה: נזילות נמוכה במיוחד, מסחר דליל, תלות ברכב ותמחור שנשען על מדגם קטן מאוד של עסקאות. מי שקונה כאן צריך להיות מסוגל להחזיק את הנכס שנים; מי שיצטרך למכור מהר ימצא את עצמו מוריד מחיר בשיעור שקשה לחזות מראש.

להרחבה: יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב