תל ברוך: שנה בלי עסקה רשומה - 77 נכסים מוצעים למכירה, הקרקע מתומחרת ב-29 אלף שקל למ"ר

תל ברוך הוותיקה מציגה את אחד הנתונים החריגים בצפון תל אביב: העסקה האחרונה שנקלטה ברישומי רשות המסים נסגרה במאי 2025, לפני יותר משנה, ומולה מוצעים כיום למכירה 77 נכסים במדלן בלבד. בשכונה של בתים צמודי קרקע על מגרשים גדולים, שכנה של צהלה, הדר יוסף ותל ברוך צפון, ההיצע נערם והרישומים הפסיקו להתעדכן - שוק שבו מוכרים וקונים בקושי נפגשים במחיר. סך העסקאות שרשומות בשכונה מאז ומעולם: 280.

העסקאות הרשומות האחרונות: פער עצום בין בית לבית

לפי נתוני רשות המסים, במאי 2025 נמכר ברחוב רומנו 24 בית ותיק מ-1970, כ-190 מ"ר בנוי, תמורת 9.3 מיליון שקל - כ-48.9 אלף שקל למ"ר בנוי. חודש קודם נמכר ברחוב אהרון מסקין 5 דו-משפחתי בן שישה חדרים מ-1998, כ-278 מ"ר, תמורת 15 מיליון שקל - כ-54 אלף שקל למ"ר. ביוני 2024 שולמו ברחוב עמרי 11 סכום של 28.25 מיליון שקל על וילה בת שבעה חדרים בשטח 416 מ"ר - כ-68 אלף שקל למ"ר, העסקה שמושכת לבדה את הממוצע השכונתי. בפברואר 2024 נמכר ברחוב מבצע קדש 19 בית בן תשעה חדרים בשטח 320 מ"ר ב-9.74 מיליון שקל - כ-30.4 אלף שקל למ"ר בלבד, ובמרץ 2023 נרשמה עסקת דירה: 131 מ"ר בקומה 8 ברחוב מרדכי מאייר, ב-7.9 מיליון שקל - כ-60.3 אלף שקל למ"ר.

הטווח - מ-30 עד 68 אלף שקל למ"ר בנוי - ממחיש שבשכונה כזאת המ"ר הבנוי הוא מדד חלקי: הקרקע קובעת, ואותו סכום קונה בית קטן על מגרש גדול או בית גדול על מגרש קטן.

להרחבה: תל ברוך צפון: 4.2 מיליון שקל לארבעה חדרים ושוק שכמעט עצר

ההיצע: 77 נכסים, מ-3.4 עד 17 מיליון שקל

במדלן מוצעים 77 נכסים בשכונה. קוטג' בן שבעה חדרים בשטח 240 מ"ר מבקש 13.9 מיליון שקל, דו-משפחתי על מגרש 368 מ"ר מוצע ב-9.85 מיליון שקל, קוטג' קטן בן שלושה חדרים בשטח 74 מ"ר מתומחר ב-8.95 מיליון שקל, ובקצה הזול דירת שלושה חדרים בשטח 76 מ"ר מוצעת ב-3.4 מיליון שקל. מגרש של 290 מ"ר מוצע ב-8.5 מיליון שקל - כ-29 אלף שקל למ"ר קרקע, והמודעות בשכונה מגלמות בדרך כלל 23 עד 29 אלף שקל למ"ר מגרש.

הסכומים האלה הם מחירי היצע - הצהרת כוונות של המוכר, בטרם שולם שקל. הטווח המבוקש יושב על רמות העסקאות של 2024 ו-2025, כלומר המוכרים מתמחרים כאילו השוק נשאר במקום. בשוק שהרישום האחרון בו הוא מאביב 2025, הקונים הבודדים פותחים את המשא ומתן הרבה מתחת למחיר שבמודעה, והעסקה - כשהיא נסגרת - רחוקה מהמבוקש.

מה קרה למחירים: קיפאון במקום ירידה מתועדת

מאז מאי 2025 אין עסקה רשומה שתיבחן את רמת המחירים, וזו בעצמה התשובה: מוכרים דורשים מחירי שיא, קונים מסרבים לשלם אותם, והתוצאה היא קיפאון. שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד לפי מדלן על כ-11,850 שקל בחודש, והמדד החברתי-כלכלי על 9 מתוך 10. ברקע, רוב שוק הדיור הארצי נמצא בירידות מחירים, ומי שמחפש חלופה זולה באזור מוצא אותה בקלות: בשכונת המשתלה הסמוכה המחיר החציוני לדירה עומד על כמחצית מהחציון של תל ברוך.

קרקע בתוך תל אביב - עם סיכון נזילות

היתרונות ברורים: בית פרטי על קרקע בתוך תל אביב, מרקם שקט וירוק שכמעט אין לו תחליף בעיר, קרבה לקרית עתידים ולמרכזי התעסוקה של רמת החייל, ובתי ספר מבוקשים בסביבה. החסרונות: כמעט אין מסחר בתוך השכונה, התחבורה הציבורית דלה, ומעל הכל - נזילות נמוכה. מי שקונה כאן צריך להיות מסוגל להחזיק את הנכס שנים, כי בשוק עם שלוש-ארבע עסקאות בשנתיים כל שמאות היא סוג של ניחוש, ומי שצריך למכור מהר ימצא את עצמו מוריד מחיר בשיעור שקשה לחזות. קונה שמחפש קרקע בתל אביב ויכול להמתין ימצא כאן מוצר נדיר; קונה שזקוק לוודאות ימצא אותה בשכונות אחרות.

להרחבה: יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב