הבנקים מתרחקים מהנדל"ן: האשראי ליזמים מתייקר והביקוש ממשיך לרדת

החולשה בשוק הדירות מתחילה להופיע בצורה ברורה גם בצד המימון. הבנקים מדווחים על ירידה נוספת בביקוש לאשראי מצד חברות בנייה ונדל"ן ברבעון השלישי, ובמקביל מייקרים עבורן את מרווחי האשראי. המשמעות עבור יזמים היא שילוב בעייתי: פרויקטים מתקדמים בסביבת מכירות מתונה יותר, בעוד כל שקל חדש שמגיע מהבנק עשוי לעלות יותר.

סקר קציני האשראי של בנק ישראל מצביע על המשך ירידה בביקוש לאשראי עסקי, כאשר ענפי הבינוי והנדל"ן ממשיכים לבלוט בחולשה. הבנקים מעריכים שגם ברבעון הרביעי הביקוש למימון בענפים האלה ימשיך לרדת.

מדובר בהמשך למגמה שכבר הופיעה ברבעון השני, אז דיווחו הבנקים על ירידה בביקוש לאשראי מצד חברות הבנייה והנדל"ן. במקביל, יתרת החוב העסקי במשק דווקא המשיכה לצמוח בקצב גבוה במהלך המחצית הראשונה של השנה, בין היתר באמצעות אשראי בנקאי. כלומר, חברות שכבר מחזיקות חוב משמעותי ממשיכות לשאת אותו, בזמן שהביקוש להלוואות חדשות נחלש.

הבעיה עבור הענף נמצאת גם במחיר הכסף. הבנקים דיווחו ברבעון השלישי על הקשחה במרווחים שהם גובים מחברות בנייה ונדל"ן, הן בהלוואות שנחשבות מסוכנות יותר והן באשראי עם פרופיל סיכון נמוך יותר.

מרווח האשראי הוא התוספת שהבנק דורש מעבר לריבית הבסיס. לכן גם כאשר ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 3.25%, העלאת המרווח יכולה לייקר את ההלוואה עבור היזם.

עבור חברת נדל"ן שמממנת קרקע, בנייה ומלאי דירות במשך כמה שנים, שינוי קטן בריבית האפקטיבית יכול להצטבר לסכומים משמעותיים. ככל שמשך הפרויקט ארוך יותר והמלאי נשאר זמן רב יותר במאזן, כך גדלה עלות המימון ונשחק הרווח הצפוי.

המצב הזה פותח במקביל הזדמנות לגופים חוץ-בנקאיים. רק בשבוע שעבר נכנסה ווישור לפעילות מימון יזמים וקבלנים, עם מוצרים שכוללים מימון קרקעות, מלאי דירות וערבויות. להרחבה: ווישור נכנסת למימון יזמים וקבלנים בזמן שהענף מתקשה למכור דירות.

דווקא משקי הבית מקבלים הקלה

התמונה באשראי הצרכני שונה. הבנקים דיווחו על הקלה נוספת במרווחים בהלוואות למשקי בית בעלי פרופיל סיכון נמוך יותר, כשהתחרות בין נותני האשראי ממשיכה להיות הגורם המרכזי שמושך את המחירים כלפי מטה.

גם עסקים זעירים, קטנים ובינוניים נהנו מהקלה מסוימת במרווחי האשראי ברמת הסיכון הנמוכה. אצל החברות הגדולות המגמה הפוכה, עם הקשחה במרווחים גם באשראי בסיכון גבוה וגם בהלוואות שמדורגות בצורה טובה יותר.

• בנק ישראל חושף את הצמיחה האמיתית: 5.6% על הנייר, 3.4% בשטח - אנבידיה מסבירה את הפער
• התאזרו בסבלנות: הריבית בישראל נקבעת בוושינגטון

בשוק המשכנתאות הביקוש נשאר יציב ברבעון השלישי, וגם מרווחי האשראי כמעט שלא השתנו. עם זאת, הבנקים צופים עלייה בביקוש להלוואות לדיור ברבעון האחרון של השנה.

הציפייה הזאת מגיעה כאשר בספטמבר הועמדו משכנתאות בהיקף של כ-10.3 מיליארד שקל בניכוי עונתיות. במקביל, מלאי הדירות שנותרו למכירה ממשיך להיות גבוה, ומחירי הדירות ירדו ב-1.8% בקצב שנתי בחודשים האחרונים שנמדדו.

הפער בין הקבלנים למשקי הבית הוא החלק המעניין בסקר. הבנקים צופים יותר ביקוש מצד רוכשי דירות, בעוד החברות שבונות אותן מבקשות פחות אשראי ומשלמות מרווח גבוה יותר כאשר הן כן פונות לקבל מימון.

אם המגמה הזאת תימשך, היא עשויה להגדיל את הפער בין יזמים בעלי הון ונזילות גבוהה לבין חברות שתלויות במימון בנקאי שוטף. בסביבה שבה מלאי הדירות עדיין גבוה ועלות החזקתו מצטברת מדי חודש, היכולת לקבל כסף במחיר סביר הופכת לחלק מרכזי בתחרות בין היזמים.