ווישור נכנסת למימון יזמים וקבלנים, בזמן שהענף מתקשה למכור דירות

קבוצת ווישור גלובלטק, בעלת השליטה באיילון ביטוח, נכנסת לאשראי חוץ-בנקאי ומכוונת בעיקר ליזמים ולקבלנים. החברה הבת ווישור פיננסים קיבלה מרשות שוק ההון רישיון מורחב להעמדת אשראי ורישיון נפרד להנפקת ערבויות, ולפי הקבוצה כבר העמידה הלוואות וערבויות ראשונות. את היקף התיק היא לא חשפה, ולכן בשלב הזה קשה לדעת כמה משקל יש לפעילות ביחס למאזן של הקבוצה, שמתקרב ל-25 מיליארד שקל.

המוצרים עצמם מוכרים בשוק: מימון לרכישת קרקע ונדל"ן מניב, הלוואות מול נכסים קיימים ומימון של מלאי דירות שעוד לא נמכרו. המוצר האחרון מאפשר ליזם למשוך הון עצמי מפרויקט פעיל ולהעביר אותו לעסקה הבאה, כך שהמינוף הכולל שלו עולה. לפי מאפייני העסקה, החברה תשקול גם הלוואה מול שעבוד בדרגה שנייה, מצב שבו מלווה אחר קודם לה בתור אם הנכס יימכר בהליך גבייה. מחוץ לנדל"ן היא מתכוונת לפנות לחברות בינוניות ולחברות ציבוריות ממסחר, תעשייה ושירותים.

רישיון הערבויות פונה לחברות בנייה ולקבלני תשתיות, שנדרשות לערבויות מכרז, ביצוע וטיב, ערבויות מקדמה וספקים וערבויות להיטל השבחה ולהיתרים. ערבות בנקאית נספרת בתוך מסגרת האשראי של החברה ולעתים מחייבת לרתק פיקדון, וערבות מגוף חוץ-בנקאי משאירה את המסגרת בבנק פנויה למימון הבנייה. התמחור נקבע בחיתום של כל עסקה, והחברה לא פרסמה טווחי עמלות או ריבית.

הכניסה של מלווים חוץ-בנקאיים לענף נשענת על מגבלות של הבנקים. הפיקוח על הבנקים מגביל את החשיפה שלהם לענף הבינוי והנדל"ן ומחייב אותם בהון מול כל הלוואה, ולכן חלק מהביקוש, בעיקר לקרקעות, להון משלים ולפרויקטים קטנים, עובר לחברות ביטוח, לקרנות אשראי ולגופים כמו ווישור. המימון הזה יקר יותר ליזם, לרוב בכמה נקודות אחוז מעל ריבית הבנק, והוא ניתן דווקא בשלבים המסוכנים של הפרויקט, לפני היתר או לפני שהדירות נמכרו. ווישור פיננסים מפוקחת על ידי רשות שוק ההון כנותנת שירותים פיננסיים מוסדרים, משטר פיקוח שדרישות ההון והנזילות בו קלות מאלה שחלות על בנק. בנק ישראל מתייחס בדוחות היציבות הפיננסית שלו לגידול באשראי החוץ-בנקאי לענף הנדל"ן כאחד המוקדים שהוא עוקב אחריהם.

העיתוי מוסיף שכבת סיכון. מכירות הדירות בשוק החופשי נמצאות ברמות שפל והקבלנים מרחיבים מבצעי מימון לרוכשים, כך שהכסף של היזמים נשאר קשור בפרויקטים זמן רב יותר (שוק הדירות נשאר קפוא גם באוגוסט: העסקאות בשפל, משפרי הדיור נעלמים והקבלנים מרחיבים את ההטבות). מימון מלאי לא מכור הוא בדיוק החשיפה שנפגעת ראשונה כשהמכירות מתעכבות. במקביל, בית המשפט העליון קבע בעניין קושוקרו שכאשר קבלן קורס והגוף המלווה משלים את הפרויקט, פיצויי האיחור של הרוכשים מיום מינוי הכונס קודמים לזכויות המלווה בשעבוד הצף, ובענף מעריכים שהאשראי ליזמים עשוי להתייקר בעקבות פסק הדין, בעיקר בפרויקטים חלשים.

הקבוצה מציגה את הפעילות על רקע שוק אשראי לעסקים קטנים ובינוניים בהיקף של כ-404 מיליארד שקל, שכ-92% ממנו מגיע מהבנקים וכ-6% מגופים חוץ-בנקאיים. לפי הנתונים שהציגה, כמחצית מהעסקים שנבדקו דיווחו על צורך באשראי נוסף, וכחמישית מהם לא קיבלו אותו. הנתונים פורסמו אחרי שהכנסת אישרה להקים מאגר נתוני אשראי לעסקים, שאמור לאפשר גם למלווים קטנים לתמחר סיכון של חברות על בסיס מידע רחב יותר.

את הזרוע תנהל סיון רחמים, שכיהנה בארבע השנים האחרונות כסמנכ"לית הערבויות בהפניקס גמא ובנתה שם את פעילות הערבויות החוץ-בנקאיות. לפני כן עמדה בראש הקרן של משרד האוצר להלוואות בערבות מדינה לעסקים קטנים ובינוניים. סמנכ"ל האשראי יובל פינקל עבד גם הוא בקרן של המדינה, ואחר כך הקים וניהל את קרן האשראי "מפרש". יו"ר החברה החדשה הוא ניצן צעיר הרים, מנכ"ל ווישור גלובלטק, שמגדיר את המהלך כחלק מהרחבת הקבוצה אל מחוץ לביטוח.

ברבעון השני ירד הרווח הכולל של ווישור לכ-72 מיליון שקל, עם תשואה שנתית של כ-21% על הון של כ-1.46 מיליארד שקל (ווישור עם תשואה של 21% על ההון, הרווח הרבעוני ירד ל-72 מיליון שקל). במקביל היא מקדמת את רכישת השליטה בבית ההשקעות אלטשולר שחם ונכנסת לגמל ולביטוח סיעודי, כך שזרוע האשראי מצטרפת לכמה מהלכי התרחבות שמתנהלים בו בזמן. הקבוצה, שנוסדה בידי צעיר הרים ואמיל ויינשל ונכנסה לבורסה ב-2021, נסחרת כיום לפי שווי של כ-2.3 מיליארד שקל.