שוק הדירות נשאר קפוא גם באוגוסט: העסקאות בשפל, משפרי הדיור נעלמים והקבלנים מרחיבים את ההטבות

שוק הדיור הישראלי ממשיך לדשדש בקצב נמוך, והנתונים של אוגוסט מחדדים עד כמה הקיפאון עמוק. במהלך החודש נרכשו 7,532 דירות חדשות ויד שנייה, כולל עסקאות במסגרת תוכניות ממשלתיות. מדובר בירידה של כ-1% לעומת אוגוסט 2025 ושל כ-2% לעומת יולי. בשוק החופשי נרשמו 6,242 עסקאות, ירידה של כ-5% בחישוב שנתי וגם לעומת החודש הקודם.

בהשוואה ארוכת טווח, אוגוסט 2026 מדורג בין חודשי אוגוסט החלשים ביותר בשוק החופשי מאז תחילת שנות האלפיים. רמות פעילות נמוכות יותר הופיעו בעיקר בשנים חריגות, ובהן תקופת האינתיפאדה השנייה והמחאה החברתית של 2011. החולשה בולטת במיוחד בשוק היד השנייה, שם מספר העסקאות מתקרב לשפל היסטורי.

הנתונים מגיעים כאשר מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה ממשיך להיות גבוה מאוד. לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע, המלאי הגיע לכ-85,680 דירות. הנתונים האחרונים על מלאי הדירות החדשות מראים שהקבלנים עדיין מחזיקים עשרות אלפי יחידות שמחפשות רוכשים. במקביל, סביבת הריבית אמנם השתפרה מעט, אחרי שבנק ישראל הוריד בספטמבר את הריבית ל-3.25%, אך עלויות המימון עדיין משפיעות על החלטות הרכישה.

הקבלנים מוכרים יותר מהחודש הקודם, אבל זקוקים שוב להטבות

מכירות הקבלנים הגיעו באוגוסט ל-3,362 דירות, כולל דירות מסובסדות. מדובר בעלייה של 6% לעומת השנה שעברה ושל 13% לעומת יולי. בשוק החופשי נמכרו 2,072 דירות חדשות, ירידה של כ-2% בהשוואה שנתית לצד עלייה של כ-12% לעומת החודש הקודם.

חלק משמעותי מהשיפור נובע מעסקאות מסובסדות. כרבע מהתזרים הפוטנציאלי של הקבלנים באוגוסט הגיע ממכירות במסגרת תוכניות ממשלתיות, שיעור גבוה יותר מזה שנרשם שנה קודם.

באשר למכירות עצמן - בחיפה נמכרו 379 דירות חדשות בשוק החופשי, עלייה של 40% לעומת אוגוסט 2025. חלק מהעלייה קשור לפרויקט בעכו שבו נמכרו דירות סביב מחיר ממוצע של 1.4 מיליון שקל. בדרום נמכרו 330 דירות בלבד, ירידה של 13% בשנה. מתחילת 2026 נרשמה בדרום ירידה של 23% במכירות דירות חדשות בשוק החופשי. בנתניה נמכרו 204 דירות, צניחה של 46% לעומת אוגוסט הקודם.

נתון מעניין נוסף מגיע מהדירות שנמכרות לפני השלמת הבנייה. 61% מהדירות החדשות בשוק החופשי נמכרו כאשר מועד המסירה שלהן רחוק לפחות שנתיים. השיעור עלה בשלוש נקודות אחוז לעומת החודשים הקודמים, אך נשאר מתחת לשיא של 67% שנרשם במרץ 2025, לפני מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון.

במקביל, הקבלנים חזרו להשתמש יותר בהטבות מימון. בחמישה אזורים שנבדקו, 30% מהמכירות כללו הטבת מימון בעסקאות שבהן המסירה צפויה בעוד שנה ומעלה. במאי עמד הנתון על 20%, כך שבתוך שלושה חודשים נרשמה עלייה של עשר נקודות אחוז. באזור המרכז שיעור העסקאות עם הטבה הגיע ל-38%, בתל אביב ל-21%, בנתניה ל-24% ובחדרה ל-73%.

• 84 אלף דירות חדשות ללא קונים: הקבלנים מבקשים הטבות מס במקום להוריד מחירים

החזרה למבצעים מתיישבת עם התחרות על כל רוכש. יזמים כבר מציעים השתתפות בשכר דירה, הלוואות ומסלולי תשלום שנועדו לעודד רכישה, בזמן שהמלאי הגבוה מאריך את תקופת השיווק של פרויקטים.

היד השנייה נחלשת, ומשפרי הדיור כמעט נעלמו

שוק היד השנייה רושם חולשה עמוקה יותר. באוגוסט נמכרו 4,170 דירות יד שנייה, ירידה של 7% לעומת השנה שעברה ושל 12% לעומת יולי. בתל אביב נרשמה ירידה של 30% במספר העסקאות. חיפה הובילה במספר המכירות עם 729 דירות, אך גם שם נרשמה ירידה של 9% בשנה ושל 10% בחודש. רחובות הייתה חריגה יחסית עם עלייה של 8%

הנתון החריף ביותר נמצא אצל משפרי הדיור. הקבוצה הזאת רכשה 1,616 דירות בלבד, ירידה של 27% לעומת אוגוסט אשתקד וגם לעומת יולי. בירושלים ובחיפה הירידה התקרבה ל-50%. במקביל עלה שיעור משקי הבית שרכשו דירה זולה יותר מזו שמכרו ל-29%, לעומת 23% שנה קודם.

המשמעות היא שמשקי בית רבים שמחזיקים דירה קיימת מפגינים זהירות גבוהה. רכישת דירה חדשה לפני מכירת הישנה דורשת יכולת מימון גבוהה יותר, ולעיתים גם חשיפה למס רכישה מוגדל במקרה שהמכירה מתעכבת. התקופה הקרובה משמעותית במיוחד לאלפי משפרי דיור שמתקרבים לסיום חלון הזמן למכירת הדירה הקודמת.

מי בכל זאת קונה? רוכשי הדירה הראשונה

דווקא רוכשי הדירה הראשונה סיפקו את הנתון החיובי הבולט. הם רכשו 4,839 דירות כולל עסקאות מסובסדות, עלייה של כ-12% בשנה ושל כ-11% לעומת יולי. בשוק החופשי הגיע מספר העסקאות שלהם ל-3,549, עלייה של 9% בשנה ושל 10% בחודש. זה היה פלח הרוכשים היחיד שהציג התרחבות באוגוסט.

• עמרם אברהם מכרה 794 דירות מתחילת השנה ופונה לרוכשים בארצות הברית
• מחירי הדירות יורדים, עלויות הבנייה עולות - האם הקבלנים יגלגלו את העלויות לרוכשים?

גם המשקיעים נשארו זהירים. הם רכשו 1,077 דירות, ירידה של 2% בשנה ושל 6% בחודש, והיוו 14% מסך העסקאות. 46% מהרכישות שלהם היו דירות חדשות, וכ-60 יחידות נרכשו באמצעות קרנות ריט. במקביל מכרו משקיעים 1,171 דירות, כך שמלאי הדירות המוחזקות בידיהם הצטמצם ב-94 יחידות.

הנתון שממחיש את האתגר של הקבלנים מגיע מתזרים המזומנים. התזרים בפועל ממכירת דירות חדשות הגיע ל-6.7 מיליארד שקל לפני קיזוז תשומות, ירידה ריאלית של 7% בשנה. אחרי ניכוי תשומות נותרו 418 מיליון שקל בלבד, לעומת 988 מיליון שקל שנה קודם. ארבע חברות ריכזו 75% מהתזרים נטו כולו.

במקביל, המערכת הבנקאית ממשיכה להחזיק חשיפה משמעותית לענף. האשראי לבינוי ולנדל"ן מהווה כ-39% מהאשראי העסקי המאזני בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות, והיקפו צמח בכ-14% במהלך 2025. השילוב בין מכירות איטיות, מלאי גבוה ומימון משמעותי מסביר מדוע הקבלנים ממשיכים לחפש דרכים להגדיל את קצב העסקאות גם כשהמחיר הרשמי בפרויקט נשאר יציב.