היזמים כבר משלמים את שכר דירה: המבצעים החדשים שמנסים להפשיר את שוק הדיור
עדכון: 15 שנה למחאת האוהלים: מחירי הדירות זינקו בכ-84% ומשבר הדיור רק העמיק
המחצית הראשונה של השנה כבר מאחורינו, אך בשוק הדיור עדיין אין סימני התאוששות. היקף העסקאות ממשיך להתכווץ, וזוגות צעירים רבים בוחרים להישאר על הגדר ולהמתין לריבית נמוכה יותר ולמחירים נגישים יותר. במקביל, מחירי השכירות מזנקים, וגל צמצומים בהייטק לצד שחיקת הדולר מרחיקים דווקא רוכשים בעלי יכולת. על רקע הקיפאון, יזמים נאלצים להמציא את עצמם מחדש: תנאי תשלום גמישים ופטור מהצמדה כבר הפכו לתנאי בסיס, והמאבק על לב הקונים עובר עכשיו למבצעים אגרסיביים בהרבה.
פחות עסקאות, יותר דירות על המדף
הנתונים הרשמיים המפורטים האחרונים של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מגיעים בשלב זה עד אפריל, אך הם מחזקים את תמונת החולשה. באפריל נרכשו 5,081 דירות חדשות ודירות יד שנייה, ירידה של 19% לעומת אפריל 2025. בחודש מרץ נרכשו 7,395 דירות, ירידה של 8% לעומת התקופה המקבילה.
בסיכום ינואר עד מרץ נמכרו 22,350 דירות - ירידה של 10% לעומת שלושת החודשים המקבילים אשתקד. מכירת הדירות החדשות ירדה ב-13.3% והסתכמה ב-8,110 דירות, בעוד שבשוק היד השנייה נמכרו 14,240 דירות, ירידה של 8.1%. במרץ לבדו נמכרו 7,250 דירות, מהן 2,720 דירות חדשות ו־4,530 דירות יד שנייה.
הקושי של הקבלנים אינו נובע רק מהירידה במכירות, אלא גם מהצטברות מלאי גדול. בסוף מרץ נותרו למכירה כ-85,310 דירות חדשות, כמות שמספיקה, לפי קצב המכירות באותה תקופה, לכ-32 חודשי היצע. כ-30.7% מהמלאי נמצא במחוז תל אביב וכ-24.7% במחוז המרכז. בתל אביב־יפו לבדה נותרו יותר מ-10,500 דירות חדשות למכירה, ובירושלים כ-10,370.
הנתונים האלה מסבירים מדוע היזמים מעדיפים להרחיב את סל ההטבות במקום להכריז על הורדות מחיר רשמיות. הורדת מחיר עלולה להשפיע על שווי הדירות שכבר נמכרו בפרויקט, על הערכות השמאים ועל תנאי המימון של החברה. לעומת זאת, תשלום שכר דירה, פטור מהצמדה או הלוואה מסובסדת מאפשרים להעניק הנחה כלכלית משמעותית, בלי לשנות את המחיר המופיע בחוזה.
הכלי הבולט ביותר בסבב הנוכחי הוא השתתפות ישירה של היזם בשכר הדירה של הרוכש עד מועד האכלוס. גינדי החזקות, למשל, השיקה בפרויקט גינדי גליל ים מבצע לרוכשי דירות חמישה חדרים שמחירן מתחיל בכ-5.28 מיליון שקל, ובמרכזו תשלום שכר דירה מלא למשך שלוש שנים בשווי מוערך של כ-360 אלף שקל. לצד ההטבה מציעה החברה הון עצמי ראשוני של 10% בלבד ועוד 30% כהלוואת קרדיט עד האכלוס.
גם קבוצת צרפתי צבי ובניו יצאה במהלך דומה בפרויקט YTOWN בראשון לציון, מגדל בן 26 קומות ובו 146 יחידות דיור. החברה מתחייבת להעביר לרוכשים תשלום חודשי קבוע של 7,000 שקל לתקופה של עד ארבע שנים, עד האכלוס. בפרויקט משווקות דירות שלושה חדרים בכ-2.9 מיליון שקל ודירות ארבעה חדרים בכ-3.65 מיליון שקל, ושווי ההטבה המצטברת עשוי להגיע לכ-336 אלף שקל.
נדב בריח, המשווק את הפרויקט, מסביר כי רוכשים רבים מבקשים לקנות דירה אך חוששים מהנטל של תקופת הביניים, שבה נדרש תשלום מקביל של שכר דירה ומשכנתא. לדבריו, ההשתתפות בשכר הדירה נותנת מענה לשלב המאתגר ביותר בתהליך הרכישה.
המעבר לסבסוד שכר דירה אינו מקרי. בנק ישראל הגביל את השימוש במבצעי מימון שבהם חלק גדול ממחיר הדירה נדחה למועד המסירה, וכן בהלוואות בלון או בולט שהריבית עליהן משולמת בידי הקבלן. הוראת השעה, התקפה עד סוף 2026, מטילה דרישות הון נוספות בפרויקטים שבהם שיעור גבוה של עסקאות כולל דחיית תשלום משמעותית, ומגבילה את הלוואות הבלון בסבסוד קבלן ל־10% מביצועי המשכנתאות החודשיים.
המגבלות אינן אוסרות על קבלנים להציע הטבות, אך הן מקשות על הרחבה בלתי מוגבלת של מבצעי 20/80 והלוואות הבלון. לכן ניתן לראות יותר מבצעים שאינם מוצגים כמימון ישיר של מחיר הדירה, אלא כתשלום שכר דירה, פטור מהצמדה, מימון הוצאות מעבר, שדרוגים בדירה או מסלול שמאפשר לדחות את ההחלטה הסופית על הרכישה. להרחבה: מחירי הדירות יעלו או ירדו? "היצע הדירות ממשיך לגדול, אך הירידה בריבית עשויה לתמוך בביקוש"
ממודל Rent-to-Own ועד הסיכונים למי שנכנס
לצד תשלום שכר הדירה צובר תאוצה מודל Rent-to-Own, שבו רוכש פוטנציאלי עובר להתגורר בדירה מוכנה כשוכר, וחלק מדמי השכירות, ולעיתים כולם, נזקפים לטובתו כהון עצמי אם יבחר לרכוש את הדירה בתום תקופה שנקבעה מראש. המודל מיושם בימים אלה בפרויקט של קבוצת ISA במבשרת ציון, המשווק על ידי חברת מאגמה, וכולל כ-120 יחידות דיור. זוהר שריקי ממאגמה מסביר כי בשוק שבו זוגות צעירים מתקשים לגייס הון עצמי, ומנגד יזמים נותרים עם מלאי דירות מוכנות שאינן מאוכלסות, המודל מאפשר לרוכש לצבור הון ולהתנסות בדירה ובשכונה, בעוד היזם מאכלס בניין גמור במקום להשאיר אותו ריק.
מבחינת היזם, המודל מאפשר להפעיל דירות שכבר הסתיימה בנייתן, לייצר מהן הכנסה ולהגדיל את הסיכוי שהשוכר יהפוך בהמשך לרוכש. מבחינת משק הבית, הוא עשוי לצמצם את הצורך להביא את מלוא ההון העצמי מיד בתחילת הדרך. עם זאת, לא כל תשלום שכירות נחשב בהכרח לחיסכון: הדבר תלוי בנוסח ההסכם, בחלק מהתשלום שנזקף לרכישה ובתנאים שבהם ניתן לממש את האופציה.
ובכל זאת, ההטבות אינן מגיעות בחינם. יהב שפינרד, מנכ"ל ובעלים של קפטן אינווסט המלווה משקיעי נדל"ן, מסביר כי הזכות לצבור חלק מהתשלומים לטובת רכישה עתידית מגולמת לרוב בפרמיה, ולכן חשוב לבדוק מהו מחיר השכירות המקובל בסביבה ומהי העלות האמיתית של האופציה. הנקודה הקריטית, לדבריו, היא מחיר הרכישה העתידי: האם הוא ננעל כבר ביום הכניסה, האם קיימת נוסחה ברורה לעדכונו, או שהעסקה תיסגר לפי מחיר שוק בעוד שנתיים-שלוש. שפינרד מוסיף כי גם ההנחה שהמצב הכלכלי של הרוכש יישאר יציב מסוכנת, שכן שינוי בהכנסה או בתנאי האשראי עלול למנוע את מימוש הרכישה לאחר ששולמו סכומים עודפים לאורך שנים.
- מ-500 ליותר מ-2,000 דירות בביצוע: הכשרת הישוב מרחיבה את הפעילות עם 478 דירות בקריית ים
- הפרדוקס האירופי: הכלכלה מקרטעת, אבל מחירי הדירות ימשיכו לזנק
רוכש שנכנס למסלול כזה צריך לבדוק גם מה יקרה אם יחליט שלא לקנות, אם הבנק לא יאשר לו משכנתא בתום התקופה, אם האכלוס יתעכב או אם מחיר הדירה יהיה גבוה ממחיר השוק בעת המימוש. יש לבחון האם הסכומים שנצברו יוחזרו, יישארו בידי היזם או ייחשבו לדמי שכירות רגילים. חשוב גם לוודא כיצד נשמרות זכויות הרוכש במקרה של שינוי במצבו של הפרויקט או של החברה היזמית.
הזהירות נדרשת במיוחד משום שמשקי הבית נכנסים לעסקאות ממונפות יותר ולתקופות ארוכות יותר. בנק ישראל ציין כי בשוק המשכנתאות נמשכה העלייה במינוף, ביחס ההחזר להכנסה ובמשך ההחזר הממוצע, ובמקביל עלו גילם והכנסתם הממוצעת של רוכשי הדירות החדשים. המשמעות היא שחלק גדול יותר מהשוק נשען על משקי בית חזקים יחסית, בעוד שרוכשים בעלי הכנסה נמוכה יותר מתקשים לעבור את מבחני הבנק.
מחירי הדירות נחלשו, אבל שכר הדירה ממשיך לעלות
הפער בין שוק הרכישה לשוק השכירות הולך ומתרחב. לפי נתוני בנק ישראל, מחירי הדירות עלו ב-0.3% בחודשים פברואר–מרץ, אך בהשוואה שנתית הם עדיין היו נמוכים ב-1.2%. במקביל, המלאי הגבוה של דירות חדשות המשיך להפעיל לחץ על הקבלנים.
בשוק השכירות התמונה שונה. קצב העלייה השנתי של סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן הגיע במאי ל־4%. בחוזים מתחדשים נרשמה עלייה שנתית של 2.5%, אך בדירות שבהן התחלף השוכר זינק שכר הדירה ב-6.8%. עבור זוגות שממתינים עם רכישת דירה, המשמעות היא שההמתנה עצמה הולכת ומתייקרת.
מצב זה יוצר לקבלנים הזדמנות שיווקית: במקום להציע הנחה ישירה של מאות אלפי שקלים, הם משתמשים בהוצאה החודשית המכבידה ביותר על משקי הבית - שכר הדירה - כדי להציג הטבה מוחשית. אלא שמבחינת הרוכש יש לבחון את מחיר הדירה לאחר הפחתת מלוא ההטבות ולהשוות אותו לעסקאות אמיתיות שבוצעו באזור, ולא רק למחיר המבוקש בפרויקטים מתחרים.
המכשול נשאר רמת המחירים
השאלה הגדולה היא אם המבצעים אכן יחזירו את הקונים. מתן שטרית, הכלכלן הראשי של קבוצת הפניקס, סבור כי גם אם ההטבות הולכות ומשתכללות, קשה לומר שהן משנות את תמונת הביקוש. לדבריו, הסיבה המרכזית היא רמת מחירים שנותרה גבוהה מאוד, וכל עוד היזמים בוחרים בפתרונות יצירתיים במקום בהתאמת מחיר ישירה, הנתונים ימשיכו להצביע על חולשה. שטרית מעריך כי ללא המבצעים הביקוש היה חלש אף יותר, כך שהם מסייעים בשוליים בלבד.
גם ירידת הריבית, מוסיף שטרית, אינה צפויה לבדה לפתור את הבעיה. אף שריבית בנק ישראל התרחקה משיא של 4.75% והשווקים מתמחרים סביבה של כ-3% בתוך שנה, רמת המחירים עדיין מחייבת משקי בית להביא הון עצמי גבוה ולקחת משכנתאות גדולות. השיפור בהחזר החודשי, לדבריו, אינו פותר את בעיית הנגישות הבסיסית, ובמחירים הנוכחיים גם התשואה למשקיעים נמוכה ביחס לעלות המימון. בשורה התחתונה, כל עוד לא תיראה התאמה משמעותית יותר במחירים, החולשה בביקוש צפויה ללוות את שוק הדיור, במיוחד כשההיצע נמצא ברמות גבוהות בראייה היסטורית.
מאז, בנק ישראל כבר ביצע הפחתה נוספת, וב-6 ביולי הוריד את הריבית ל-3.5%. ההפחתה מקלה במידה מסוימת על נוטלי משכנתאות במסלולים המשתנים ועל רוכשים חדשים, אך השפעתה מוגבלת כאשר מחיר הדירה עצמו עומד על 3–5 מיליון שקל. גם ירידה של כמה מאות שקלים בהחזר החודשי אינה מחליפה הון עצמי של מאות אלפי שקלים ואינה בהכרח מאפשרת למשק בית שלא עמד קודם בתנאי הבנק לקבל משכנתא.
היזמים מצדם נמצאים בין שתי אפשרויות לא פשוטות. הורדת מחירים ישירה יכולה להאיץ את המכירות, אך גם לפגוע ברווחיות ובשווי המלאי. המשך המבצעים מאפשר לשמור על מחיר המחירון, אך מגדיל את העלות הכלכלית לכל דירה שנמכרת. ככל שהמלאי יישאר גבוה והעסקאות לא יתאוששו, יגבר הלחץ להמיר את ההטבות הסמויות בהנחות ברורות יותר במחיר.
