מחירי הדירות יעלו או ירדו? "היצע הדירות ממשיך לגדול, אך הירידה בריבית עשויה לתמוך בביקוש"

בתחילת השבוע העריכו יונתן כץ וכלכלני לידר כי "מחירי הדירות יעלו בכ-3% ב-12 החודשים הקרובים", תחזית מפתיעה שמגיעה למרות החולשה שאנחנו רואים ברכישות. בלידר תלו את התחזית האופטימית-פסימית הזאת, שפרשנותה תלויה כמובן מאיזה צד של המשוואה אתם קוראים אותה, בגלל שההיצע "האמיתי" של דירות מוכנות עדיין מוגבל וקצב גמר הבנייה לא סוגר את הפער מול הביקוש. עכשיו מגיעים בהראל עם סקירה שגם נוגעת באותם נתונים, אבל משאירה את הכיוון פחות חד-משמעי: מצד אחד, ההיצע ממשיך לגדול ועשוי להקשות על מחירי הדירות; מצד שני, ירידת הריבית עשויה לתמוך בביקוש ולהחזיר חלק מהרוכשים לשוק. בהראל בוחרים להתייחס למצב עם הטקטיקה של "מצד ומצד שני", ניסוח שמזוהה עם כלי הבינה העכשוויים - אבל אנחנו נשמח להבין את התכל'ס - המחירים בדרך למעלה או למטה? אתם חולקים על לידר או מסכימים איתם?

תחת הכותרת "בישראל היצע הדירות ממשיך לגדול, הירידה בריבית עשויה לתמוך בביקוש", כותב עפר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר בהראל, כי נתוני התחלות וגמר הבנייה לרבעון הראשון פורסמו רק לאחרונה, אף שהרבעון השני כבר מתקרב לסיומו. לפי הסקירה, בארבעת הרבעונים האחרונים נותר היקף התחלות הבנייה גבוה, סביב 76 אלף דירות, למרות ההגבלות המחמירות במהלך מרץ בעקבות תחילת המבצע באיראן. במקביל, היתרי הבנייה המשיכו לגדול וחצו את רף 80 אלף הדירות. גם מספר סיומי הבנייה עלה ל-62 אלף דירות, אבל הוא עדיין נמוך משמעותית מהיקף התחלות הבנייה, על רקע התארכות משך הבנייה בשנים האחרונות.

לפי הראל, במהלך השנה צפויה להימשך העלייה בהיצע הדירות הגמורות, ובקצב מהיר יותר מקצב גידול האוכלוסייה. המשמעות היא שההיצע בשוק הדיור גדל מהר יותר מהביקוש הטבעי שנובע מגידול האוכלוסייה, ומדובר בגורם נוסף שעשוי להקשות על מחירי הדירות. עם זאת, בהראל מסייגים כי הורדת הריבית האחרונה והציפיות להמשך הורדות ריבית יכולות לשפר במידה מסוימת את הביקוש לדירות, ובכך לאזן חלק מההשפעה של הגידול בהיצע.

מקור הלמ"ס, עיבוד הראל

כלומר, התמונה אינה חד-צדדית. מצד אחד, צד ההיצע ממשיך להתרחב, גם בהיתרים, גם בהתחלות בנייה וגם בסיומי בנייה. מצד שני, סביבת הריבית מתחילה להשתנות, ואם הירידה בריבית תימשך, היא עשויה להחזיר חלק מהרוכשים לשוק, בעיקר כאלה שהמתינו בשל עלויות המימון הגבוהות. עבור שוק הדיור, מדובר באיזון עדין בין מלאי דירות שהולך וגדל לבין אפשרות להתאוששות בביקושים.

מעבר לשוק המגורים, בהראל מתייחסים גם לבנייה למשרדים. לפי הסקירה, התחלות הבנייה למשרדים המשיכו לרדת, ובארבעת הרבעונים האחרונים הן מצויות ברמה הנמוכה ביותר זה קרוב לעשור. בהראל מסבירים כי הירידה משקפת בין היתר תיקון אחרי הגידול החד בבנייה למשרדים שנרשם בשנים האחרונות, לצד השפעת הריבית הגבוהה ואי הוודאות לגבי קצב הגידול העתידי בביקוש לשטחי משרדים.