רמת הנשיא: 1.75 מיליון לשלושה חדרים, ירידה של 16%

רמת הנשיא נקראת על שם הנשיא השני יצחק בן צבי, והיא אחת השכונות הגדולות בבת ים: כ-23,600 תושבים בדרום-מזרח העיר, בין שדרות יוספטל בצפון לנתיבי איילון במזרח. מי שמסתובב בה רואה שני מקומות שונים תחת אותו שם. רחובות שלמים של בנייני שיכון בני ארבע וחמש קומות משנות ה-60 וה-70, שחלקם עדיין בלי מעלית, ולצידם מגדלים בני 30 קומות ומעלה שנמסרו בשנים האחרונות ברחוב השבטים ובשדרות יוספטל. 63% מהדירות בשכונה הן בנות שלושה חדרים.

שתי רשימות נפרדות דרושות לזוג שבודק את השכונה. אחת מונה עסקאות שנסגרו ונרשמו ברשויות המס, והשנייה מונה מחירים מבוקשים במודעות פעילות. בשכונה הזאת שתי הרשימות מספרות סיפורים כמעט הפוכים.

1.55 מיליון מול 3.59 מיליון: העסקאות שנרשמו

ביוני 2026 נסגרה ברחוב כובשי החרמון 17 דירת שלושה חדרים בת 52 מ"ר בקומה השנייה, בבניין משנת 1970, תמורת 1.715 מיליון שקל. באפריל נרשמה ברחוב כ"ט בנובמבר 18 עסקה על דירת שלושה חדרים בת 60 מ"ר בקומה הרביעית, בבניין משנת 1960, תמורת 1.7 מיליון שקל, ובאותו חודש עברה ברחוב הכרמל 19 דירת שלושה חדרים בת 63 מ"ר בקומה השנייה תמורת 1.55 מיליון. ביוני נסגרה ברחוב השומרון 5 דירת ארבעה חדרים בת 68 מ"ר בקומה הרביעית תמורת 1.89 מיליון שקל.

במגדלים המספרים אחרים לגמרי. ביוני נרשמה ברחוב השבטים 2 עסקה על דירת חמישה חדרים בת 137 מ"ר בקומה ה-30, בבניין משנת 2025, תמורת 3.587 מיליון שקל. במאי נסגרה בשדרות יוספטל 92 דירת שלושה וחצי חדרים בת 87 מ"ר בקומה ה-20, בבניין משנת 2026, תמורת 3.002 מיליון. ביוני עברה ברחוב אנה פרנק 14 דירת שישה חדרים בת 156 מ"ר בקומה ה-16, בבניין משנת 2015, תמורת 4.55 מיליון שקל, וברחוב כ"ט בנובמבר 26 נסגרה דירת ארבעה חדרים בת 83 מ"ר בקומה השמינית, בבניין משנת 1995, תמורת 2.8 מיליון.

הפער בולט לעין: 26 אלף עד 30 אלף שקל למ"ר בבניינים הישנים, מול כ-34,500 שקל למ"ר בדירת שלושה וחצי חדרים במגדל חדש. חציון מחיר המ"ר בכלל העסקאות שנסגרו בשכונה בשנה האחרונה עומד על כ-28,800 שקל, מול כ-30,700 שקל בשנה שקדמה לה, ירידה של כ-6%.

בדירות שלושה חדרים הירידה חדה בהרבה. חציון העסקאות שנסגרו ירד מכ-2.08 מיליון שקל לכ-1.75 מיליון בתוך שנה, כלומר כ-16%. המדד השכונתי הכולל ירד מכ-2.55 מיליון שקל ביוני 2025 לכ-2.21 מיליון ביוני 2026, ירידה של כ-13%. בדירות ארבעה חדרים החציון דווקא עלה קלות, לכ-3 מיליון שקל, משום שהעסקאות בקטגוריה הזאת נשלטות על ידי המגדלים החדשים ופחות על ידי המלאי הוותיק.

מה מבקשים היום, וכמה מזה יישאר?

ברשימת המודעות הפעילות מוצעת ברחוב השבטים 12 דירת ארבעה חדרים בת 116 מ"ר בקומה ה-16 במחיר מבוקש של 2.98 מיליון שקל, ובאותו בניין דירת שישה חדרים בת 152 מ"ר בקומה ה-28 ב-4.15 מיליון. ברחוב אנה פרנק 37 מבקשים 3.45 מיליון על דירת חמישה חדרים בת 113 מ"ר בקומה השביעית. במלאי הוותיק ברחוב כ"ט בנובמבר 24 מבקשים 1.77 מיליון על דירת שלושה חדרים בת 68 מ"ר בקומה השנייה, ברחוב ליבורנו 5 מבקשים 1.65 מיליון על דירת שלושה וחצי חדרים בת 92 מ"ר בקומה התשיעית, וברחוב הרב מימון 16 מבקשים 2.19 מיליון על דירת ארבעה חדרים בת 80 מ"ר בקומה השמינית.

חציון המחיר המבוקש בדירות שלושה חדרים עומד על כ-1.795 מיליון שקל, קרוב מאוד לחציון של כ-1.75 מיליון בעסקאות שנסגרו בפועל. בדירות ארבעה חדרים החציון המבוקש עומד על כ-2.19 מיליון, הרחק מתחת לחציון העסקאות של כ-3 מיליון, וההסבר הוא הרכב שונה של שני המדגמים: המודעות מציעות בעיקר דירות ישנות של 70 עד 100 מ"ר, בזמן שהעסקאות הגדולות נסגרות במגדלים. קונה שיסתמך על מספר אחד מהשניים יקבל קריאה שגויה של השוק. אישור תוכנית לבניית כאלף דירות חדשות בבת ים מסביר מדוע מלאי המגדלים בעיר ממשיך לגדול.

מ-476 דירות ל-2,127: מה מתוכנן כאן

ארבע תוכניות פינוי בינוי בשטח השכונה כבר קיבלו אישור, ויחד הן מחליפות 476 דירות ישנות ב-2,127 חדשות. הגדולה שבהן היא מתחם כ"ט בנובמבר, על 21 דונם בין רחוב כ"ט בנובמבר לנתיבי איילון: 224 דירות ייהרסו ובמקומן יעלו ארבעה מגדלים בני 25 עד 37 קומות ושישה בניינים בני עשר קומות, ובהם כ-964 דירות, לצד כ-6,000 מ"ר של מסחר ומשרדים וחמישה דונם שיוקצו לבית ספר. התוכנית אושרה בתנאים בוועדה המקומית באפריל 2025. במתחם דליה-כ"ט בנובמבר ייהרסו שבעה מבנים ובהם כ-168 דירות לטובת שמונה בניינים בני 19 עד 36 קומות ובהם כ-780 דירות. ברחוב הבנים יוחלף מבנה ובו כ-52 דירות בשלושה מגדלים בני 16 עד 25 קומות ובהם כ-255 דירות, ובמתחם הרב מימון-אנה פרנק ייהרס מבנה ובו כ-32 דירות לטובת מגדל בן 22 קומות ובו כ-128 דירות. תוכנית רחבה נוספת, שאושרה בוועדה המחוזית עוד בנובמבר 2019, מחליפה 424 דירות ב-1,720 בשטח שבין הרב לוי, ניסנבוים, יוספטל וכ"ט בנובמבר. פרויקט פינוי בינוי בעיר שבו ייהרסו 52 דירות וייבנו 195 ממחיש את היחס הטיפוסי בין הריסה לבנייה.

• מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות
• יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב

בשטח כבר עומדות התוצאות הראשונות. ברחוב השבטים נהרסו תשעה בניינים ופונו 144 דיירים, ובמקומם נבנו ארבעה מגדלים בני 34 עד 35 קומות ובהם 714 דירות, לצד שני בנייני תעסוקה, מרכז מסחרי וארבעה גני ילדים. בשכונה כולה נספרו 928 דירות בארבעה פרויקטים בבנייה פעילה ועוד 1,303 דירות ב-18 פרויקטים בהליכי היתר, עם 28 יזמים פועלים.

בתחבורה השכונה יושבת על כמה צירים. ארבע מתחנות הקו האדום נמצאות בשוליה המערביים לאורך רחוב הרב ניסנבוים: יוספטל, כ"ט בנובמבר, העמל והקוממיות, האחרונה תחנת הקצה הדרומית של הקו. הנסיעה מבת ים לאזור קרליבך בתל אביב אורכת כ-30 דקות, מול 50 עד 60 דקות ברכב לפני שהקו נפתח באוגוסט 2023. נתיבי איילון עוברים לאורך הגבול המזרחי, ומחלף הקוממיות פתוח מאז אוגוסט 2001. תחנת הרכבת בת ים-קוממיות יושבת במחלף ומשרתת את דרום-מזרח העיר, אך פעילותה הופסקה לסירוגין מאז 2024, וכדאי לבדוק את מצבה לפני שמתמחרים אותה כיתרון.

המחיר של כל זה מופיע ברחוב. יוספטל, הרחוב שסוגר את השכונה מצפון, נבחר בסקר תושבים לרחוב המעצבן ביותר בעיר: הרכבת הקלה נבנתה בו מעל הקרקע, מקומות חניה רבים נעלמו, והכביש הצטמצם לנתיב אחד עם ריבוי רמזורים. בעיר כולה נרשמו 12,469 אירועי חניה בשנה, ומאז ספטמבר 2025 משלם מבקר מחוץ לעיר 6.30 שקל לשעה, התעריף הגבוה באזור מול חניה חופשית בחולון. העירייה מתקינה 35 מתקני חניה חכמים שאמורים להוסיף עד 750 מקומות.

בחינוך השכונה מכוסה היטב. ברחוב ליבורנו 17 פועל בית הספר היסודי הנשיא, שנוסד ב-1960 ומחזיק כ-363 תלמידים, וברחוב כובשי החרמון 4 פועל בית הספר הממלכתי-דתי הראל עם כ-210 תלמידים. ברחוב אנה פרנק 16 פועלים אורות התורה ובית הספר שירה חדשה. בעל-יסודי, ברחוב קרן היסוד 12 פועל עירוני מקיף רמות עם כ-1,200 תלמידים בכיתות ז עד יב, וברחוב אנה פרנק 10 פועל עירוני א' חשמונאים עם כ-1,145 תלמידים. 18 גני ילדים עירוניים פזורים ברחובות מצדה, אלי כהן, השבטים, ליבורנו, כובשי החרמון, הרב מימון וכ"ט בנובמבר.

מי גר כאן: 24% מהתושבים בני 17 ומטה, 16% בני 65 ומעלה, והיתר בגילי העבודה. 55% מהתושבים הבוגרים סיימו את לימודיהם בלי תעודת בגרות ו-21% אקדמאים, 18% מועסקים במשלחי יד של צווארון לבן ו-52% בצווארון כחול. האשכול החברתי-כלכלי של השכונה עומד על 5 מתוך 10, כמו של העיר כולה. בקצה המערבי של השכונה, בין ניסנבוים לאנה פרנק, יושבת קריית באבוב: מובלעת חסידית שאבן הפינה שלה הונחה ב-1959, וכיום מתגוררות בה כאלף משפחות. רכישה או שכירה שם מותנות באישור רבני, ומחירים בה מתפרסמים לעיתים רחוקות.

• קריית קריניצי: מ-24 אלף ל-38 אלף שקל למ״ר, אותה שכונה
• מרום נווה: 2.87 מיליון לארבעה חדרים, מה קרה למחירים בשנה האחרונה?

מה שיש כאן: שני פארקים עירוניים, גן הי"א וגן הלנה רפ, גינות ציבוריות נרחבות יותר משכונות אחרות בעיר, שני קניונים - קניון בת ים ברחוב יוספטל וקניון בת ימון ברחוב ניסנבוים 33 ובתוכו מרכז רפואי גדול - ורחוב אלי כהן כציר מסחרי מרכזי עם בית מרקחת וסניף דואר. מה שמעיק: 206 תיקים פליליים נפתחו בשכונה ב-2024, המקום השלישי בעיר. בבת ים כולה הוכרזו עד סוף 2024 כ-916 מבנים מסוכנים, כ-88% מהם נבנו לפני 1992, ובעקבות פגיעת טיל ביוני 2025 פונו בעיר 27 בנייני שיכון ישנים. הים מרוחק כשני קילומטרים, ורוב התושבים מגיעים אליו ברכב.

שכר הדירה בשכונה נע בין כ-4,000 שקל לדירת שלושה חדרים ישנה לכ-7,800 שקל לדירת ארבעה חדרים במגדלי השבטים, והתשואה הגולמית עומדת על כ-2.6% בשנה. מי שקונה כאן היום דירת שלושה חדרים ב-1.75 מיליון שקל משלם כ-16% פחות ממה ששילם קונה זהה לפני שנה. מי שקונה במגדל משלם פי שניים ומקבל מעלית, חניה וממ"ד. השאלה שנשארת פתוחה היא איזה משני המחירים ינוע ראשון כשההריסות יתחילו.