בת-ים מתחדשת: אושרה תוכנית לבניית כ־1,000 דירות חדשות
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בבת ים אישרה בתנאים את הבקשה להיתר בנייה עבור פרויקט התחדשות עירונית שמקדמת חברת אלמוג בשכונת רמת הנשיא; וגם - מה המחירים באזור, המגמה ועסקאות אחרונות
לאחר יותר מעשור של תכנון, חברת אלמוג מתקרבת לביצוע פרויקט התחדשות בדרום בת-ים: הוועדה המקומית אישרה בתנאים את הבקשה להיתר בנייה במתחם כ"ט בנובמבר, במסגרתו ייהרסו שמונה מבני מגורים ישנים בני 4 קומות ובהם 224 דירות - ובמקומם ייבנו 964 דירות חדשות, לצד שטחי מסחר, משרדים ומבני ציבור. החברה מתכננת לפעול ולהתחיל בבנייה עוד בשנה הקרובה.
4 מגדלים ו-6 בניינים - 964 דירות
הפרויקט ממוקם בשכונת רמת הנשיא, בתחום שבין רחוב כ"ט בנובמבר בצפון, נתיבי איילון ממזרח, ורחוב הרב ניסים יצחק מדרום - המיקום הוא סמוך לצירי תחבורה מרכזיים ועתידיים. בנוסף, יוקצה שטח של כ־5 דונם עבור הקמת בית ספר חדש.
על פי התכנון ייבנו ארבעה מגדלים בני 25 עד 37 קומות לאורך רחוב כ"ט בנובמבר, ועוד שישה בניינים בני 10 קומות בבנייה מרקמית לאורך רחוב הרב ניסים יצחק. כשליש מהדירות בפרויקט הן דירות קטנות, מתוכן כ-200 דירות בשטח של כ-55 מ"ר – מה שעלול למשוך משקיעים שאוהבים דירות קטנות או צעירים.
יקי אמסלם, מנכ"ל חברת אלמוג מסר: "אנו מברכים על ההחלטה של הוועדה למתן היתר לפרויקט הגדול והמשמעותי ביותר שהחברה הוציאה לפועל עד כה, ונרגשים לצאת סוף סוף לדרך ולעשייה. זו היא בשורה משמעותית לשותפנו לדרך - הדיירים הוותיקים, שצעדו אתנו בדרך מאתגרת, וכן לעיר בת-ים ולשכונת רמת הנשיא המתחדשת".
רמות המחירים בשכונה
בממוצע, דירת 5 חדרים עולה כ-2.4 מיליון שקל,
4 חדרים כ-2.36 מיליון שקל ו-3 חדרים כ-1.9 מיליון שקל. המחיר הממוצע למטר עומד על כ-30 אלף שקל, ותשואה למשכירים שעומדת על כ-2.7% בשנה וזה יפה. בעיקר בהשוואה לשכנה של העיר בת ים מצפון - תל אביב - שם התשואות על השכרה נמוכות בהרבה. ראו - תשואה
מהשכרה שעומדת על כ-2% בלבד ואף פחות מזה.
על פי נתוני העירייה יש בבת ים 160 אלף תושבים (על פי נתוני הביטוח הלאומי יש 125 אלף), ובנקודת הזמן הנוכחית יש בנייה שתוביל לגידול של כמה רבבות נוספים בטווח של מספר שנים. כשלוקחים בחשבון את הפרויקטים
בצנרת ובתכנון, מבינים שהעיר עשויה להיות מהערים הצומחות בארץ.
חשוב לציין - עולות הערכות שעל רקע היקפי הבנייה הגדולים בבת ים יהיה היצע שגדול מהביקוש. מלאי הדירות הקיים גדול, המלאי העתידי יגדל עוד יותר והשאלה היא האם נראה ירידת מחירים משמעותית? בשל
עודף הדירות. לאחרונה גם גילינו שיש מלאי של קרוב ל-80 אלף דירות לא מכורות בארץ, נתון שמעודד את מגמת ירידת המחירים שכבר כתבנו עליה. בנוסף, רואים מגמה של מקומות בהם היו
תכניות 'מחיר למשתכן' והיום מוכרים שמרווחים סכומי עתק.
עסקאות אחרונות ברמת הנשיא
ברחוב מצדה 2, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של כ-2.8 מיליון שקל. מדובר על דירה בת 3 חדרים בשטח של כ-82 מ"ר שנמצאת בקומה ה-22.
ברחוב כט בנובמבר 31, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.91 מיליון שקל. מדובר על דירה בת 3 חדרים בשטח של כ-68 מ"ר שנמצאת בקומה השישית מתוך 7 קומות.
ברחוב כט בנובמבר 50, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.95 מיליון שקל. מדובר על דירה בת 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית מתוך 4 קומות.
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב אנה פרנק 35, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.3 מיליון שקל. מדובר על דירה בת 3 חדרים בשטח של כ-63 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית מתוך 4 קומות.
- 6.אנונימי 16/04/2025 12:20הגב לתגובה זוהופכים את בת ים לבני ברק ברמת הצפיפות
- 5.4200 דירות לא מכורות והיד עוד נטויה מצוין ככל שירבו הדירות תגדל צניחת המחירים (ל"ת)מלאי לא מכור של 4200 דירות 16/04/2025 09:22הגב לתגובה זו
- 4.יעל 16/04/2025 00:21הגב לתגובה זובת ים נהיתה צפופה מלוכלכת.בכל חור בונים מגדל. סיוט של פקקים.
- 3.אנונימי 15/04/2025 21:28הגב לתגובה זואחלה בנייה מקווה שישאר משהו גם לכבישים שם אני אישית בחיים לא אקנה דירה במגדל כשאפשר להשכיר את הכסף עדיף לשים על משהו שיושב על יותר אדמה
- 2.אנונימי 15/04/2025 14:14הגב לתגובה זובההה.שטק הכרמל עירוני
- 1.מגדלים זה אסון (ל"ת)עד 18 קומות 15/04/2025 14:07הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
