רמת החייל: הבתים מתקרבים ל-10 מיליון שקל, אבל כמעט אין עסקאות

רמת החייל היא אחת השכונות הקטנות בתל אביב. היא הוקמה ב-1949 עבור אלמנות מלחמה, נכי צה״ל ומשוחררים, נבנתה בבתים נמוכים על מגרשים רחבים, וכיום גרים בה כ-4,200 תושבים. גבולותיה הם רחוב דבורה הנביאה מצפון, ראול ולנברג ממזרח ומשמר הירדן ממערב, וממש בצמוד אליה יושב אחד ממרכזי התעסוקה הוותיקים של העיר. התוצאה היא שכונת מגורים שקטה שמוקפת במשרדים, ושוק דיור שכמעט ולא זז.

ב-12 החודשים שקדמו ליולי האחרון, נסגרו בשכונה שמונה עסקאות דירה בלבד. חציון מחיר למ״ר בהן עמד על כ-47 אלף שקל, לעומת כ-51.9 אלף שקל בשנה שקדמה לה. חלק גדול מהעסקאות האלה בוצע בפרויקטים חדשים שנמצאים עדיין בבנייה, ולכן הן מספרות בעיקר על מחירי בנייה חדשה. שכר הדירה הממוצע בשכונה נע סביב 11,500 שקל בחודש, נתון שמושפע מהיצע גדול של בתים ודירות גדולות.

עסקאות אחרונות בשכונה

ביוני השנה נמכרה ברחוב עולי הגרדום 14 דירת שישה חדרים בת 146 מ״ר בקומה השלישית ב-6.65 מיליון שקל, כ-45,550 שקל למ״ר, בבניין שנמצא בהקמה. במאי נסגרה ברחוב עולי הגרדום 12 דירת שלושה חדרים בת 72 מ״ר בקומה השנייה, בבניין משנת 2023, ב-3.8 מיליון שקל, כ-52,780 שקל למ״ר. באפריל עברה ברחוב עולי הגרדום 16 דירת שלושה חדרים בת 62 מ״ר בקומה הראשונה ב-3.15 מיליון שקל, ובינואר נסגרה ברחוב הרוגי מלכות 14 דירת שלושה חדרים בת 64 מ״ר בקומה השנייה ב-3.8 מיליון שקל, כ-59,400 שקל למ״ר, המחיר הגבוה ביותר למ״ר שנרשם בשכונה בשנה האחרונה.

שנה קודם לכן נסגרו באותו אזור שתי עסקאות גדולות יותר: בספטמבר 2025 נמכרה ברחוב עולי הגרדום 20 דירת חמישה חדרים בת 134 מ״ר בקומה השלישית ב-6.41 מיליון שקל, ובמאי 2025 עברה ברחוב הרוגי מלכות 14 דירת חמישה חדרים בת 128 מ״ר בקומה הראשונה ב-5.6 מיליון שקל, כ-43,750 שקל למ״ר. שימו לב לדפוס: כמעט כל העסקאות מרוכזות בשני רחובות שבהם קמים בניינים חדשים, ובשאר השכונה חולפים חודשים בין עסקה לעסקה.

איך נראה המלאי למכירה בשכונה

מי שמחפש היום דירה ברמת החייל פוגש את המחירים הבאים, וחשוב לציין - אלה מחירים מבוקשים. התמהיל של דירות וצמודי קרקע בשכונה מסביר חלק גדול מפיזור המחירים כאן, שנע בין 3.65 מיליון שקל לדירה קטנה ועד 11.2 מיליון שקל לבית מרווח. ברחוב דוד מרכוס 7 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 103 מ״ר בקומת קרקע במחיר מבוקש של 4.89 מיליון שקל. ברחוב מרכוס דוד 26 מוצעת דירת חמישה חדרים בת 111 מ״ר בקומה הראשונה ב-4.69 מיליון שקל, וברחוב הרוגי מלכות 10 מוצעת דירת שלושה חדרים בת 90 מ״ר בקומה הרביעית ב-4.8 מיליון שקל.

הרוב הגדול של המלאי הוא צמודי קרקע, וכאן הפער בין הציפייה למציאות בולט יותר. בית בן שישה חדרים ובו 240 מ״ר ברחוב ק״ם 41 יצא לשוק בנובמבר 2024 במחיר מבוקש של 11 מיליון שקל, וביולי 2026 המחיר המבוקש בו עמד על 9.85 מיליון, ירידה של יותר מעשירית. נכס בן שלושה חדרים ברחוב הגולן 79 הוצע באוגוסט 2024 ב-7.25 מיליון שקל, וכיום המבוקש בו הוא 6.35 מיליון. בית בן שבעה חדרים ברחוב הגולן 17 מוצע למכירה מאז יולי 2022, והמחיר בו ירד מ-9.5 מיליון ל-8.7 מיליון שקל. מלאי הדירות בתל אביב ממשיך לתפוח, וצמודי הקרקע היקרים הם החוליה שנתקעת בו הכי הרבה זמן.

מה קורה לשכונה כשאזור ההייטק שלידה מאבד גובה?

אזור התעסוקה שנשען על רחוב הברזל ועל הרחובות שסביבו היה במשך שני עשורים כתובת מבוקשת לחברות תוכנה, סייבר, תקשורת וביו-רפואה. מאז סוף העשור הקודם נרשמת שם דעיכה מסוימת, בין השאר בגלל נגישות תחבורתית מוגבלת ובגלל הצמיחה של מגדלי המשרדים לאורך נתיבי איילון, שמושכים חברות אליהם. עבור התושבים המשמעות כפולה: פחות עומס תנועה בשעות השיא, וגם שאלה פתוחה לגבי עתידו של המרחב המסחרי שמשרת אותם.

בחינוך פועלים בשכונה שני בתי ספר יסודיים: בית ספר רמת החיל ברחוב ק״ם 65, שנוסד ב-1950 ולומדים בו כ-558 תלמידים, ובית ספר ישגב ברחוב עולי הגרדום 3 עם כ-468 תלמידים. בנוסף פועלת ברחוב נמירובר 25 ישיבה תיכונית עם כ-399 תלמידים. התושבים חילונים ברובם, רובם בעלי הדירות שבהן הם גרים, וההכנסה האופיינית גבוהה מהממוצע הארצי.

הצד הפחות נוח מתחיל בתחבורה. השכונה נשענת על רכב פרטי, על כביש 5 ועל נתיבי איילון, ותחנת רכבת קלה במרחק הליכה עדיין חסרה. סניף של הקו הירוק מתוכנן להגיע לאזור עם תחנה תת-קרקעית, אך הקו כולו צפוי לפעול במלואו לקראת 2030 בלבד, ועד אז צפויות עבודות שיביאו רעש, אבק ותנועת משאיות. הנסיעה ברכב למרכז העיר בשעת בוקר נמשכת כ-25 עד 40 דקות, ולאזור התעסוקה של הבורסה כרבע שעה. תוכנית שהוגשה לפינת הרחובות הראל ועטרות מציעה מבנה בן חמש קומות עם שתי כיתות גן ומעליהן כ-60 מיטות מעונות סטודנטים ובלי חניות, מהלך שצפוי להחריף את מצוקת החניה. וכל זה לפני החיסרון הבסיסי ביותר: מי שמחפש דירת ארבעה חדרים בשכונה יגלה שבשנה שלמה נסגרו בה פחות עסקאות מאשר בבניין בודד בשכונה שכנה.

• מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות
• יד התשעה: 2 מיליון שקל על 41 מ"ר - והפינוי-בינוי עוד רחוק