מלאי הדירות בתל אביב עולה - מי יקנה את הדירות האלו ומתי?

הנתונים של הלמ"ס שפורסמו אתמול סותרים את המגמה ונראים תלושים מהמציאות - על פי הלמ"ס מחירי הדירות בתל אביב בעלייה חדה - כ-1.2% בחודש. הנתונים האלו מנוגדים לדוח קודם שבו התברר שמלאי בעיר עלה ל-10.5 אלף דירות שזה 41 חודשי מכירה. מדובר בגידול עצום בחודשים האחרונים.

המלאי נובע בעיקר מפרויקטים של התחדשות עירונית והוא מוביל לירידות מחירים בעיר, רק לפני מספר חודשים הירידות היו בקצב שנתי של 9%, אך נתוני הלמ"ס כאמור שונים. מי צודק? כבודקים בשטח נראה שהמגמה היא עדיין שלילית, יש קבלנים בת"א במצוקה גדולה. הפער בין השטח לבין הלמ"ס אולי נובע מהנחות ומבצעים של קבלנים שלא נכנסים למחיר הרשמי ושהלמ"ס מתעלמת מהם. 

קצב המכירות של דירות חדשות בעיר עמד על 775 ברבעון הראשון, כ-258 דירות בחודש. על פי חישוב זה, בקצב הנוכחי יידרשו כ-41 חודשים - יותר משלוש שנים וחצי - כדי לסלק את המלאי הקיים, מבלי שייבנה אפילו דירה אחת נוספת. אלא שהבנייה ממשיכה, פינוי-בינוי והתחדשות עירונית מזרימים יחידות חדשות בקצב גובר, והפער בין ההיצע לביקוש מתרחב.

גם אם קצב העסקאות יעלה הרי שמדובר בחודשי מלאי מאוד גבוהים. המלאי הזה יימכר בהדרגה, אך במקביל הוא יעלה מבנייה חדשה. המצב הזה שונה מהמצב הבסיסי של עודף ביקוש. יש עודף היצע ברור ומשמעותי.      

בכל מקרה, הנתונים הנוספים שהתפרסמו השבוע מעידים על מלאי גבוה לא רק בת"א אלא בארץ כולה.בכל הארץ יש מלאי של דירות לא מכורות בסך 85,310 שזה 32 חודשי היצע.  אחרי תל אביב-יפו שמובילה את כל ערי ישראל במלאי דירות חדשות שנותרו למכירה, יש את ירושלים, עם 10,370 דירות. מחוז תל אביב כולו - הכולל את רמת גן, בני ברק, בת ים וסביבתן - מחזיק 26,180 דירות שנותרו למכירה, כ-30.7% מהמלאי הלאומי כולו שעומד על 85,310 דירות חדשות.

בחודש מרץ 2026 לבדו רשם מחוז תל אביב ירידה של 27.3% במכירות דירות חדשות לעומת הרבעון הקודם - הצניחה החדה ביותר מבין כל המחוזות בישראל. בשוק יד שנייה המצב לא טוב יותר: בעיר תל אביב-יפו נמכרו 572 דירות יד שנייה ברבעון, ירידה של 27.1% לעומת 785 ברבעון הקודם. כל שאר המחוזות בישראל רשמו עלייה במכירות יד שנייה; מחוז תל אביב הוא היחיד שרשם ירידה, של 5.4%.

ארבע שנים של צבירה שלא נעצרת

המלאי לא נוצר בן-לילה. הלמ"ס מתאר עלייה ממוצעת של 1.4% לחודש במלאי הארצי שנותר למכירה, רצף שנמשך מאפריל 2022 עד דצמבר 2025 - כמעט ארבע שנים. בתל אביב הלחץ מוכפל: גלי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית ממשיכים להניב יחידות חדשות שנכנסות לשוק, בעוד שקצב הקנייה דועך. ברבעון הראשון של 2026 נצפית ירידה קלה של 0.1% במגמה הארצית, אבל הלמ"ס עצמו מדגיש: "מוקדם עדיין להצביע על היפוך מגמה."

הארץ כולה: 10% פחות עסקאות לעומת שנה שעברה

ברמה הארצית נמכרו בינואר-מרץ 2026 כ-22,350 דירות. לעומת הרבעון הקודם - עלייה נומינלית של 1.7%, אך בניכוי עונתיות ירידה של 5.5%. לעומת ינואר-מרץ 2025 - ירידה של 10.0%, ו-12.7% בניכוי עונתיות. 36.3% מהמכירות הן דירות חדשות - 8,110 יחידות, מהן רק 24.7% בסבסוד ממשלתי. הדירות החדשות רשמו ירידה שנתית של 13.3%, ו-15.3% בניכוי עונתיות. יד שנייה - 63.7% מהעסקאות, 14,240 דירות - רשמה ירידה שנתית של 8.1%, ו-11.1% בניכוי עונתיות.

מחוזות המרכז והדרום מובילים בנפח העסקאות - 26.7% ו-20.8% מסך המכירות. הצניחה החדה ביותר בדירות חדשות: מחוז הצפון, ירידה של 30.9% לעומת הרבעון הקודם. עלייה בולטת: מחוז המרכז - דירות חדשות עלו 9.8% ויד שנייה 15.8%. גידול חריג נרשם גם ביהודה והשומרון - 69.2% בדירות חדשות ו-37.0% ביד שנייה.

הערים המובילות - ותמונה מנוגדת לתל אביב

בדירות חדשות שנמכרו, נתניה הפתיעה עם גידול של 114.6% לעומת הרבעון הקודם - מ-268 ל-575 דירות. אשקלון זינקה 110.5%. קריית אתא עלתה 160.8%. לעומתן, רמת גן ירדה 31.0% ותל אביב-יפו 13.8%. בשוק יד שנייה, ירושלים מובילה עם 991 דירות, חיפה עם 919 ובאר שבע עם 631. תל אביב-יפו, עם 572 דירות יד שנייה, ממוקמת רביעית - ירידה שנה שאחרי שנה.

מבין הערים הבינוניות, הצבירה בולטת: לוד מחזיקה 3,160 דירות חדשות שנותרו למכירה, קריית גת 1,930, באר יעקב 1,630, רעננה 1,530 ורמת השרון 1,480.