13 שנים למכור את המלאי: הערים שבהן הדירות החדשות נערמות מהר מהקונים
ביהוד-מונוסון ממתינות לקונים כ-1,670 דירות חדשות, ובחצי הראשון של השנה נמכרו בעיר 63 דירות בשוק החופשי, כלומר כעשר דירות בחודש. בקצב הזה יידרשו ליזמים בעיר יותר מ-13 שנים כדי למכור את כל מה שכבר נבנה או נמצא בבנייה. כך עולה מניתוח שפרסם גלובס על בסיס נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שבודק כמה זמן יימשך מימוש המלאי בכל עיר לפי קצב המכירות הממוצע.
השיטה פשוטה יחסית. מחלקים את מספר הדירות החדשות שעדיין עומדות למכירה בקצב המכירות החודשי, וממירים לשנים. התוצאה מספקת מעין מדד לבריאות השוק המקומי: עיר שבה המלאי מספיק לשנה או שנתיים נחשבת מאוזנת, ועיר שבה הוא מספיק לחמש שנים ומעלה מעידה על פער גדול בין קצב הבנייה לביקוש בפועל.
אחרי יהוד-מונוסון מגיעות לוד ובאר יעקב, עם מלאי שמספיק לכמעט עשר שנים. בלוד ובקריית גת עומדות למכירה כ-3,000 דירות חדשות בכל אחת, היקף שעולה על המלאי של ראשון לציון וחולון גם יחד. בקריית גת המלאי מספיק לכשש וחצי שנים.
ירושלים ותל אביב מחזיקות את המלאי הגדול ביותר במספרים מוחלטים, כ-10,250 דירות בירושלים וכ-9,800 בתל אביב. אבל הסיפור שונה מאוד בין השתיים. בתל אביב נמכרות בממוצע כ-350 דירות חדשות בחודש, ולכן המלאי מספיק לפחות משנתיים וחצי. בירושלים קצב המכירות ירד לכ-156 דירות בחודש, והמלאי בעיר מספיק כעת לכחמש וחצי שנים, נתון שעשוי להדאיג את היזמים הרבים שפועלים בבירה.
גם בבית שמש ובבת ים המלאי מספיק לכחמש שנים. בבית שמש מדובר בעיר עם ביקוש חרדי גדול, אבל רמות המחירים שאליהן הגיעה העיר מקשות על זוגות צעירים רבים לרכוש דירה. בבת ים נבנו פרויקטים רבים לאורך רצועת החוף ובמסגרת התחדשות עירונית, על בסיס הערכות מסוף העשור הקודם לגבי זינוק בביקוש. הביקוש הזה התמתן מאוד, והעודפים הצטברו.
בצד השני של הסקאלה נמצאת אשקלון. בעיר עמדו למכירה כ-1,420 דירות חדשות, ובממוצע נמכרות בה כ-118 דירות בחודש בשוק החופשי, כך שהמלאי מספיק לשנה בערך. אחריה ברשימה נתיבות עם 1.2 שנים, חיפה עם 1.4 ורחובות עם 1.7. בערים כאלה ליזמים יש כנראה יותר כוח מיקוח מול הקונים, בעוד שבערים עם עודף גדול כבר נרשמות ירידות מחירים.
ברוב הערים שבראש הרשימה החשבון דומה. הפשרה רחבה של קרקע חקלאית, אישור מואץ של תוכניות דרך הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), שיווקים אינטנסיביים של רשות מקרקעי ישראל והשתתפות ערה בתוכניות דירה בהנחה ומחיר למשתכן. בפרויקטים המסובסדים משווקות לצד הדירות המוזלות גם דירות רבות במחיר מלא, וכך גדל ההיצע בשוק החופשי באותן ערים.
התוכניות האלה תוכננו לשוק של 2021-2022, שבו הביקוש נראה כמעט בלתי מוגבל. מאז ההאטה שהחלה ב-2023, עם עליית הריבית והמלחמה, קונים רבים יצאו מהשוק, והמלאי נשאר אצל היזמים. בחלק מהערים האלה הבנייה עצמה ממשיכה, כי פרויקטים שהתחילו לפני ההאטה מתקדמים לפי לוחות הזמנים שנקבעו מול הבנקים המלווים.
ברמה הארצית מדובר בכ-86 אלף דירות חדשות שממתינות לקונים, ויותר מ-55% מהן מרוכזות במחוזות המרכז ותל אביב. ליזמים זה אומר תקופה ארוכה של החזקת מלאי ומימון בנקאי יקר, ולכן רבים מהם ממשיכים להציע הנחות, מבצעי מימון ופריסות תשלומים. לקונים, בעיקר בערים עם עודף גדול, הנתונים האלה עשויים לשמש קלף במשא ומתן. כך למשל, בעיר שבה נמכרות עשר דירות בחודש מול יותר מ-1,600 שעומדות למכירה, יזם שמחזיק כמה מאות דירות יתקשה כנראה להחזיק במחיר המחירון לאורך זמן.
- 85,680 דירות חדשות מחכות לקונים: המכירות עלו, אבל יותר משליש מהן בסבסוד
- 5,149 דירות חדשות תקועות בבת ים: בקצב הנוכחי המלאי יספיק ליותר משמונה שנים
להרחבה: 86 אלף דירות מחכות לקונים - אז למה שכר הדירה דווקא עלול לעלות?
להרחבה: כמעט מחצית מהדירות החדשות נמכרות בסבסוד - ובשוק החופשי המחירים יורדים יותר
להרחבה: ארבעה חודשים למכור דירה, הנחה של 6%-8% - המצב הקשה של מוכרי הדירות
