כמעט מחצית מהדירות החדשות נמכרות בסבסוד - ובשוק החופשי המחירים יורדים יותר

מחירי הדירות ממשיכים לרדת, אבל הנתונים שפורסמו אתמול חושפים גם שינוי מעניין בהרכב העסקאות בשוק. כמעט מחצית מהדירות החדשות שנמכרות בישראל הן במסגרת תוכניות ממשלתיות מסובסדות. שיעורן מגיע ל-45.8% מכלל העסקאות בדירות חדשות בחודשים יולי-אוגוסט, לעומת 40% בתקופת המדידה הקודמת. במקביל, מחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.4%, אבל כשמוציאים מהחישוב את הדירות שנמכרו בתוכניות הממשלתיות, הירידה מגיעה ל-0.8%. בשוק החופשי, אם כך, מחירי הדירות החדשות יורדים בקצב כפול מזה שמציג המדד הכולל של הדירות החדשות.

הנתונים האלה מתפרסמים לצד ירידה של 0.6% במדד מחירי הדירות ושל 1.8% בחישוב שנתי. זה המשך של מגמת הירידות בשוק הדיור, וגם הפעם מחוז המרכז מוביל את הירידות השנתיות עם 2.7%, ואחריו תל אביב עם ירידה של 1.9%. בתקופת המדידה האחרונה נרשמה בצפון ירידה חדה של 1.5%, ובתל אביב ירידה של 0.9%.

המשקל הגבוה של העסקאות המסובסדות חשוב כדי להבין את הנתונים. כשכמעט מחצית מהדירות החדשות נמכרות במסגרת תוכניות ממשלתיות כמו דירה בהנחה, המדד הכולל מערבב עסקאות שנעשות בתנאים שונים מאוד. לכן דווקא המדד שמנטרל את הדירות המסובסדות נותן תמונה ממוקדת יותר של מגמת המחירים בשוק החופשי, שבו הקבלנים מתחרים על הרוכשים.

הירידות מגיעות בזמן שלקבלנים יש מלאי של כ-86 אלף דירות חדשות שממתינות לקונים, והרוכשים נהנים מכוח מיקוח משמעותי. יזמים שרוצים להזיז מכירות מציעים הנחות, פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה ולפעמים גם תנאי מימון משופרים.

ויש כאן עוד מרכיב שמשפיע על המחיר הכלכלי של העסקה. הנחה ישירה במחיר הדירה אמורה להופיע במחיר העסקה המדווח, אבל הטבות מימון, דחיית תשלומים ופטור מהצמדה יכולים לתת לרוכש חיסכון נוסף שמשתקף רק באופן חלקי בנתוני המחירים.

למשל, בדירה שמחירה 2.5 מיליון שקל, הנחה של 2% שווה 50 אלף שקל. אם הקבלן נותן גם פטור מהצמדה על מיליון שקל למשך שנה, ובתקופה הזאת מדד תשומות הבנייה עולה ב-3.6%, מדובר בחיסכון אפשרי נוסף של 36 אלף שקל. יחד זו הטבה כלכלית של כ-86 אלף שקל, בהתאם ללוח התשלומים.

ועדיין, גם אחרי הירידות האחרונות, מחירי הדירות גבוהים משמעותית מהרמה שלהם לפני חמש שנים. מדד הדירות החדשות עלה ב-24.3% מאז אמצע 2021, לעומת עלייה של 26.8% במדד של כלל הדירות.

מנגד, עלויות הבנייה ממשיכות לעלות. מדד תשומות הבנייה למגורים עלה ב-3.6% בשנה האחרונה, בעיקר בגלל התייקרות שכר העבודה בענף. מבחינת הקבלנים, זו שחיקה ברווחיות בתקופה שבה הביקוש חלש יחסית, המלאי גבוה ועלויות המימון ממשיכות להכביד. הפער הזה עשוי לעודד הנחות נוספות בפרויקטים שבהם קצב המכירות איטי, ובמקביל לדחות פרויקטים חדשים שהכדאיות הכלכלית שלהם נשחקת.