אשדר החזירה 2 מיליון שקל על סעיף ההצמדה: שלושת סעיפי חוזה הקבלן שמתומחרים
פשרה בייצוגית, פיצוי של 39 אלף שקל על איחור וביטולי חוזים שקפצו ב-41% מראים איפה חוזה הקבלן עולה כסף. חוק המכר (דירות) קובע רצפה לפיצוי ותקרה להצמדה, ועל השאר מתנהל משא ומתן.
יותר מ-2 מיליון שקל חזרו בתחילת 2026 לרוכשי דירות של אשדר, אחרי שתביעה ייצוגית טענה שהחברה הצמידה את התשלומים למדד תשומות הבנייה לפי מועד פרסום מאוחר מזה שהחוק מאפשר. הפשרה קבעה החזר של 51% מהגבייה העודפת. המנגנון פשוט: מדד תשומות הבנייה מתפרסם באמצע כל חודש, וחוזה שמצמיד כל תשלום למדד שיתפרסם אחרי מועד התשלום, במקום למדד הידוע באותו יום, מוסיף עשיריות אחוז לכל שקל, ועל מחיר של דירה שלמה העשיריות האלה מצטברות לאלפי שקלים. הסעיף שעמד במרכז התביעה נמצא כמעט בכל חוזה קבלן, וברוב המקרים הרוכש חותם עליו בלי לקרוא את שלוש השורות שקובעות איזה מדד, מאיזה תאריך ועל איזה חלק מהמחיר.
חוק המכר (דירות) מגביל את ההצמדה משלושה כיוונים. 20% מהמחיר ששולמו במועד חתימת החוזה פטורים מהצמדה; מהיתרה מותר להצמיד עד מחצית מכל תשלום; וההצמדה נעצרת במועד המסירה שכתוב בחוזה, גם אם הדירה נמסרה חודשים אחר כך. חוזה שמצמיד את מלוא התשלום, או שממשיך להצמיד עד המסירה בפועל, סוטה מסעיף 5ג, והרוכש רשאי לדרוש את ההפרש. הכלל השלישי, עצירת ההצמדה במועד החוזי, הופך כל חודש איחור לחודש שבו הקבלן גם משלם פיצוי וגם מוותר על ההצמדה של התשלום האחרון. במשא ומתן אפשר להגיע רחוק יותר: פטור מלא מהצמדה, תקרה למדד, או מסלול 20/80 שבו 80% מהמחיר משולמים במסירה. ההשוואה בין מבצע 20/80 לפטור ממדד תלויה בקצב עליית מדד התשומות ובמחיר האשראי בתקופת הבנייה, וברשימת הנושאים למיקוח מול הקבלן פטור מהצמדה יושב בראש. למסלול 20/80 יש צד שני שהתגלה במהלך 2026: רוכשים ששילמו 20% והשאירו 80% למסירה פוגשים במועד המפתח שוק שבו מחירי הדירות ירדו, ומשכנתא שנלקחת על שווי נמוך מהמחיר החוזי, ומשם הדרך לביטול העסקה קצרה.
חודש חסד אחד, ואז 100%, 125% ו-150%
מועד המסירה הוא הסעיף השני, והחוק כאן השתנה ב-2022 בתיקון 9. לפי סעיף 5א בנוסחו הנוכחי, אחרי שחלף חודש מהמועד החוזי, הקבלן משלם לרוכש פיצוי חודשי בגובה שכר דירה של דירה דומה בארבעת החודשים הראשונים, פי 1.25 בחודשים החמישי עד העשירי, ופי 1.5 מהחודש ה-11 והלאה. הפיצוי משולם בתום כל חודש איחור, ופטור ממנו ניתן במקרים שבהם האיחור נגרם מהרוכש עצמו או מסיכול לפי סעיף 18 לחוק החוזים. אתרים רבים עדיין מתארים משטר של 60 ימי חסד ו-150% בחודשים הראשונים, וזה הנוסח שקדם לתיקון. חוזה שמגדיר את מועד המסירה כמספר חודשים מקבלת היתר הבנייה משאיר את השעון בידי הקבלן; תאריך קלנדרי מפעיל את סעיף 5א בלי ויכוח על נקודת ההתחלה.
בתביעות קטנות בירושלים נפסק בקיץ 2026 פיצוי של כ-39 אלף שקל על איחור של כארבעה חודשים וחצי. במקרה אחר, איחור של 17 חודשים הסתיים באפס פיצוי, כי הרוכשים ויתרו על חוות דעת שמאי לדמי השכירות הראויים, והפיצוי בחוק נמדד בדיוק לפיהם. מהצד השני של השולחן, חוזי קבלן מרחיבים את הפטור: סעיפי כוח עליון שמונים מלחמה, מחסור בעובדים ועיכובים ברשויות, ותקופות חסד של 90 ימים ויותר. החוק מאפשר לסטות מההסדר לטובת הרוכש בלבד, וסעיף שמרחיב את הפטור לקבלן עומד למבחן בבית המשפט, שדרש בפסיקה של 2025 קשר ישיר בין האירוע הביטחוני לעיכוב הספציפי בפרויקט.
פרוטוקול המסירה הוא הסעיף השלישי, וכאן הכסף מתחבא במסמכים שחותמים ביום המפתח. בית המשפט פסל בינואר 2026 התניה של מסירת מפתח בחתימה על ויתור לפיצוי האיחור. לצד זה, סעיף השינויים והתוספות מפנה למחירון הקבלן, ושם שקע כפול או הזזת קיר מתומחרים בידי צד אחד. תקופות הבדק שבסעיף 4 לחוק, שנתיים לנגרות ולריצוף, שלוש למכונות ולדוודים, ארבע לצנרת ולאיטום, חמש לסדקים ושבע לחיפוי חוץ, נקבעות בחוק, וניסוח חוזי שמקצר אותן חסר תוקף. אחרי הבדק מגיעות שלוש שנות אחריות שבהן נטל ההוכחה עובר לרוכש, ועל ליקוי גלוי צריך להודיע לקבלן בתוך שנה מהמסירה, ולכן פרוטוקול מסירה מפורט, עם צילומים ורשימת ליקויים חתומה, הוא המסמך ששווה הכי הרבה ביום הזה.
מה שכן פתוח למיקוח: פטור או תקרה להצמדה, מועד מסירה קשיח עם תקופת חסד קצרה, לוח תשלומים, מחסן, חניה ושדרוגים במחיר כלול, ומספר חשבון הליווי של הפרויקט, שאליו מופקד כל שקל ישירות, ושום תשלום עובר לחשבון אחר של החברה. ערבות חוק המכר לכספי הרוכש היא הסעיף שנקבע כולו בחוק, אבל מימושה שמור למקרים קיצוניים: בפסיקה מספטמבר 2026 נקבע שאיחור במסירה מאפשר לרוכש לממש את הערבות כשהאיחור חריג ומונה כונס נכסים לפרויקט, ועיכוב רגיל נשאר במסלול הפיצוי החודשי. רוכש שמממן את ההון העצמי בהלוואה חותם במקביל על חוזה שני, ושם העמלות והפירעון המוקדם הם הסעיפים שמתומחרים; מי שממשיך לגור בשכירות עד המסירה פוגש הצמדה מסוג אחר בסעיף האופציה.
התנאים למיקוח השתפרו במהלך 2026, לפי נתוני הכלכלן הראשי באוצר: מספר ביטולי החוזים מול קבלנים קפץ מ-1,294 בינואר ל-1,821 בתוך שבעה חודשים, זינוק של 41%, ושיעור הביטול הגיע ל-2.3% מהעסקאות.
