אשדר תחזיר לרוכשי דירות יותר מ-2 מיליון שקל

חודשים אחרי שכבר חתמו על חוזה לרכישת דירה חדשה והתחילו לסדר את החיים סביב התאריך המיוחל, זוגות צעירים גילו שעלות הדירה שלהם ממשיכה להתשנות, גם אחרי שהם כבר שילמו בפועל. לא מדובר בריבית חריגה, לא בקנס נסתר, ולא בשינוי מהותי שנכתב באותיות קטנות. אלא במנגנון הצמדה למדד תשומות הבנייה, שבו חלק מהתשלומים שהעבירו הוצמדו למדד שעדיין לא פורסם ביום התשלום. כלומר הם שילמו לפי מדד עתידי, כזה שיגיע רק אחרי שהכסף כבר יצא מהחשבון.

זה נשמע טכני, כמעט שולי, אבל בפועל מדובר בהפרשים שיכולים להצטבר לסכומים משמעותיים במיוחד, בעיקר בתקופות שבהן מדד תשומות הבנייה עולה במהירות. במקרה שנדון בבית המשפט המחוזי בתל אביב, הטענה הזו הגיעה עד כדי תביעה ייצוגית נגד אשדר מקבוצת אשטרום מגורים, שהסתיימה כעת בהסדר פשרה מאושר. לפי ההסדר, אשדר תחזיר לרוכשי הדירות יותר מ-2 מיליון שקל, ותפסיק להשתמש במנגנון הצמדה שכזה גם בעתיד. פסק הדין ניתן על ידי השופטת איריס אילוטוביץ סגל, ובמרכזו ניצבו טענות של ארבעה מבקשים - שני זוגות רוכשים: אהרן בנימין ורבקה מינצברג, ויצחק מאיר ורויטל סויסה. כולם רכשו דירות מאשדר, חתמו על חוזי מכר, ובהמשך טענו כי תנאי ההצמדה שנכללו בהסכמים היו מקפחים ובלתי סבירים.

המבקשים טענו כי חוזי המכר של אשדר כללו סעיף הצמדה שנוסח באופן שמאפשר לחברה להצמיד חלק מהתשלומים למדד תשומות הבנייה "שיפורסם לאחר התשלום בפועל". לפי פסק הדין, הסעיף קבע כי תשלומים שישולמו במחצית הראשונה של החודש יוצמדו למדד שיפורסם רק לאחר מכן, כך שהרוכשים לא יכלו לדעת מראש מה יהיה שיעור ההצמדה המדויק שהם משלמים עליו. כלומר ביום שבו הקונה מבצע את התשלום, המדד שאליו יצמידו לו אותו עדיין לא פורסם. המדד יגיע רק בהמשך, ואז התברר בדיעבד שהתשלום גדל. מבחינת המבקשים, מדובר במצב שבו הרוכש לא יכול להבין בזמן אמת את המחיר האמיתי של העסקה, לא יכול לתכנן נכון את ההוצאות, ולא באמת שולט בהתחייבות הכלכלית שהוא נוטל על עצמו. הם ביקשו שבית המשפט יקבע שמדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד, ויורה על ביטולו והשבת הכספים שנגבו ביתר מכלל הרוכשים שנפגעו מאותו מנגנון. בבקשת האישור צוין כי מדובר בתנאי מקפח לפי חוק החוזים האחידים, ובהמשך עלו גם טענות נוספות, בין השאר עשיית עושר ולא במשפט, רשלנות והטעיה צרכנית.

אשדר מצדה לא נשארה חייבת. בתשובתה לבקשת האישור היא טענה כי ההסכמים שנחתמו אינם בהכרח חוזה אחיד, וכי סעיף ההצמדה הוא חלק מהתמורה הכספית ולכן מוחרג מחוק החוזים האחידים. עוד טענה החברה שההצמדה אינה מקפחת אלא נועדה לשמור על ערך התמורה הריאלית, ושברוב המקרים ממילא מועדי התשלום בחוזים נקבעו לאחר ה-15 בחודש, כך שבפועל המדד כבר היה ידוע בזמן התשלום. אלא שבשלב מסוים, לפני שנשמעו הוכחות, ההליך הופנה לגישור. הצדדים הסכימו להצעת בית המשפט, והגישור התנהל בפני עו"ד חגית בלייברג. לבסוף, ב-11 לאוגוסט 2025 הוגשה לבית המשפט בקשה לאישור הסדר פשרה, עוד לפני שבקשת האישור עצמה הוכרעה.

• ברווח של 40 מיליון שקל: אשדר מוכרת את הקרקע שבה זכתה בגליל ים
• ב-S&P צופים המשך האטה בקבלנות וייזום למגורים בישראל השנה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

איך מוודאים שחברי הקבוצה שלא מיוצגים ייהנו מההסדר?

כאן נכנס לתמונה אחד המאפיינים הייחודיים של תובענה ייצוגית: העובדה שחברי הקבוצה, כלומר כלל הרוכשים שייתכן שנפגעו, אינם בהכרח מיוצגים בפועל סביב שולחן המשא ומתן. בעקבות החשש שהסדר פשרה ישרת אינטרסים של הצדדים הישירים ולא בהכרח את טובת הקבוצה, החוק מחייב את בית המשפט לאשר כל הסדר פשרה כזה. בפסק הדין מצוטט סעיף 18(א) לחוק תובענות ייצוגיות: "לא ייעשה הסכם… אלא באישור בית המשפט".

השופטת אילוטוביץ סגל הדגישה כי מדובר בפיקוח הכרחי, משום שבהליכי פשרה ייצוגיים "אין בנמצא צד אשר לו אינטרס לקדם את טובת הקבוצה", בעוד שלתובע המייצג יש אינטרס לקבל גמול, לעורך הדין לקבל שכר טרחה ולנתבעת לצמצם את ההוצאה. לכן בית המשפט נדרש לבחון לעומק אם ההסדר ראוי, הוגן וסביר. במרכז ההסדר עמדה ההגדרה של הקבוצה: כל מי שרכש נכס מאשדר, ולפחות אחד מהתשלומים ששילם הוצמד למדד שעדיין לא פורסם בזמן התשלום בפועל. ההסדר חל בכפוף למגבלת ההתיישנות - שבע שנים לפני מועד הגשת בקשת האישור.

לאחר שאשדר ביצעה בדיקה פנימית, הצדדים הגיעו להסכמה על פיצוי עבור המקרים שהתרחשו בעבר: אשדר תשיב לכל אחד מחברי הקבוצה 51% מההפרש שבין מה ששילם בפועל לבין מה שהיה משלם אילו ההצמדה היתה מתבצעת לפי המדד הידוע במועד התשלום. הסכום הכולל של ההחזר נקבע על 2,035,372 שקל כולל מע"מ. בפסק הדין צוין כי מדובר ב-51% מסך גביית היתר לכאורה, שהוערכה על ידי הצדדים בכ-3,990,925 שקל כולל מע"מ.

• מנכ"ל ישיבה לשעבר ישיב יותר מ-600 אלף שקל
• אלבר תשלם לעובדיה מיליונים על חישוב ימי חופשה בלי עמלות ותוספות לילה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• ביקשו 13.3 מיליארד שקל - וישלמו מיליון שקל מכיסם

גם מנגנון ההחזר עצמו פורט בצורה יחסית מפורטת: מי שיש לו חשבון פתוח עבור הנכס שרכש, יקבל את ההחזר בקיזוז בתוך המערכת של הפרויקט; מי שאין לו חשבון פתוח אך אשדר מחזיקה בפרטי חשבון בנק שלו, יקבל העברה בנקאית; ואילו מי שאין לו חשבון פתוח וגם לא מסר פרטי בנק, יקבל הודעה באימייל או ב-SMS כדי שיעביר פרטים. אם הוא לא יעביר בתוך 60 יום, הכספים יועברו לקרן לניהול ולחלוקת כספים לפי סעיף 27א לחוק. יש גם פרטים קטנים שמספרים הרבה על הדרך שבה בית המשפט מנסה לנהל פשרות ייצוגיות בצורה יעילה: סכומים נמוכים מ-50 שקל ללקוח בלי חשבון פתוח יועברו ישירות לקרן, בלי לחייב את אשדר לרדוף אחרי כל אדם על סכום זעום.

מה יקרה בעתיד בהסכמי המכר של אשדר?

אבל מעבר להשבה הכספית, ההסדר כלל גם רכיב משמעותי של הסדרה עתידית. אשדר הצהירה כי בהסכמי מכר שנחתמים כיום, וגם בהסכמים שנחתמו בעבר אך עדיין לא בוצעו בהם כל התשלומים, היא מצמידה את כל התשלומים למדד סימטרי, כלומר מדד ידוע ביום התשלום, ופועלת בהתאם לחוק המכר (דירות) ולמנגנון ההצמדה העדכני שנקבע בו. זהו אולי החלק החשוב ביותר מבחינת הציבור הרחב: לא רק תיקון בדיעבד, אלא שינוי המנגנון קדימה, כך שהצמדת תשלומים תיעשה לפי מדד שכבר ידוע, והרוכש יוכל להבין מראש מהו התשלום שבו הוא מחויב.

המדינה, באמצעות עמדת הגורמים המקצועיים, לא התנגדה לעצם ההסדר, אבל כן הצביעה על כמה נקודות בעייתיות. אחת המרכזיות היתה שיעור ההשבה. לטענת המדינה, במקרים דומים אחרים נקבעו שיעורי השבה גבוהים יותר - 60%-70% - ולכן הוצע לשקול העלאה של שיעור ההשבה ליותר מ-51%. הערה נוספת היתה לגבי איתור חברי הקבוצה, כשהמדינה ביקשה להדגיש את הצורך למצות כלל אמצעי הקשר ולא להסתפק ב-SMS או בדוא"ל בלבד, כדי להגדיל את הסיכוי שאנשים באמת יקבלו את הכסף שמגיע להם. בנוסף, המדינה סברה ששכר הטרחה לעורכי הדין צריך להיות משולם בצורה הדרגתית ותלויה בביצוע ההסדר, כדי למנוע מצב שבו רוב הכסף משולם מיד, עוד לפני שההחזרים לציבור הושלמו בפועל.

למרות ההערות, השופטת קיבלה את עמדת הצדדים, שלפיה ההסדר כפי שהוא עדיין סביר, בעיקר משום שהוא משקף סיכונים משפטיים ממשיים. בפסק הדין נכתב כי קיימות "משוכות הניצבות בפני המבקשים" אם ההליך היה ממשיך להתנהל עד פסק דין, ובהן טענות אשדר שחוזה המכר אושר בבית הדין לחוזים אחידים, והטענה שמרבית התשלומים ממילא נקבעו לאחר ה-15 בחודש כך שבפועל המדד היה ידוע. כל אלה היו יכולים להשפיע על סיכויי התביעה ולהפחית את הפיצוי. השופטת אף ציינה כי מלבד ההשבה הכספית, יש משקל כלכלי משמעותי להסדרה העתידית: "הסדר הפשרה כולל גם הסדרה עתידית משמעותית שתמנע חיובים עודפים מלקוחות עתידיים, אשר ערכה הכלכלי אינו מבוטל". בהקשר של איתור חברי הקבוצה, השופטת אימצה תיקון מהותי: היא הורתה לאשדר לשלוח הודעות גם ב-SMS וגם בדוא"ל במקביל, אם שני פרטי ההתקשרות מצויים בידיה, ולא לבחור רק אחד מהם. ואם אין פרטי קשר אלקטרוניים אלא רק כתובת דואר, יש לשלוח מכתב בדואר. בכך היא ניסתה לצמצם את החשש שלפיו חלק מהרוכשים לא יידעו כלל על זכאותם.

בסופו של דבר, בית המשפט אישר את ההסדר ונתן לו תוקף של פסק דין. הוא אישר גם את הגמול למבקשים בסכום כולל של 61,061 שקל בתוספת מע"מ, ואת שכר הטרחה לבא כוח המבקשים בסכום כולל של 407,074 שקל בתוספת מע"מ. השופטת קבעה כי 75% משכר הטרחה ישולמו בתוך 30 יום, אך 25% יישארו מעוכבים עד שהחברה תגיש הודעה ודו"ח על ביצוע מלא של ההסדר - מנגנון שנועד להבטיח שההחזרים יגיעו בפועל לרוכשים.

מה בעצם הבעיה בלשלם לפי מדד שעדיין לא פורסם? זה לא אותו מדד בסוף?
לא בדיוק. כשמשלמים לפי מדד שעוד לא פורסם, אתה בעצם משלם על משהו שאתה לא יודע מה יהיה. זה כמו לשלם על קנייה בסופר כשאומרים לך שהמחיר ייקבע למחרת. יכול להיות שהמחיר יישאר כמו שהוא, אבל יכול להיות שהוא יעלה, ואז אתה מגלה בדיעבד ששילמת יותר, בלי שהיתה לך אפשרות להיערך לזה מראש.

איך בכלל בן אדם רגיל יכול לשים לב שיש סעיף כזה בחוזה?
רוב האנשים לא שמים לב. בחוזי דירות יש עשרות סעיפים, הרבה מהם כתובים בשפה משפטית ולא תמיד ברור מה המשמעות שלהם ביומיום. הרבה קונים רואים "הצמדה למדד תשומות הבנייה" וחושבים שזה עניין רגיל, אבל לא תמיד מבינים שיש הבדל בין הצמדה למדד שכבר ידוע לבין הצמדה למדד שעדיין לא פורסם.

מי בכלל היו האנשים שהגישו את התביעה הייצוגית, ומה יוצא להם מזה?
אלה היו רוכשי דירות שטענו שהם נפגעו מהמנגנון הזה, והם ביקשו שבית המשפט ייתן פיצוי לא רק להם אלא לכל מי שנמצא באותה סיטואציה. בתביעות ייצוגיות בדרך כלל התובע עצמו לא מקבל מיליונים, אלא גמול שנקבע על ידי בית המשפט, והרווח המרכזי עבורו הוא שהוא הוביל שינוי וקידם החזר גם לאחרים.

אם ההסדר מחזיר רק 51% מהגבייה העודפת, מה עם שאר הכסף?
זו אחת הנקודות שהיו שנויות במחלוקת. המדינה אפילו אמרה שבמקרים דומים לפעמים האחוזים גבוהים יותר. אבל בפשרה הצדדים לפעמים מסכימים על אמצע הדרך, בגלל סיכון משפטי: אם ההליך היה ממשיך עד פסק דין, יכול להיות שהתביעה היתה נדחית או שהפיצוי היה קטן יותר. בפועל, ה-51% הוא המחיר של פשרה במקום מלחמה עד הסוף.

זה אומר שכל מי שקנה דירה מאשדר בשנים האחרונות יקבל כסף אוטומטית?
לא בהכרח. ההסדר חל רק על מי שהיה לו תשלום שהוצמד למדד שעוד לא פורסם בזמן התשלום. יש רוכשים שמועדי התשלום שלהם היו אחרי שהמדד כבר היה ידוע, ואז הם בכלל לא בתוך הקבוצה. בנוסף, מי שאשדר לא מצליחה ליצור איתו קשר והוא לא מעביר פרטי חשבון בזמן, הכסף שלו יועבר לקרן ייעודית במקום אליו ישירות.

מה זה קרן לניהול ולחלוקת כספים, ולמה הכסף הולך לשם?
זאת קרן שמיועדת למצבים שבהם יש הסדר פשרה, אבל לא מצליחים להגיע לכל אחד ואחד או שיש סכומים שלא נדרשים. במקום שהכסף יישאר אצל החברה, הוא עובר לקרן שמנהלת אותו ומייעדת אותו למטרות שקשורות לציבור ולתובענות ייצוגיות. הרעיון הוא שהכסף לא ייעלם, אלא ישמש לטובת הציבור בדרך אחרת.

אם בית המשפט אישר את ההסדר, זה אומר שאשדר הודתה שהיא פעלה באופן לא חוקי?
לא. הסדר פשרה בדרך כלל לא אומר שהחברה מודה בעבירה או באשמה. הוא אומר שהצדדים החליטו לסיים את הסכסוך בלי ניהול משפט עד הסוף. הרבה פעמים חברות מעדיפות לשלם ולהתקדם הלאה, בלי לקחת סיכון של פסק דין תקדימי או של ניהול תיק ארוך ויקר.