קנו בית מכונס נכסים, אבל מי ישלם על חריגות הבנייה?

זוג שרכש בית מזוג שהתגרש, במסגרת הליך של כינוס נכסים, גילה לאחר הכניסה לבית כי המרפסת גדולה ב-26 מ"ר מעבר למותר בהיתר הבנייה, ושהגינה משתרעת מחוץ לגבולות החלקה. בני הזוג, נתנאל ורחל תורג'מן, טענו שהמוכרים - שירה יגר וטל לב - הסתירו מהם את קיום החריגות, ושאם הם היו יודעים עליהן מראש, הם לא היו רוכשים את הבית כלל. הם הגישו תביעה כספית לבית משפט השלום בחיפה, ודרשו "פיצוי משמעותי".

הסיפור התחיל באפריל 2020, כשנחתם הסכם המכר. שלושה חודשים מאוחר יותר חתמו הצדדים על הסכם נוסף, שנועד לחסוך בהוצאות הכינוס: התובעים שכרו את הבית תמורת דמי שכירות סמליים של שקל אחד, ונשאו בהוצאות השוטפות - ארנונה, חשבונות ואחזקה - עד שהזכויות בבית יועברו על שמם.

אלא שהעברת הזכויות נהפכה לסאגה. התובעים טענו שכונסי הנכסים - עורכי הדין שמינה בית המשפט לטפל במכירת הבית במסגרת הגירושים - לא מילאו את תפקידם, לא הציגו את האישורים הנדרשים, ובעצם את כל עבודת ההעברה הם נאלצו לעשות בעצמם. ואם זה לא מספיק, הוגש נגדם כתב אישום בעקבות חריגות הבנייה שביצעו המוכרים.

מצד שני, הנתבעת יגר הגישה תביעה נגדית. היא טענה שהתובעים הם אלה שהפרו את ההסכם כשאיחרו בתשלום התמורה, מה שאילץ אותה להמשיך לשלם את המשכנתא במשך שנתיים. לטענתה, הרוכשים ידעו על חריגות הבנייה, בייחוד לגבי הדק שנבנה ללא היתר, משום שהשמאי שבדק את הבית לפני המכירה התייחס אליו בדו"ח שלו. יגר הזכירה שבהסכם המכר הצהירו הרוכשים באופן מפורש שהם בדקו את הבית, תוכניותיו והיתריו, ושהם מוכנים לרכוש אותו כפי שהוא, "תוך ויתור על כל טענת ברירה, אי התאמה או פגם כלשהו".

הסכם הפשרה מ-2024 הוביל לדחיית התביעות

השופטת חוה קלמפרר-מרצקי דחתה את שתי התביעות ללא צו להוצאות משפט. הנימוק המרכזי להחלטתה הוא הסכם פשרה שהצדדים הגיעו אליו ביולי 2024, במסגרת הליך נפרד בבית משפט השלום בתל אביב. באותו הסכם, שקיבל תוקף של פסק דין, נקבע שהתובעים יקחו על עצמם את השלמת רישום הבית על שמם, וכן כי "הסדר זה מסלק כל טענה ו/או דרישה של המבקשים כלפי כונסי הנכסים ולהיפך".

כאן נכנס לתמונה סעיף 2 לחוק השליחות, שקובע כי "שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח... מחייבת ומזכה, לפי העניין, את השולח". השופטת קבעה שמהרגע שהתובעים ויתרו על כל טענה כלפי כונסי הנכסים, הם ויתרו למעשה גם על כל טענה כלפי שולחיהם, כלומר הנתבעים. ובאותו האופן, ויתור הכונסים על טענותיהם כלפי התובעים מהווה ויתור גם של הנתבעים עצמם.

אבל השופטת לא הסתפקה בנימוק הזה. גם לגופם של דברים, היא קבעה, אין לתובעים במה להיאחז. לגבי חריגות הבנייה - הם קיבלו את דו"ח השמאי שהתייחס גם לדק, ובהסכם הצהירו שבדקו את כל ההיתרים ואת מצב הרישום. יתרה מכך, השופטת ציינה שגם המוכרים כנראה לא ידעו על החריגות, משום שהמועצה המקומית הנפיקה להם היתר בנייה על בסיס תוכניות שכללו את הבנייה החורגת.

לגבי התביעה הנגדית, השופטת קיבלה את טענת הרוכשים שהאיחור בתשלום לא היווה הפרת הסכם, משום שלא ניתן היה לרשום הערת אזהרה או משכון על שמם לפני קבלת האישורים, ואי קבלתם היתה בגדר תנאי מתלה שהצדיק את דחיית התשלום. בשורה התחתונה, שני הצדדים תבעו, שני הצדדים הפסידו, ואיש לא קיבל שקל. השופטת הורתה להשיב לשני הצדדים את אגרות בית המשפט ששילמו, בניכוי סכום מינימום.

• כונס הנכסים דרש 118 אלף שקל כשכר טרחה - כמה יקבל בסוף?

עסקת AS IS מכינוס נכסים - מה זה אומר? 

תובנה מרכזית שעולה מהפסיקה הזו היא שהשוק הישראלי עדיין רווי בעסקאות "כפי שהוא - AS IS" - במיוחד במכירות כינוס נכסים ובגירושים - שבהן בית המשפט והכונסים אינם נושאים באחריות מלאה לבדיקת חריגות בנייה. 

מה זה בכלל "כפי שהוא - AS IS"? זה מונח משפטי קלאסי שפירושו שהרוכש מקבל את הנכס בדיוק במצבו הנוכחי - עם כל הפגמים הגלויים והסמויים - בלי שום אחריות או אחריות מצד המוכר. הרוכש מוותר מראש על כל טענה עתידית של אי התאמה או פגם. 

המקרה של נתנאל ורחל תורג'מן מדגיש נקודה חשובה: דו"ח שמאי וסעיף "ויתור על כל טענה" בהסכם המכר הם לא רק סעיפים טכניים. הם מהווים הגנה משפטית חזקה למוכרים ולכונסים. בתי המשפט בישראל נוטים לאכוף אותם בקשיחות - גם כשהחריגות מתגלות מאוחר. זה אומר שרוכש שמתקדם לעסקה ללא בדיקה מקיפה של תוכניות בנייה - היתרים והתאמה פיזית בשטח - עלול למצוא את עצמו תקוע עם בעיה של חריגות, וכמו כאן - של 26 מ"ר מרפסת או גינה "גנובה" בלי יכולת לקבל פיצוי.

עוד נקודה מעניינת היא כוחו של הסכם הפשרה. ההסדר מ-2024 שנחתם בהליך נפרד בתל אביב שימש כ"מסך" משפטי שסגר את כל הטענות - גם כלפי המוכרים וגם כלפי הכונסים. סעיף 2 לחוק השליחות הפך את הפשרה לכלי יעיל במיוחד: ויתור על טענות נגד השלוח - הכונסים - אוטומטית מוחק טענות נגד השולח - המוכרים. זו תזכורת חשובה לכל מי שנמצא בהליך משפטי ארוך שלפעמים כדאי לפשר מוקדם כי ההשלכות יכולות להיות רחבות הרבה יותר ממה שנראה בהסכם עצמו. 

יותר ויותר זוגות מתגרשים מוכרים דרך כינוס - יותר רוכשים ממהרים לקנות "מציאה" בלי בדיקות מעמיקות. התוצאה: יותר תביעות,  יותר פשרות ויותר אכזבות. הלקח הפרקטי ברור: גם בעסקת כינוס - גם כשיש שמאי וגם כשבית המשפט מעורב - אל תסמכו על אף אחד. הזמינו מהנדס בודק - בדקו תוכניות מול המציאות בשטח - וקראו כל סעיף ויתור בעיון רב. כי בסופו של דבר כמו שהוכיחה השופטת קלמפרר-מרצקי בית המשפט יעדיף להשאיר את הכדור אצל הרוכש. 

• פוטר בצעקות וללא שימוע - ויקבל 190 אלף שקל
• העוזר אישי שהיה גם מנכ"ל תבע 1.3 מיליון שקל

בשורה התחתונה הסיפור הזה מלמד שלפעמים "המציאה" הכי גדולה יכולה להתברר כהוצאה יקרה - לא בגלל המחיר אלא בגלל מה שלא בדקתם לפני שחתמתם בעסקת "AS IS".

קניית דירה מכינוס נכסים: מציאה או כאב ראש?

דירה מכינוס יכולה להימכר במחיר נמוך ממחיר השוק, וזה בדיוק מה שמושך אליה משקיעים ורוכשי דירות. אבל מאחורי המחיר המפתה יש הליך משפטי, לוחות זמנים קצרים ולא מעט בדיקות שחייבים לעשות לפני שמגישים הצעה. במקרים רבים מתברר שהמציאה היא לא באמת מציאה. חוץ מזה - יש תחרות גם על דירות מכינוס, זה לא שוק קטנטן שאתם היחידים שמציעים, יש גופים וגורמים שמתמחים ברכישת דירות בכינוס נכסים. 

ועדיין, לרוב המחיר נמוך מדיר5ה דומה שלא מכינוס, אבל העסקה מורכבת יותר מקנייה רגילה ויש נעלמים שלאט קיימים בעסקה רגילה. בדרך כלל מי שמוכר את הדירה הוא כונס נכסים, לרוב עורך דין שמונה על ידי בית משפט או רשם ההוצאה לפועל. הוא מפרסם הזמנה להציע הצעות, הקונים מגישים הצעה עם ערבות בנקאית, ולעיתים מתקיימת התמחרות בין כמה מציעים. בסוף צריך גם אישור של הגורם המשפטי לעסקה.

היתרון המרכזי הוא כמובן המחיר. לפעמים יש לחץ למכור, לפעמים הנכס פחות משווק כמו דירה רגילה, ולפעמים חלק מהרוכשים נרתעים מההליך. זה יכול ליצור הזדמנות למי שמכיר את השוק ויודע לפעול מהר. בנוסף, במקרים מסוימים המכירה דרך כונס יכולה לעשות סדר ברישום, בעיקולים ובשעבודים, בכפוף לאישור ההליך.עם זאת, הצד הפחות נעים הוא שהדירה נמכרת לא פעם במצב "כמות שהיא" "AS IS". כלומר, הקונה מקבל את הנכס עם כל מה שיש בו: ליקויים, שיפוצים נדרשים, חריגות בנייה, חובות לוועד, בעיות רישום, שוכר שלא מתפנה או דייר שמקשה על הביקור בדירה. לפעמים אפשר לבדוק הכול מראש, ולפעמים לא.