המשכנתאות מזנקות אבל השוק תקוע: האשליה שמבלבלת את היזמים

מאז תחילת השנה, שוק הנדל"ן הישראלי מציג תמונה מבלבלת במיוחד. מצד אחד, נתוני המערכת הפיננסית מצביעים על פעילות ערה: ביצועי המשכנתאות ממשיכים לעלות, והיקפי האשראי לענף הנדל״ן נמצאים במגמת גידול מתמשכת. מצד שני, בשטח התמונה שונה וקצב המכירות מתון יותר, רוכשים מהססים, ורבים עדיין יושבים על הגדר.

הפער הזה אינו מקרי. חלק משמעותי מהמשכנתאות שנלקחות כיום אינו משקף ביקוש חדש, אלא מימוש של עסקאות עבר, כאלה שנחתמו לפני שנה ואף יותר וכעת מגיעות לשלב המימון. במקביל, הנתונים מצביעים על תנודתיות בהיקף ההלוואות החדשות, מתחילת השנה ביצוע המשכנתאות עומד על כ-26.2 מיליון שקל (ללא מחזורים) נתון המהווה ממוצע חודשי של 8.7 מיליון שקל. בהשוואה לשנת 2025 בה הממוצע החודשי עמד על כ-8.2 מיליון שקל, אנחנו רואים גידול של כ-6%. 

אם קצב הביצועים ימשך כמו הרבעון הראשון של השנה אזי ניתן להעריך כבר כעת כי שנת 2026 תסתיים בביצוע של למעלה מ-100 מיליארד שקל. כלומר, הכסף ממשיך לזרום, אבל לא בהכרח לעסקאות חדשות. כמי שפועל בשוק המימון, הפער הזה מורגש היטב. יזמים שמסתכלים רק על היקפי המשכנתאות עלולים לקבל תחושת ביטחון שאינה משקפת את המציאות בשטח. 

בפועל, מדובר במידה רבה בכסף של אתמול, ולא רק של העסקאות שנולדות עכשיו. חלק מהביצועים משקף מימוש על עסקאות שנחתמו לפני שנה ויותר, חלקם מימושים הנובעים ממבצעי מימון של יזמים, כך נוצר מצב שבן היקפי המשכנתאות מציגים חוזקה יחסית בעוד ששוק היקפי העסקאות החדשות עדין מתאפיין בזהירות והתמתנות. אל תוך הפער הזה נכנסת גם המציאות הביטחונית.

• 28 אלף שקל על יעוץ משכנתא? לקוחה התחרטה היועצת אמרה - "מה פתאום"
• משכנתא לתושבי חוץ: כך תרכשו נכס בישראל - גם מרחוק
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אי ודאות מתמשכת משפיעה ישירות על קבלת ההחלטות של רוכשים. השוק לא נעצר, אך הוא מאט ורוכשים דוחים החלטות, קצב המכירות משתנה, והאתגר המרכזי של היזם עובר משיווק לניהול תזרים. האתגר כיום הוא לא רק למכור, אלא לדעת להחזיק פרויקט לאורך זמן, גם כאשר קצב המכירות אינו תואם את התכנון המקורי. בתוך מציאות זו, גם עולם המימון עובר שינוי מהותי. היזם של היום אינו מחפש רק מקור אשראי, אלא שותף פיננסי שמבין את הדינמיקה של הפרויקט ואת התנהגות השוק.

מימון נכון כבר אינו מתבסס רק על בטוחות, אלא על חיבור בין תזרים הפרויקט לקצב המכירות בפועל. כך למשל, לצד מימון הבנייה, מתפתחים פתרונות שמאפשרים גמישות תזרימית כמו דחיית מכירות, התאמת לוחות תשלומים לרוכשים, ומבני מימון שמאפשרים ליזם להמשיך לפעול גם בתקופות של האטה. 

במקביל, אנו רואים יותר יזמים שמנהלים אסטרטגיית מימון רחבה יותר ומשלבים בין מקורות אשראי, משתמשים בנכסים קיימים כבטוחה או בוחנים פתרונות היברידיים. המגמה הזו מתרחשת גם על רקע שינוי רחב יותר בשוק האשראי.

• מצוקת הקבלנים - הנחות של כ-10% על דירות; המקרה של אביב-מליסרון
• שכונת המשתלה בת"א - מה קורה למחירים וכמה עולה דירה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מצוקת הקבלנים - הנחות של כ-10% על דירות; המקרה של...

האשראי בתחום הנדל"ן למגזר העסקי צמח בעשור האחרון כמעט פי 3 , וכיום נאמד בכ-534 מיליארד שקל. האשראי לתחום הנדל"ן שניתן עי הגופים החוץ בנקאיים מהווה כ-7%, כך שרוב המימון לתחום הנדל"ן עדין ניתן על ידי המערכת הבנקאית. יחד עם זאת רק לפני עשור חלק האשראי שניתן על ידי גופי מימון חוץ בנקאים עמד על פחות מ-2%, כך שמאז ועד היום הוא זינק בצורה משמעותית ביותר.

קצב הגידול במערכת החוץ בנקאית נעשית בקצבים גדולים מאד, החשיפה של גופים חוץ בנקאיים לענף הנדל״ן זינקה מכ-20% בשנת 2015 לכ-60% ואף יותר כיום. המשמעות היא שליזמים עומדות כיום יותר אפשרויות מימון מאי פעם אך גם נדרשת מהם יכולת ניהול פיננסי מתקדמת יותר, תוך הבנה עמוקה של מבנה האשראי והשלכותיו.

אבל מעל כל זה מרחפת השאלה הגדולה לאן הולך השוק מכאן? אם אי הוודאות תימשך, נראה המשך של שוק זהיר ואיטי, שבו היכולת לנהל תזרים וגמישות פיננסית תהיה קריטית. מנגד, תרחיש של רגיעה עשוי להביא גם להמשך ירידה בריבית ולשחרר במהירות ביקושים שהיום ממתינים על הגדר, ולהוביל לעלייה חדה בקצב העסקאות. 

המעבר בין שני המצבים הללו עשוי להיות מהיר. יזמים שלא ייערכו מראש מבחינת מימון, תזרים וגמישות, עלולים למצוא את עצמם מגיבים מאוחר מדי.

לכן, השאלה האמיתית אינה רק מה קורה היום, אלא כיצד נערכים למחר. מי שיבנה כבר עכשיו תזרים שמרני, יפזר מקורות מימון וישלב פתרונות גמישים יוכל לא רק לצלוח את התקופה, אלא גם לנצל את הרגע שבו השוק יחזור לנוע.

הכותב הוא סמנכ"ל שיווק, מכירות ופיתוח עסקי, עדית פייננס.