אם המושבות: 97 עסקאות, והמחיר למ"ר ירד 5.6% בשנה

אם המושבות יושבת בצפון-מערב פתח תקווה, בין כביש 5 לאזור התעשייה קריית אריה, ומחולקת לשני חלקים בעלי אופי שונה. החלק הוותיק, סביב רחובות זכרון יעקב, חדרה וראש פינה, נבנה בשלהי שנות התשעים בבנייה של שש עד שמונה קומות. החלק החדש, סביב יעל רום, משה סנה, שרגא רפאלי ומבצע יפתח, הוא יער מגדלים בני 12 עד 23 קומות שקם בין 2002 ל-2023. לזוג צעיר שמסתכל על השכונה, ההבדל בין שני החלקים שווה מאות אלפי שקלים.

(להרחבה: נווה גן: הרכבת הקלה עוצרת בקצה השכונה, המחיר 2.93 מיליון)

מה קרה למחיר למ"ר ב-97 העסקאות של השנה?

בחלק החדש נרשמו בשנה שהסתיימה ביולי 2026 תשעים ושבע עסקאות מגורים במרשם רשות המסים, מדגם מהגדולים בעיר. המחיר החציוני למ"ר בהן ירד ל-27,280 שקל, מול 28,897 שקל בשנה שקדמה לה, שחיקה של 5.6%. דירת ארבעה חדרים ירדה מחציון של 2,900,000 שקל ל-2,780,000 שקל, ודירת שלושה חדרים ירדה מ-2,610,000 ל-2,440,000 שקל. בחלק הוותיק המצב רגוע יותר: 41 עסקאות, מחיר חציוני של 28,547 שקל למ"ר מול 28,462 בשנה הקודמת, ודירת ארבעה חדרים שירדה מ-2,735,000 ל-2,650,000 שקל.

(להרחבה: כפר גנים ג': 30 אלף שקל למ"ר, והמחיר דורך במקום)

רשות המסים רשמה באם המושבות את המכירות הבאות. ברחוב יעל רום 3 נמכרה ביוני 2026 דירת ארבעה חדרים בשטח 109 מ"ר בקומה 18, בבניין משנת 2013, בסכום של 2,830,000 שקל. ברחוב משה סנה 20 נסגרה באותו חודש דירת ארבעה חדרים בשטח 92 מ"ר בקומה השביעית ב-2,691,000 שקל. ברחוב מבצע יפתח 6 נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח 101 מ"ר בקומה ה-14 ב-2,915,000 שקל. ברחוב שרגא רפאלי 9 נסגרה דירת חמישה חדרים בשטח 123 מ"ר בקומה הרביעית, בבניין משנת 2018, ב-3,575,000 שקל. בחלק הוותיק נמכרה ביולי ברחוב חדרה 19 דירת ארבעה חדרים בשטח 99 מ"ר בקומה הרביעית, בבניין משנת 1999, ב-2,970,000 שקל, ובאותו חודש נסגרה ברחוב זכרון יעקב 31 דירת שלושה חדרים בשטח 84 מ"ר בקומה הרביעית ב-2,250,000 שקל.

23,900 שקל למ"ר מבוקש מול 27,280 שנסגר

ברחוב משה סנה 14 מבוקשים 2,800,000 שקל על דירת ארבעה חדרים בשטח 117 מ"ר בקומה העליונה מתוך 20, כלומר 23,900 שקל למ"ר מבוקש מול חציון של 27,280 שקל בעסקאות שנסגרו. ברחוב יעל רום 7 מבוקשים 2,860,000 שקל על דירת ארבעה חדרים בשטח 113 מ"ר בקומה ה-12 מתוך 20, שהם 25,300 שקל למ"ר. ברחוב שרגא רפאלי 3 מבוקשים 2,850,000 שקל על דירת ארבעה חדרים בשטח 110 מ"ר בקומה העליונה מתוך 19. בקצה השני, ברחוב משה סנה 33 מבוקשים 3,090,000 שקל על דירת ארבעה חדרים בשטח 106 מ"ר בקומה התשיעית מתוך 14, שהם 29,150 שקל למ"ר, וברחוב מבצע יפתח 2 מבוקשים 2,990,000 שקל על 106 מ"ר בקומה ה-19. דירת חמישה חדרים בשטח 124 מ"ר ברחוב מבצע יפתח 8 מוצעת ב-3,330,000 שקל.

שלוש מודעות פעילות מבקשות פחות מהמחיר החציוני למ"ר שנרשם בעסקאות שנחתמו, וכולן בקומות הגבוהות של המגדלים. מוכר שמנסה לצאת מקומה 20 מתמחר את עצמו מתחת לשוק, בזמן שדירה בקומה תשיעית עדיין מבקשת פרמיה. במקביל עומדות בשכונה החדשה 54 מודעות מכירה פעילות מול קצב של כשמונה עסקאות בחודש, כלומר מלאי של כשבעה חודשים.

מי גר כאן, ומה קורה עם הבנייה?

גל הבנייה בשכונה נראה כמי שהגיע לסופו. שנת הבנייה המאוחרת ביותר שמופיעה בעסקאות היא 2023, בבניין ברחוב אליהו בן חור 14, שבו נסגרה במאי 2026 דירת חמישה חדרים בשטח 123 מ"ר בקומה הרביעית ב-3,630,000 שקל. לפניו נרשמו בניינים משנת 2021 ברחוב מבצע יפתח, משנת 2018 ברחוב שרגא רפאלי ומשנת 2016 ברחוב אלוף רחבעם זאבי. המשמעות לקונה: מה שנסחר כאן היום הוא יד שנייה, והמחיר נקבע בין שכנים במקום מול משרד מכירות.

95% מהדירות שנרכשו בשכונה בשנים האחרונות היו בנות ארבעה חדרים ומעלה, וזה מגדיר את מי שגר כאן: משפחות עם ילדים. מערכת החינוך רחבה בהתאם. בחלק החדש פועלים חמישה בתי ספר יסודיים, ובהם חיים חפר ברחוב מבצע חורב 13 עם 534 תלמידים, יצחק נבון ברחוב ראשון לציון 10 עם 566 תלמידים, אהוד מנור ברחוב אליהו בן חור 10 עם 754 תלמידים, נתן יונתן ברחוב יעל רום 7 עם 711 תלמידים ובית חינוך פאול קור ברחוב רבקה גובר 6 עם 547 תלמידים. שני תיכונים משרתים את השכונה: גולדה מאיר ברחוב אריה בראון 20 עם 1,685 תלמידים והשש שנתי רמון ברחוב ראשון לציון 10 עם 804 תלמידים. בחלק הוותיק פועלים בית ספר בר לב ברחוב זכרון יעקב 39, בית ספר נעמי שמר ברחוב זכרון משה 8, בית ספר אנתרופוסופי קטן עם 149 תלמידים והשש שנתי אחד העם עם 1,801 תלמידים. מדד בתי הספר עומד על 7.9 בחלק הוותיק ועל 7.3 בחלק החדש.

• נרקיסים בראשון לציון: המחירים כמעט לא ירדו למרות החולשה בעיר
• רמות בבאר שבע: הרבה דירות מחפשות קונים - ועוד 3,700 בדרך

תחנת פינסקר של הקו האדום נמצאת ברחוב אורלוב במרחק הליכה מהשכונה, והקו פועל מאוגוסט 2023 לאורך 24 קילומטרים ו-34 תחנות, מהתחנה המרכזית בפתח תקווה ועד קומיות בבת ים, בנסיעה של כ-55 דקות מקצה לקצה. כ-110 אלף נוסעים עולים עליו ביום. במקביל, הקרבה לכביש 5 ולמחלף אם המושבות מקצרת את הדרך לגוש דן ברכב פרטי, ומשלמת על כך ברעש ובתנועה כבדה בשעות השיא.

החסרונות מרוכזים בצפיפות ובהיצע. מגדלים בני 20 קומות זה לצד זה מייצרים תחרות מיידית על כל דירה שמוצעת למכירה, וזה בדיוק מה שרואים בפער בין המחיר המבוקש בקומות הגבוהות למחיר שנסגר. חמישה אחוזים בלבד מהעסקאות בשנים האחרונות היו בדירות שלושה חדרים ומטה, כך שצעירים ומבוגרים שמחפשים דירה קטנה ימצאו היצע דל. שכר הדירה הממוצע עומד על 8,200 שקל בחלק החדש ועל 7,000 שקל בחלק הוותיק, ותשואה שנתית של 2.4% עד 2.9% נמוכה מהממוצע הארצי של 3.3%. הקרבה לאזור התעשייה קריית אריה מוסיפה תנועת משאיות בשעות הבוקר.

מי ששוקל כניסה יגלה שמפת מחירי הדירות בשכונות פתח תקווה ממקמת את אם המושבות באמצע הטבלה העירונית, ושחישוב מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה מוסיף עוד עשרות אלפי שקלים לסכום שצריך להיות מוכן במזומן.