נווה עוז: 33,700 שקל למ"ר בחדש, 25 אלף ביד שנייה
תשע עסקאות בלבד נסגרו בשכונה בשנה האחרונה, רובן חוזי קבלן באכלוס 2027; במגדלים הסמוכים נמכרו דירות יד שנייה ב-23,300 שקל למ"ר
נווה עוז יושבת בדרום-מערב פתח תקווה, מצפון לדרך יצחק רבין, והיא אחת השכונות היקרות בעיר. הליבה שלה עדיין נראית כמו שכונת גנים משנות השישים והשבעים: בתים פרטיים ודו-משפחתיים ברחובות האביב, הניצנים, הוורד ותור הזהב. במקביל קמו בשוליה מגדלים בני 14 עד 20 קומות ברחוב דגניה, ומזרחה מהם צומחת נווה עוז הירוקה ברחובות יצחק ויטנברג, שאול חרנם ושחם. השילוב הזה יוצר שוק מקומי מוזר, שבו שתי דירות בגודל דומה נסגרות בפער של אלפי שקלים למ"ר.
(להרחבה: אם המושבות: 97 עסקאות, והמחיר למ"ר ירד 5.6% בשנה)
(להרחבה: כפר גנים ג': 30 אלף שקל למ"ר, והמחיר דורך במקום)
תשע עסקאות בשנה: מה זה אומר לקונה?
בשנה שהסתיימה ביולי 2026 נרשמו בשכונה תשע עסקאות מגורים במרשם רשות המסים. בשנה שקדמה לה היו 26, ובשנה שלפניה 144, כשמרביתן חוזים של פרויקט חדש שנחתמו בבת אחת. המחיר החציוני למ"ר בעסקאות השנה עומד על 31,025 שקל, מול 29,878 שקל בשנה הקודמת, אבל ההפרש הזה מתאר בעיקר את התמהיל: השנה נמכרו כמעט כולן דירות קבלן, ובשנה הקודמת נכנסו לחישוב גם דירות יד שנייה זולות יותר. מדגם של תשע עסקאות מחייב זהירות בכל מסקנה על מגמה.
אלה העסקאות שדווחו וסוכמו. ברחוב דגניה 2 נמכרה במאי 2026 דירת חמישה חדרים בשטח 180 מ"ר בקומת הכניסה, בפרויקט שאכלוסו רשום ל-2027, בסכום של 5,863,900 שקל. ברחוב דגניה 1 נסגרה באותו חודש דירת שישה חדרים בשטח 149 מ"ר בקומה הראשונה ב-4,297,880 שקל. ברחוב דגניה 3 נמכרה בפברואר דירת חמישה חדרים בשטח 125 מ"ר בקומה השביעית ב-4,212,880 שקל, ובדצמבר 2025 נסגרה ברחוב דגניה 4 דירת ארבעה חדרים בשטח 110 מ"ר בקומה השביעית ב-3,412,710 שקל. מולן עומדות שתי עסקאות יד שנייה במגדל ותיק יותר באותו רחוב: במרץ 2026 נמכרה ברחוב דגניה 8 דירת חמישה חדרים בשטח 132 מ"ר בקומה התשיעית, בבניין משנת 2020, ב-3,330,000 שקל, ובאוגוסט 2025 נסגרה שם דירת ארבעה חדרים בשטח 118 מ"ר בקומה השנייה ב-2,750,000 שקל.
הפער בין חוזה קבלן ליד שנייה: 8,000 שקל למ"ר
החישוב פשוט. דירת חמישה חדרים בפרויקט החדש נסגרה ב-33,700 שקל למ"ר, ודירת חמישה חדרים במגדל הסמוך משנת 2020 נסגרה ב-25,200 שקל למ"ר. בדירות ארבעה חדרים הפער דומה: 31,000 שקל למ"ר בחוזה קבלן מול 23,300 שקל למ"ר ביד שנייה. מדובר בפרמיה של כשלושים אחוז על דירה שתימסר בעוד כשנה, במרחק הליכה של דקות ספורות זו מזו.
לצד אלה מוצעות היום בנווה עוז דירות במחיר מבוקש. ברחוב דגניה 1 מבוקשים 4,200,000 שקל על דירת חמישה חדרים בשטח 150 מ"ר בקומה השביעית מתוך שמונה, שהם 28,000 שקל למ"ר מבוקש. ברחוב יצחק ויטנברג 6 מבוקשים 3,970,000 שקל על דירת שישה חדרים בשטח 164 מ"ר בקומה העשירית מתוך 16, שהם 24,200 שקל למ"ר. ברחוב שאול חרנם 2 מבוקשים 3,790,000 שקל על דירת שישה חדרים בשטח 142 מ"ר בקומה ה-12 מתוך 14, שהם 26,700 שקל למ"ר. בליבה הוותיקה מבוקשים 7,000,000 שקל על בית ברחוב הניצנים 15. גם המחיר המבוקש בבניינים החדשים של נווה עוז הירוקה נמוך משמעותית ממה שנסגר בחוזי הקבלן ברחוב דגניה.
מה יקרה כאן ב-2027 וב-2028?
שני אירועים גדולים ממתינים לשכונה. הראשון הוא אכלוס הפרויקט ברחוב דגניה, שרשום לשנת 2027 ויוסיף כמה מאות משפחות לרחוב אחד. השני הוא הקו הסגול של הרכבת הקלה, שתחנתו מתוכננת בדרך יצחק רבין בגבול הדרומי של השכונה, עם פתיחה מסחרית ביולי 2028. במאגר הרשמי רשומות בנווה עוז הירוקה 186 דירות יד ראשונה מול 421 יד שנייה, כלומר הבנייה שם עדיין בעיצומה. מדד המחירים הרשמי לחלק הירוק מציג עלייה של 7% בשנה האחרונה, ובדירות שלושה חדרים עלייה של 11.6%, בעוד המדד לליבה הוותיקה עומד על אפס שינוי.
(להרחבה: נווה גן: הרכבת הקלה עוצרת בקצה השכונה, המחיר 2.93 מיליון)
- פארק הים: 3.33 מיליון לארבעה חדרים - עסקאות ומחירים בשכונה
- קריית גנים: 2.65 מיליון לארבעה חדרים בבניין מ-1991
מיהם התושבים בפועל? השכונה חילונית ברובה, שיעור האקדמאים בה מגיע ל-38.5% מול 27.5% בפתח תקווה כולה, ומספר הילדים הממוצע למשפחה עומד על 1.95. בחלק הירוק שיעור האקדמאים מזנק ל-54.1% והאוכלוסייה דתית יותר. מדד היוקרה של שני החלקים עומד על תשע ועשר מתוך עשר, מהגבוהים בעיר. שכר הדירה הממוצע נע סביב 7,850 שקל בחודש, ותשואה שנתית של כ-2.5% נמוכה מהממוצע הארצי של 3.3%.
מוסדות החינוך בשכונה ותיקים ומבוססים: בית הספר היסודי נווה עוז ברחוב לוי אשכול 2 עם 579 תלמידים, חטיבת הביניים בן גוריון ברחוב אבי אורן 3 עם 654 תלמידים, חטיבת רבין ברחוב דגל ראובן 56, התיכון העירוני בן גוריון ברחוב יעקב מרידור 4 עם 1,796 תלמידים וישיבת דרכי נעם עם 345 תלמידים. שמונה גני ילדים עירוניים פועלים בשכונה, ובהם דוכיפת ותור ברחוב דנמרק 38, סנונית ברחוב אלכסנדר זייד 42 ופשוש ברחוב שלמה קפלנסקי 1. מדד בתי הספר האזורי עומד על 7.3. מרחק ההליכה הממוצע לבית ספר מגיע ל-228 מטרים, לגן ציבורי 218 מטרים ולתחנת תחבורה ציבורית 105 מטרים, הקצר מבין ארבע השכונות שנבדקו בעיר. בשכונה פועלים גם אשכול פיס למדעים ולאומנויות ברחוב בן גוריון 24, מועדון חברים ברחוב הניצנים 23 ומרפאת כללית.
החסרונות מתחילים דווקא בנתון שנראה כמו יתרון. שוק של תשע עסקאות בשנה מקשה על קונה למצוא השוואה אמיתית, ומקשה עוד יותר על מוכר שרוצה לצאת מהר. המחיר הממוצע שמופיע במאגרים, כ-3.85 מיליון שקל לדירה, מנופח על ידי חוזי הקבלן ומטעה את מי שמחפש דירה בבניין ותיק. היצע הדירות הקטנות דל, ומי שמחפש שתיים או שלוש חדרים ימצא כאן מעט מאוד. שלושה חניונים ציבוריים בלבד משרתים את השכונה, ועבודות הקו הסגול בדרך רבין צפויות להביא רעש, אבק ושינויים בהסדרי התנועה עד הפתיחה ב-2028.
מי שמשווה בין השכונות ימצא שהפער בין מרכז פתח תקווה הוותיק לשכונות החדשות מגיע למיליון וחצי שקל, ומי שמתקדם לעסקה יגלה שמדרגות מס הרכישה מוסיפות עוד עשרות אלפי שקלים להון העצמי הנדרש.
קונה שיבחר במגדל משנת 2020 במקום בחוזה הקבלן שלידו ישלם כ-8,000 שקל פחות לכל מטר, ויקבל את המפתח מיד. השאלה היא כמה שווה הריח של דירה חדשה.
