קריית מטלון בפתח תקווה - מספר עסקאות מצומצם, מה המחירים?
קריית מטלון היא הפינה המערבית של פתח תקווה, כיס מגורים קטן שנלכד בין ז'בוטינסקי לאזורי התעשייה קריית אריה, רמת סיב וסגולה. הרחובות שלה, אונקלוס, הרמ"א, גוש חלב, מסדה, זאב יעבץ ונתן בירנבוים, נבנו בין שנות הארבעים לשנות השבעים בבנייה נמוכה של בתים פרטיים ובנייני שיכון קטנים. מי שמחפש כאן דירה יגלה במהרה שהשוק המקומי מתנהג אחרת לגמרי מכל שכונה אחרת בעיר.
(להרחבה: נווה גן: הרכבת הקלה עוצרת בקצה השכונה, המחיר 2.93 מיליון)
במרשם רשות המסים רשומות בשכונה 178 עסקאות מגורים מאז 2004, ובשנה שהסתיימה ביולי 2026 נסגרו בה שלוש בלבד, אבל יכול להיות שהמפסר הרב יותר גבוה ועדיין לא עודכן ברשויות המס. לשם השוואה, בשכונה שכנה בעיר נסגרות כמעט מאה עסקאות בשנה. מדגם כזה הופך כל ממוצע לרעוע: המאגר הממשלתי מציג מחיר של 40,769 שקל למ"ר ומחיר של 4,150,000 שקל לדירת ארבעה חדרים, שני נתונים שנשענים על מספר בודד של עסקאות ומתארים בעיקר את שווי הקרקע שמתחת לבית.
אלה העסקאות שדווחו וסוכמו בשנתיים האחרונות. ברחוב המהר"ל מפראג 2 נמכרה בינואר 2026 דירת שלושה חדרים בשטח 57 מ"ר בקומה הראשונה, בבניין משנת 1940, בסכום של 1,700,000 שקל, שהם 29,825 שקל למ"ר. ברחוב גוש חלב 23 נסגרה באוגוסט 2025 דירת שלושה חדרים בשטח 50 מ"ר בקומה הראשונה, בבניין משנת 1960, ב-2,350,000 שקל, שהם 47,000 שקל למ"ר. ברחוב הרמ"א 7 נמכרה ביולי 2025 דירת ארבעה חדרים בשטח 80 מ"ר בקומת הקרקע, בבניין משנת 1960, בסכום של 4,500,000 שקל, כלומר 56,250 שקל למ"ר. ברחוב זאב יעבץ 5 נסגרה באפריל 2025 דירה של שלושה חדרים וחצי בשטח 100 מ"ר בקומת הקרקע ב-2,000,000 שקל, ובנובמבר 2024 נמכרה ברחוב גוש חלב 5 דירת ארבעה חדרים בשטח 65 מ"ר בקומה הראשונה ב-2,650,000 שקל. באוקטובר 2024 נסגרה ברחוב גוש חלב 21 דירת שלושה חדרים בשטח 67 מ"ר ב-2,100,000 שקל.
56,250 שקל למ"ר על בית משנת 1960
הפיזור הזה נראה מוזר עד שמבינים מה נמכר כאן. דירה בקומת קרקע בבניין נמוך משנת 1960 היא בפועל חלק מהמגרש, ועם המגרש מגיעות זכויות בנייה עתידיות. הקונה משלם על הקרקע ועל מה שאפשר יהיה לבנות עליה, והשטח הבנוי הקיים הוא כמעט הערת שוליים. כך נוצר פער של פי שלושה במחיר למ"ר בין שתי עסקאות שנסגרו בהפרש של חצי שנה באותה שכונה.
לצד אלה מוצעות היום בקריית מטלון דירות במחיר מבוקש. ברחוב הרמ"א 14 מבוקשים 2,300,000 שקל על דירת גן בת ארבעה חדרים בשטח 150 מ"ר בקומה הראשונה מתוך שתיים, מחיר מבוקש של 15,300 שקל למ"ר. באותו בניין מבוקשים 2,700,000 שקל על דירת שלושה חדרים בשטח 117 מ"ר בקומה השנייה, כלומר 23,100 שקל למ"ר מבוקש. ברחוב השדרה 1 מבוקשים 5,200,000 שקל על בית דו-משפחתי בן שישה חדרים בשטח 259 מ"ר. שלוש המודעות הפעילות בשכונה מבקשות פחות למ"ר מהמחיר שנרשם בעסקאות שנסגרו, וההסבר פשוט: דירה בקומה שנייה בבניין קיים מוכרת שטח מגורים, בעוד עסקת הקרקע מוכרת פוטנציאל.
מה חסר כאן, ומה יש במרחק 105 מטרים?
מרחק ההליכה הממוצע מדירה בשכונה למרכז קניות עומד על 105 מטרים, הקצר ביותר מבין שכונות פתח תקווה שנבדקו, בזכות רצועת המסחר לאורך ז'בוטינסקי. מרחק ההליכה הממוצע לתחנת תחבורה ציבורית עומד על 107 מטרים. תחנת שנקר של הקו האדום נמצאת ברחוב ז'בוטינסקי, והקו פועל מאוגוסט 2023 לאורך 24 קילומטרים ו-34 תחנות, מהתחנה המרכזית בפתח תקווה ועד קומיות בבת ים, בנסיעה של כ-55 דקות מקצה לקצה ובכ-110 אלף נוסעים ביום. עבור מי שעובד ברמת גן ובתל אביב, זה היתרון המרכזי של השכונה.
מולו עומדת רשימת החוסרים. בשכונה פועלים שני גני ילדים עירוניים בלבד, ספיר ברחוב נתן בירנבוים 18 ויהלום ברחוב הרמ"א 17, ובית ספר יסודי בתחומה עדיין בגדר משאלה. הילדים לומדים מחוץ לגבולות השכונה, ומדד בתי ספר אזורי עבורה חסר לגמרי במאגרים. חניונים ציבוריים בשכונה: אפס. המרחק הממוצע לפארק מגיע ל-451 מטרים. שלושה אזורי תעשייה מקיפים את השכונה מצפון וממערב, ותנועת המשאיות אליהם עוברת בסמוך. מדד היוקרה של השכונה עומד על שש מתוך עשר, מול תשע ועשר בשכונות היוקרתיות של פתח תקווה.
איזו אוכלוסייה מחזיקה את השכונה? האוכלוסייה חילונית ברובה, שיעור האקדמאים עומד על 25.8% מול 27.5% בפתח תקווה כולה, ומספר הילדים הממוצע למשפחה מגיע ל-1.9. מדובר בפרופיל דומה לממוצע העירוני, בשונה מהמחירים החריגים שנרשמים בעסקאות הקרקע. במרפאת כללית ברחוב זאב יעבץ 15 ובמרפאה פרטית ברחוב הרמ"א 15 מקבלים התושבים שירות רפואי בתוך השכונה. שכר הדירה הממוצע נע בין 5,450 ל-7,500 שקל בחודש בהתאם למאגר, ותשואה שנתית של כ-2.5% דומה לשאר העיר.
- תל בנימין: באותו בניין ירדו ארבעה חדרים מ-4.12 ל-3.6 מיליון
- פארק הים: 3.33 מיליון לארבעה חדרים - עסקאות ומחירים בשכונה
הבנייה החדשה כאן מתקדמת מגרש אחר מגרש. בעסקאות רשומים בניינים משנות 2023 ו-2025 ברחובות נתן בירנבוים וברון דה-מנשה, ובקצה השכונה, לאורך ציר ויצמן, נרשמה עסקה בדירת ארבעה חדרים בשטח 106 מ"ר בקומה ה-11 בבניין שהבנייה בו הסתיימה ב-2025, בסכום של 3,184,740 שקל. כלומר, מגדלים כבר עולים בשוליים, בעוד הליבה נשארת נמוכה וישנה. עשרים ושמונה נכסי יד שנייה רשומים במאגר הממשלתי לשכונה כולה, ואפס דירות יד ראשונה.
מי שמחפש הקבלה יכול להסתכל על שכונה ותיקה אחרת עם פוטנציאל התחדשות גבוה ומחירים שעדיין מדשדשים, ומי שרוצה למקם את קריית מטלון על מפת העיר ימצא את התשובה בסקירת מחירי הדירות בשכונות פתח תקווה.
בשכונה הזאת נסגרות שלוש עסקאות בשנה, וכל אחת מהן מזיזה את הממוצע בעשרות אחוזים. קונה שמסתמך על מחיר ממוצע כדי לתמחר דירה בקריית מטלון עלול לגלות שהוא קנה מספר במקום נכס.
