הפוטנציאל להתחדשות גבוה, אבל מה עם המחירים בקריית שרת?

קריית שרת היא השכונה הגדולה ביותר בחולון, והיא נמצאת בדרום העיר. זו שכונה ותיקה, עם שילוב בולט בין בנייני רכבת ישנים, בניינים נמוכים יחסית ובנייה חדשה יותר. מחיר הקנייה הממוצע בשכונה ניצב כיום על כ-2.36 מיליון שקל, ומחיר השכירות הממוצע הוא כ-5,000 שקל בחודש. המשמעות למשקיע, בחישוב פשוט, היא תשואה שנתית ברוטו של כ-2.5% - לא גבוהה במיוחד, אבל דומה למה שנראה לא פעם באזורי ביקוש באזור המרכז.

הסיפור המרכזי בקריית שרת הוא שהשכונה נמצאת בין שני כוחות מנוגדים. מצד אחד, יש בה פוטנציאל גדול להתחדשות עירונית, בעיקר בגלל הבניינים הוותיקים שנבנו לפני עשרות שנים. מצד שני, המחירים כבר אינם כמו בתקופת השיא. ב-2023 המחיר בשכונה הגיע לכ-28 אלף שקל למ"ר, ואילו בתחילת 2024 המחירים כבר נעו סביב 25-27 אלף שקל למ"ר, כשבחלק מהעסקות כבר ניתן היה למצוא גם רמות של כ-22-21 אלף שקל למ"ר. כלומר הכיוון הכללי היה ירידה לעומת השיא. מי שקנה לפני שלוש-ארבע שנים עדיין רואה עליית ערך ביחס ל-2021, אבל מי שקנה בשיא של 2023 כבר פוגש שוק חלש יותר.

גם העסקות האחרונות מצביעות על טווח מחירים רחב, ובעיקר על כך שלא כל קריית שרת מתומחרת באופן דומה. כך למשל, דירה ברחוב גבעת התחמושת, בשטח של 90 מ"ר, נמכרה באפריל 2026 תמורת 2.06 מיליון שקל - כ-22.9 אלף שקל למ"ר. דירה ברחוב דורי יעקב, בשטח של 65 מ"ר, נמכרה תמורת 1.6 מיליון שקל - כ-24.6 אלף שקל למ"ר. דירה אחרת בגבעת התחמושת נמכרה תמורת 2.2 מיליון שקל, לפי כ-23.9 אלף שקל למ"ר. לעומתן, דירה בקרן היסוד 19 נמכרה תמורת 2.4 מיליון שקל, כ-27.3 אלף שקל למ"ר. הפערים האלה מראים שהמחיר תלוי מאוד ברחוב, בגיל הבניין, בשטח הדירה ובסיכוי לביצוע של פרויקט התחדשות עירונית בבניין.

שילוב בין שכונה ותיקה למוקדי פנאי

הייחוד של קריית שרת לעומת שכונות אחרות בחולון הוא השילוב בין שכונה ותיקה מאוד לבין מוקדי פנאי ומשפחה. בשכונה ובסביבתה נמצאים מוזיאון הילדים, ימית 2000, פארק פרס, היכל הקרח ומתחם לה פארק. שכונה נהנית גם מתחבורה ציבורית טובה, גינות ופארקים ובתי ספר טובים. זה הופך אותה לאזור שמתאים למשפחות, גם אם חלק מהבניינים עצמם מיושנים ודורשים חידוש.

ההתחדשות העירונית היא אולי הקלף החשוב ביותר של השכונה. בקריית שרת יש יותר מ-50 פרויקטים שנמצאים בשלבים שונים - החל מתכנון, דרך קבלת אישורים שונים ועד לביצוע ואכלוס. בנוסף, תדהר ומבנים מקדמות במתחם הרחובות מפרץ שלמה, דוד אלעזר וקריית שמונה פרויקט שבמסגרתו ייהרסו 256 דירות קיימות וייבנו יותר מ-1,000 דירות חדשות.

אבל אותו פוטנציאל הוא גם המקור ללחץ על המחירים. דרומית לשכונה מקודמת תוכנית ח/500, שמכונה גם רובע סובב חולות, ובמסגרתה מתוכננות להיבנות כ-17.7-17 אלף דירות חדשות. יייתכן ששכונה חדשה שכזו תמשוך אליה חלק מתושבי קריית שרת, ותפחית את הביקושים לדירות הוותיקות יותר. זה לא תרחיש ודאי, כי הביקוש למגורים במרכז עדיין חזק, אבל זה בהחלט גורם שעשוי לשמור את המחירים בשכונה תחת לחץ.

דירות לכל הקהלים

לכן קריית שרת היא לא שכונה של סיפור אחד. מי שמחפש דירה חדשה ימצא מחירים גבוהים יותר. בפרויקטים החדשים המחירים למ"ר עוברים את הרף של 30 אלף שקל. מי שמחפש דירה ותיקה יכול עדיין למצוא עסקות סביב 25-22 אלף שקל למ"ר, ולעתים גם פחות, אבל צריך להביא בחשבון את מצב הבניין, היעדר הממ"דים בדירות הישנות, מעלית, חניה, והאם באמת יש סיכוי ממשי לפינוי־בינוי.

בשורה התחתונה, קריית שרת נראית כיום כמו שכונה שנמצאת אחרי עלייה חדה, ובתוך תיקון. המחירים עדיין גבוהים ביחס לעשור הקודם, אבל נמוכים לעומת השיאים שנרשמו ב-2023. לרוכשים למגורים זו יכולה להיות שכונה מעניינת בזכות המיקום, מוסדות החינוך והפנאי וההתחדשות הצפויה. למשקיעים, התמונה מורכבת יותר: התשואה השוטפת משכירות סביב 2.5% אינה גבוהה, ולכן עיקר ההימור הוא לא על השכירות, אלא על השבחה עתידית, אם וכאשר ההתחדשות העירונית באמת תצא לפועל.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב אלופי צה"ל; שלושה חדרים; קומה שנייה; 76 מ"ר; 1.9 מיליון שקל (25 אלף שקל למ"ר)

רחוב קרן היסוד; חמישה חדרים; קומה חמישית; 88 מ"ר; 2.4 מיליון שקל (כ-27.3 אלף שקל למ"ר)

רחוב חביבה רייק; שלושה חדרים וחצי; קומה רביעית; 87 מ"ר; 2.07 מיליון שקל (כ-23.8 אלף שקל למ"ר)

רחוב משה שרת; שלושה חדרים וחצי; קומה 12; 72.4 מ"ר; 1.95 מיליון שקל (כ-27 אלף שקל למ"ר)

רחוב מטולה; חמישה חדרים; קומה שנייה; 100.4 מ"ר; 2.4 מיליון שקל (כ-23.9 אלף שקל למ"ר)